盡管政府明確警示存在購買風險,但僅相當于北京四環內房價25%至30%的低價格,令購房者仍趨之若騖。
如果你有30萬,你可以在北京的二環內買到20平米的房子;如果你運氣好,也可以在五環內買到40平米的房子,或者六環內買到45平米的房子。
而在五環外的“小產權房”,你用這筆錢則可以買到近100平米的房子!
據“鏈家地產”統計顯示,北京“小產權房”主要集中在通州、順義、懷柔、密云等遠郊區,房價多在每平方米2500元至4000元之間,僅為四環內動輒上萬元的商品房價格的25%至30%。
低廉的價格造成了購房者對“小產權房”的趨之若騖。但在“小產權房”熱銷的背后,卻是難掩的風險和顯而易見的利益驅動。
“小產權房”賣火了
5月26日上午10點,當《中國經濟周刊》記者來到通州區張家灣鎮太玉園小區售樓處時,這個北京聞名的“小產權”樓盤正迎來新的一期開盤,很多購房者在向售樓人員了解情況。
什么是小產權房屋?
簡單解釋,國家發產權證的叫大產權。如開發商辦理合法的立項開發手續后,辦理土地出讓手續并按規定上繳給國家土地出讓金和使用稅(費),由國家發放給開發商土地使用證和房屋預售許可證,這樣的房屋稱為大產權房屋。而國家不發產權證的,由鄉鎮政府發證書的叫小產權,也就是說在農民的集體土地上,僅有鄉(鎮)政府或村委會的蓋章以證明其權屬,并沒有國家房管部門的蓋章,這種房屋被視為鄉產權,即小產權房屋。
“通州的樓盤60%都是小產權的,我們一點也不愁賣!今天開盤我已經賣了4套了。有時候團購十幾套的情況也是有的。附近城市如保定的一些居民也來我們這里買房,最遠的還有呼和浩特的呢!”銷售人員李先生對記者說,他并不忌諱告訴購房者房子是“小產權”。
記者在現場了解到,新開的這一期樓盤打出的牌子是“歐洲人文城鎮生活樣式”,“9-13萬即可擁有一個真正屬于自己的家”。房子確實很便宜,一套一層的87平米的兩室一廳只需要28萬左右,相當于3200余元每平米,這樣的價格在五環內是不可想象的。
“看準了就趕緊下手買,不用考慮太多。這地方特別適合養老。”一位已經在太玉園買了一居室的李大媽對記者說,她去年買時這邊的房價只有2500元一平米。現在她準備為兒子再買一套。
當記者問她會不會介意這是“小產權房”時,她告訴記者:“如果只有三棟兩棟,再便宜我也不會買。這個小區規模大,這么多的居民,別人都不怕,你怕什么?小產權也沒有什么,反正都是自己住。”
和李大媽不同,劉女士是專程從唐山趕來看房子的。“女兒今天夏天畢業,需要在北京買房子,但市中心的房子太貴了,于是就想著在這里先買一個,算做一個過渡吧。知道買小產權房會有風險,但也顧不了那么多了。”她說。
記者在采訪中發現,購買“小產權房”的多是初次置業的年輕人和想要養老的老人。原因很簡單:“便宜”,“環境清靜”。
“去年軍博等房展會我們還參加,今年以來基本就不做宣傳了,因為賣得太火了。”銷售人員李先生告訴記者,目前他們還有四棟樓沒有開盤,到年底開盤的時候,“一定能漲到4000元每平米。”
“小產權”實際是無產權?
盡管“小產權房”一片熱銷景象,但在眾多的業內人士看來,“小產權房”存在多重風險,最大的問題是實際上沒有產權,不受法律的保護。
在太玉園小區售樓處,記者發現,購房者簽訂的合同與一般的商品房買賣合同有所不同,其名稱是“北京市太玉園項目房屋買賣合同”,合同由北京市通州區張家灣鎮人民政府監制,出賣人為張家灣鎮張家灣村民委員會。
合同上寫著:出賣人在購房人辦理入住手續一年之內辦理完畢房屋產權證,購房人如產權狀況發生變更時,應到相應主管部門辦理手續,交納費用。
銷售人員告訴記者,“小產權”房屋可以轉讓或繼承,但當記者請他出示房產證的樣本時,該人士稱現在手頭沒有,改天才能看。
在記者的追問下,他才告訴記者,將來要發的房產證全稱是“太玉園小區內銷房房屋產權證”,而不是通常國家建設部門所發的“房屋所有權證”,而辦理產權變更手續的所謂主管部門,實際就是村民委員會。
在張家灣鎮西定福莊村附近的另一個小產權樓盤——“環湖小鎮”,一位姓孫的銷售人員這樣解答記者的疑惑:如果真的遇到國家的大型規劃或拆遷,“小產權”房子可能沒有“大產權”的房子獲得的補償多,但補償一定會有的,而且肯定會比購房的費用高。
記者隨后發現,與“太玉園”有所不同的是,該樓盤出示的購房合同又有了一個新的名稱:“房屋買賣契約”,但賣方依然是村委會:通州區張家灣鎮西定福莊村民委員會。
不過在這里,記者終于看到了房產證的樣本,全稱為“房屋所有證”,其中規定了“轉讓或繼承時,必須到發證機關辦理產權變更手續。”
“就是到村民委員會去辦理,交2000元的手續費。”這位姓孫的銷售人員對記者說。
“這樣的‘小產權房’實際上是無產權房。因為這類住房是建在集體土地上的,不允許對外銷售,沒有法律保證。也就是說,購買這樣的房子拿不到國家發給的產權證。這是由國家的法律和土地的使用性質所決定。”建設部政策研究中心副主任王玨林對《中國經濟周刊》說。
“如果集體要求收回房產或者因為政府規劃,要求拆除鄉產權房,購房人是得不到法律支持的。另外,部分為養老而到郊區購買鄉產權房的老年人,由于缺乏產權,未來在遺產繼承時也會遇到許多麻煩。”北京鏈家地產副總經理金育松對《中國經濟周刊》說。
“小產權”與“新農村”有無關系
據了解,今年3月,面對“小產權房”的熱銷,北京市建委曾對購房者發出風險提示,建議不要購買“小產權”房屋,因為此類房屋無產權保障,不具有房屋的所有、轉讓、處分、收益等權利,且不能辦理房屋的產權過戶手續。
但這樣的風險提示似乎擋不住購買“小產權房”的浩蕩大軍:京城400余個在售樓盤的調研數據顯示,目前在售“小產權”樓盤約占市場總量的18%。
一方面是官方警示鄉鎮“小產權”房產有風險,一方面卻是“小產權”房市場的產銷兩旺,其中原因何在?
