中國(guó)人民銀行18日宣布，從2007年6月5日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。從2007年5月19日起，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。這是近10年來(lái)我國(guó)首次同時(shí)宣布上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和存貸款基準(zhǔn)利率。其中，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，調(diào)整后執(zhí)行3.06%的利率標(biāo)準(zhǔn)；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)，調(diào)整后執(zhí)行6.57%的利率標(biāo)準(zhǔn)；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)0.09個(gè)百分點(diǎn)。
針對(duì)銀行再次加息，本報(bào)聯(lián)合焦點(diǎn)網(wǎng)對(duì)市民購(gòu)房心態(tài)進(jìn)行調(diào)查，并深入采訪開發(fā)商及地產(chǎn)專業(yè)人士，了解此次加息對(duì)樓市的影響。同時(shí)，我們將對(duì)還可能出現(xiàn)的宏調(diào)政策進(jìn)行預(yù)測(cè)。
買家 57%將放棄購(gòu)房計(jì)劃
銀行又加息了，對(duì)您購(gòu)房是否有影響？日前，本報(bào)聯(lián)合焦點(diǎn)網(wǎng)對(duì)此進(jìn)行調(diào)查。結(jié)果顯示，有57%的市民會(huì)因此次加息放棄購(gòu)房計(jì)劃，50%的人認(rèn)為加息會(huì)促漲樓價(jià)。
七成市民動(dòng)搖買房念頭
在這項(xiàng)“這次加息會(huì)讓您放棄購(gòu)房計(jì)劃嗎？”的問(wèn)卷中，有57%(58票)的人選擇“會(huì)放棄”，有29%(30票)的人選擇“不會(huì)因此而放棄”，只有14% (14票)的人表示要“再考慮”。也有就是說(shuō)，此次央行加息讓71%的人動(dòng)搖了買房的念頭。
近一兩年內(nèi)，央行頻頻加息，是否會(huì)感覺(jué)供房壓力明顯增大？其中有86% (89票)的人表示“會(huì)”。有地產(chǎn)專家分析，盡管每次加息的幅度不大，但多次累計(jì)后，加息的力度不可忽視，尤其是對(duì)于普通市民來(lái)說(shuō)，一套房本來(lái)就要供十幾二十年，不斷加息無(wú)疑是讓其雪上加霜。對(duì)于加息帶來(lái)的影響，首次置業(yè)者反應(yīng)最敏感，而對(duì)于多次置業(yè)的人來(lái)說(shuō)，影響并不大。
71%供房者會(huì)提前還貸
銀行加息了，市民會(huì)否選擇提前還貸？有71%的人表示“一定會(huì)”，只有12%的人表示“不會(huì)提前還貸”，并看好目前股市。
地產(chǎn)專家建議，是否提前還貸要依據(jù)自身情況來(lái)定，如果手頭有一定的余款，同時(shí)又沒(méi)有其他的投資渠道，在不影響目前的生活質(zhì)量的前提下，可以考慮提前還貸。如果還想繼續(xù)投資股市或者房市，就不著急還貸，畢竟投資一旦獲利，其收益將大大高于利息。
開發(fā)商、專家 多數(shù)認(rèn)為房?jī)r(jià)受影響不大
今年的第二次加息，業(yè)內(nèi)似乎早在意料之中。1~4月固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)25.5%，CPI(居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù))同比上漲3.0%，股市大漲，貨幣流動(dòng)性加速，央行收緊銀根勢(shì)在必行。5月18日，央行公布三管齊下的貨幣政策，上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率和存款準(zhǔn)備金利率，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，等待已久的“另一只靴子”終于落地。而此次加息幅度不大，多數(shù)專家認(rèn)為短期內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)不會(huì)有大影響，或?qū)?dǎo)致中小開發(fā)商資金鏈緊張，并加速房企的上市風(fēng)潮。
