央行在兩個月的時間里兩次上調(diào)存貸款利率,讓市場產(chǎn)生中國已進入加息周期的猜想,目前,由于食品價格飆升,使得通貨膨脹壓力再次加大,加息預(yù)期一時又興起。在存在持續(xù)多次加息預(yù)期的情況下,固定利率房貸再度成為市場關(guān)注的焦點。那么目前固定利率房貸市場情況怎樣?到底再加息幾次,固定利率房貸就會有優(yōu)勢呢?
所謂固定利率貸款就是指,在貸款合同簽訂時設(shè)定好固定的利率,不論貸款期內(nèi)利率如何變動,借款人都按照固定的利率支付利息,不會“隨行就市”。
對于固定利率房貸而言,加息原本是好事,不過這次加息出現(xiàn)了新的動向,央行一改以往存貸款同步加息的策略,在存款基準利率上調(diào)0.27個百分點的情況下,貸款基準利率卻只加了0.18個百分點,使得存貸款利差縮小。
個別銀行淡出固貸市場
由于加息方向改變,對固定利率房貸而言,是一個打擊,目前有個別銀行更改了房貸發(fā)展策略,逐漸淡出固定利率房貸市場。近日,招商銀行的業(yè)務(wù)員向記者表示,目前招行已不再普遍推廣固定利率房貸,如果有客戶強烈要求做固定利率房貸,可以量身定做產(chǎn)品。
記者咨詢了另外一家銀行的支行信貸部,工作人員也表示,現(xiàn)在很少有人在該信貸中心辦理固定利率房貸。不過,光大銀行方面有關(guān)人士表示,由于該行的產(chǎn)品在利率上具有一定的優(yōu)勢,加息以來,固定利率房貸業(yè)務(wù)量有明顯的增長,客戶以年輕人居多。
固貸利率略高于普通房貸
目前,在廣州市場上,光大銀行固定利率房貸的最新利率已調(diào)整到位,農(nóng)業(yè)銀行則估計下周才能最后確定。
記者發(fā)現(xiàn),與貸款基準利率上調(diào)幅度相比,光大銀行這次固定利率房貸的上調(diào)幅度有所擴大。按央行的加息決定,5年以下的貸款加息幅度為0.18個百分點,5年以上貸款的加息幅度則僅為0.09個百分點。而此次光大銀行各期限的固定利率房貸加息幅度皆為0.21個百分點。不過,利率調(diào)整后,光大銀行的固定利率房貸基準利率仍然比貸款基準利率低(見表),其中3年期的低0.42個百分點,5年期的低0.51個百分點,10年期的低0.54個百分點。
對于優(yōu)質(zhì)客戶而言,由于普通房貸可以在基準利率上下浮15%,而光大銀行的固定利率房貸的下浮空間在10%以內(nèi),目前而言,固定利率房貸的利率仍然比浮動利率房貸略高。其中3年期的低0.0225個百分點,5年期的低0.0495個百分點,10年期的低0.06個百分點(見表)。
年初選擇的固貸已顯優(yōu)勢
判斷固定利率房貸是否劃算,一者取決于銀行固定利率房貸和浮動利率房貸的利差大小,二者取決于未來利率的走勢。例如,今年年初,光大銀行的5年期固定利率房貸的優(yōu)惠利率為5.73%,當時比普通房貸利率5.508%高0.222個百分點。然而央行加息兩次后,5年期普通房貸的優(yōu)惠利率已由5.508%上調(diào)為5.8905%,已經(jīng)比年初選擇的固定利率房貸高出0.1605個百分點。
去年底,李先生向光大銀行貸了30萬元5年期固定利率房貸,從今年1月開始還款,當時光大銀行的5年期固定利率房貸優(yōu)惠利率為5.73%,用等額本金的方式還款的話,則在5年的還款期內(nèi),李先生的還款額總計為343691.25元,其中利息為43691.25元。
如果當初李先生采用的是浮動利率房貸的話,則今年加了兩次息后,從明年開始,李先生房貸的利率將上調(diào)為5.8905%,5年中李先生的還款總額將為343870元,比固定利率房貸多支付179元。如果央行再次加息,且在今后5年內(nèi)不會減息,則固定利率房貸節(jié)省的利息支出會更多。
理財計算器
固定利率VS浮動利率
假設(shè)目前申請30萬元的5年期房貸,從今年9月開始還款,如果選擇光大銀行的固定利率房貸,則目前的優(yōu)惠利率為5.94%,選擇等額本息方式還款,5年下來總共還款額為347488元。
假設(shè)央行此后不再加息,5年期貸款基準利率保持在6.93%不變,則住房貸款優(yōu)惠利率下浮15%后為5.8905%,選擇浮動利率房貸,以等額本息方式還款,還款總額將為347075元,比選擇固定利率房貸節(jié)省413元利息。
如果今年內(nèi)央行將5年期的貸款基準利率上調(diào)0.18個百分點至7.11%,下浮15%后為6.0435%,則選擇浮動利率房貸的話,以等額本息方式還款,5年下來總共支付本息348198元,比固定利率房貸多支付710元利息。
如果今年內(nèi)央行以同樣的幅度再加息兩次,則明年1月后,浮動房貸利率上調(diào)為6.1965%,5年下來共支付本息349321元,比固定利率房貸多支付1833元利息。
適合人群:
有升息預(yù)期以及為了鎖定貸款成本的投資者。
不適合的人群:
一般來說,固定利率房貸在還貸初期的還款金額會比浮動利率房貸高,因此對那些目前經(jīng)濟緊張、而未來預(yù)期收益較好的年輕人來說,浮動利率房貸可能更適合。計劃短期內(nèi)提前還貸或者想增加還款額的購房者,也不要考慮固定利率房貸。
房產(chǎn)投資者也不適合該項房貸產(chǎn)品。因為幾年之后房子就會轉(zhuǎn)賣出去,而購房初期卻要負擔(dān)更多的房供,這顯然會增加投資成本。同樣,那些以租養(yǎng)貸的房產(chǎn)投資者也沒有必要選擇固定利率房貸。
此外,貸款金額較多的客戶在選擇該項業(yè)務(wù)時也需謹慎。多數(shù)固定利率貸款的期限都為3年、5年,最長也不過10年,相對于日益增加的貸款余額來說太短,最好采取固定利率與浮動利率相結(jié)合的方式。(方利平)