“那么多人去購買‘小產權房’,主要原因還是在于價格比較低,地點也有吸引力;還有一個重要的集體心理,就是‘法不責眾’。”王玨林說。
“價格低廉是‘小產權房’熱賣的主要原因。正是由于房價的持續走高,才使購房者更多地將目光轉向了郊區,甘冒風險,購買‘小產權房’。”北京鏈家地產副總經理金育松對《中國經濟周刊》說。
在采訪中,記者還發現,北京郊區的許多“小產權房”都是以“舊村改造”或者“舊城改造”的名義進行的,許多樓盤都是以“某某村舊村改造項目”立項的,利益驅動顯而易見。
“我們是村民回遷房,不是搞的房地產開發。”太玉園小區售樓處的李先生對記者說。
在李先生眼里,他們就是將原來的舊村改造,建成樓房,節省了地方,本村村民的居住條件滿足后,將多余部分進行銷售,這樣既可以讓村集體有所獲益, 也解決一些村民的安置工作,是一舉兩得的事情。 “作為本村的村民,我還可以得到兩股的分紅,一股是三千元。”李先生對記者說。
“借新農村建設、舊村改造名義,是‘小產權房’目前普遍的運作模式,具有打‘擦邊球’的性質。沒有政策明確允許這么做。”北京房地產協會副會長林峰對《中國經濟周刊》說。
據林峰介紹,“小產權房”一般由開發商和村委會合作,或者村委會自行組織建設,在宅基地等用地上開發住宅,而后自行銷售,并向購房者發放由鄉鎮政府制作的“房產證”。
“在這個過程中,由于不用交納土地出讓金和各種稅費,村鎮一般能獲得很大的好處,而合作的開發商也能按比例分成。”林峰說。
金育松也認為,“小產權房”開發使用的是農民的集體土地,幾乎不存在土地成本,因此價格低廉,從而使得鄉產權房的開發具有較大的利潤空間, 這也成為“小產權房”屢禁不絕的一個原因。
評論:北京“小產權房”還能賣多久?
建設部政策研究中心副主任 王玨林:“北京市應盡快出臺相關管理辦法”
購買“小產權房”會給購房者帶來許多不利和風險:一是很難在市場上流通;二是很難保證購買合同的實現;三是隨時都可能因為這塊土地被征用,進行強拆,造成經濟損失。
目前北京郊區存在如此多的“小產權房”,不是一個好現象,因為這既影響房產市場,又易產生社會問題。建議北京市盡快出臺相關管理辦法,對符合上市條件的要納入市場統一管理范疇;不符合法規規定的要嚴加制止,不能任其發展。
北京市建委房屋交易管理市場處處長 沈潔:“遏制‘小產權’還需各部門采取綜合措施”
今年3月,我們已經從市場交易的角度,對購買“小產權房”的消費者進行了風險提示,明確了“使用權”、“小產權”的房屋都不要購買,此類房屋無產權保障,且不能辦理房屋的產權過戶手續。至于今后如何對待小產權房,還需要國土部門、規劃部門以及主管村鎮建設的部門采取綜合的措施。
北京鏈家地產副總經理 金育松:“‘小產權房’開發交易將會受到一定的抑制”
未來幾年,“小產權房”開發交易將會受到一定的抑制。去年的“十一五”規劃將18億畝耕地保有量確定為硬性指標,未來幾年對于農民宅基地耕地的保護力度只會不斷增強,從而切斷“小產權”開發土地的來源。另外,北京市“兩個一千萬”工程將會給中低收入者帶來良好的保障和預期,他們不必再冒風險購買鄉產權房,購買鄉產權房的客戶會相應減少。
如何合理安置已經大量存在的“小產權房”,是當前問題的關鍵;是一刀切的推倒?還是由購買者通過補交土地出讓金等方式取得真正產權?在這方面,相關法規還是空白。(記者:牛建宏)