房?jī)r(jià)短期內(nèi)受影響不大
房?jī)r(jià)并非加息的矛頭所向，但是有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，加息會(huì)增加部分買家的觀望情緒，并抑制投資型需求。但短期來(lái)看，房?jī)r(jià)主要由供求關(guān)系決定，受加息影響不明顯。業(yè)內(nèi)人士同時(shí)認(rèn)為，相對(duì)于加息，“穗七條”等針對(duì)性的政策對(duì)樓價(jià)影響更大。
合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為，本次加息在預(yù)料之中，感覺(jué)對(duì)股市的影響大一些。央行此舉意在刺激資金回流，而貸款部分升幅不大，表明央行在保護(hù)那些貸款購(gòu)房者。談到加息對(duì)房?jī)r(jià)的影響，黎文江認(rèn)為，房?jī)r(jià)由市場(chǎng)決定，對(duì)加息不那么敏感，而小幅加息也影響不了購(gòu)房者的購(gòu)房決心。
中原地產(chǎn)高級(jí)研究主任陳海豐認(rèn)為，2005年至今，央行共有5次加息，累計(jì)起來(lái)，購(gòu)房者的供房負(fù)擔(dān)加重。目前廣州樓市自住型需求較強(qiáng)，市場(chǎng)供應(yīng)量不多，因而加息對(duì)樓市成交量影響不大。今年下半年樓市供應(yīng)量不大，因而加息不會(huì)造成房?jī)r(jià)的大變化。
廣州天圓咨詢及培訓(xùn)機(jī)構(gòu)高級(jí)咨詢顧問(wèn)許學(xué)鋒則持不同觀點(diǎn)。他認(rèn)為，2個(gè)月內(nèi)央行兩次加息導(dǎo)致開發(fā)商的貸款利息支出增加、買地成本增加，開發(fā)商將更珍惜現(xiàn)有土地的獲利挖掘。雖然每一次小幅加息對(duì)房地產(chǎn)的影響是很有限的，但多次加息和加息的預(yù)期將減少一手商品房供應(yīng)量，增加二手商品房供應(yīng)量。加息將增大一手房和二手房的成本，增加價(jià)格上漲壓力，并抑制貸款型房地產(chǎn)需求，包括自住和投資型。
開發(fā)商融資渠道須擴(kuò)大
資金好比房產(chǎn)開發(fā)的造血功能，資金充裕才能保證開發(fā)項(xiàng)目按時(shí)順利進(jìn)展。本次央行提高貸款利率，同時(shí)即將上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率，意味著開發(fā)商的貸款利息成本提高，而銀行也將更加惜貸。
黎文江分析，加息將增強(qiáng)大開發(fā)商的市場(chǎng)占有率，中小企業(yè)獲得貸款的難度加大。而在自有資金、銀行貸款、外資、訂金預(yù)收款等四大資金來(lái)源組成部分當(dāng)中，中小企業(yè)會(huì)更著重于資金滾動(dòng)，加強(qiáng)預(yù)收款的回收，因而不會(huì)捂盤惜售。
國(guó)際代理行一位不愿透露姓名的資深人士則認(rèn)為，開發(fā)商對(duì)加息成本并不敏感，雖然房企的獲貸難度相對(duì)增大，但是目前市場(chǎng)資金比較充裕，在匯率浮動(dòng)區(qū)間擴(kuò)大的背景下，外資依然在人民幣升值預(yù)期下尋找項(xiàng)目和土地。中央通過(guò)金融手段調(diào)控市場(chǎng)，從中期效果來(lái)看，房企將擴(kuò)大融資渠道，探討IPO上市或合作開發(fā)等多渠道吸引資金。
陳海豐認(rèn)為，固定資產(chǎn)投資過(guò)熱的一大表現(xiàn)是房地產(chǎn)領(lǐng)域投資過(guò)熱，而央行的三項(xiàng)調(diào)控措施對(duì)房地產(chǎn)投資影響較大，央行雖然縮緊銀根，但房企的融資渠道還會(huì)拓寬，比如吸引海外基金入股、上市等多種形式應(yīng)變，因而對(duì)未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)不會(huì)造成很大影響。
香江集團(tuán)一位負(fù)責(zé)人表示，加息對(duì)買家心理有一定的沖擊，加重開發(fā)商借款負(fù)擔(dān)，從而淘汰一批實(shí)力弱的開發(fā)商。至于加息對(duì)房?jī)r(jià)和整個(gè)行業(yè)的影響，關(guān)鍵還要看是否有進(jìn)一步的調(diào)控手段。
預(yù)測(cè) 大戶型保有稅有望下半年開征
面對(duì)央行來(lái)勢(shì)洶洶的調(diào)控政策，不少專家表示，這些調(diào)控都是意料之中，動(dòng)作不大，相信效果和影響也十分有限。為了進(jìn)一步調(diào)控經(jīng)濟(jì)，政府下半年肯定還會(huì)出臺(tái)一系列政策，如開征大戶型保有稅、提高存款準(zhǔn)備金率或金融機(jī)構(gòu)存貸款利率等等。
大戶型保有稅現(xiàn)開征信號(hào)
日前，在長(zhǎng)春舉行的“中國(guó)吉林房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展高層論壇”上，建設(shè)部政策研究中心主任陳淮表示，享受型消費(fèi)也要承擔(dān)一定的政策性代價(jià)。陳淮說(shuō)，今年國(guó)家在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)資源節(jié)約方面的力度將明顯加強(qiáng)，國(guó)務(wù)院特別強(qiáng)調(diào)要注意節(jié)能減排。我國(guó)土地資源緊張，不僅投資型需求要抑制，奢侈型需求也要抑制，普通居民超出自住需要的享受型消費(fèi)也要承擔(dān)一定的政策性代價(jià)。這番觀點(diǎn)被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是開征大戶型保有稅的一個(gè)信號(hào)。
對(duì)此，廣州地產(chǎn)專家韓世同表示，對(duì)大戶型住宅保有環(huán)節(jié)征稅將使消費(fèi)者購(gòu)房更理性，有利于引導(dǎo)合理消費(fèi)，同時(shí)也使發(fā)展商開發(fā)大戶型時(shí)有所顧忌。但是有人對(duì)大戶型的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)出質(zhì)疑，認(rèn)為應(yīng)該以人均面積來(lái)計(jì)算。
或?qū)⒗^續(xù)上調(diào)存貸款利率
5月22日，中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局綜合司發(fā)布分析報(bào)告表示，為收緊流動(dòng)性，中國(guó)可考慮進(jìn)一步提高存款準(zhǔn)備金率或金融機(jī)構(gòu)存貸款利率。報(bào)告建議，利率結(jié)構(gòu)方面，短期存貸款利率調(diào)整幅度少一點(diǎn)，中長(zhǎng)期存貸款利率調(diào)整幅度大一點(diǎn)；促進(jìn)外匯儲(chǔ)備的多渠道使用，在堵住熱錢流入的同時(shí)，穩(wěn)步推進(jìn)匯率形成機(jī)制改革，適當(dāng)增加匯率機(jī)制的靈活性。
談到今后將出臺(tái)的調(diào)控政策，廣州中地行董事長(zhǎng)徐建平就表示，除了常規(guī)的上調(diào)準(zhǔn)備金率或存貸款利率，央行還可以根據(jù)成交戶型的大小來(lái)決定按揭的比例，進(jìn)一步提高大戶型的首付。
廣東工業(yè)大學(xué)建筑研究所所長(zhǎng)朱雪梅也表示，政府還可以考慮適當(dāng)增加土地的供應(yīng)，加快經(jīng)濟(jì)適用房上市的速度，允許更多有能力的單位建自建房。供應(yīng)量加大了，樓價(jià)上漲的空間自然會(huì)較小。（羅莎琳 蒙暉 蘇華俊）
