開發商操縱房價只漲不跌
“現如今是晚賣一天,就能多賺錢。”一位北京地產業界的權威人士近日向記者透露,北京奧運村北部的某在售項目,便是在已經取得預售許可證的情況下,對個別樓棟“封樓禁售”。目前,該項目的售價已經高達18000元左右。據記者掌握的情況,這種情況在北京并不罕見。一位業內人士告訴記者,在當前的市場環境下,開發商的惜售更多的是對奧運會下賭注,“共同的預期是,房價還會繼續漲。所以,誰捂到最后,誰受益最多。”
“國家的行政調控手段看似嚴厲卻存在明顯漏洞。”有房地產開發商曾向記者坦言,新規定與此前樓盤定價方式相比并沒有根本性的變化,只是在定價的過程和手續上變得稍微繁瑣一點而已,在如何定價、如何調整浮動幅度上仍是開發商說了算。盡管不少開發商否認“囤房”,但事實上,開發商慣用“銷控”手段,有意無意之中制造出“房荒”假象。用他們自己的話說:“房子不賣不行,賣得快也不行,因為這樣就賣不出價了。”
此外,樓盤內部炒作的情況也已經出現。位于北京朝陽路的某新樓盤,就以“關系房”的方式通過內部炒作獲利,一位熟知內情的媒體同行告訴記者,項目開盤前由管理層首先選好房號,交納五萬元定金。待項目銷售三個月后,管理層必須交其所選房屋的首付款,但并不進行網上登記。及至銷售到達90%時,這些房號被放出銷售,溢價部分的利益由管理層自己享受。在這樣的內部炒作之下,該樓盤已經成為北京近期銷售單價上漲較快的樓盤之一。
北京原本4、5月份出現的供給高峰演變成可怕的“樓荒”。記者在采訪中了解到,在北京,5月份前后,商品住宅原本應該大面積放量,全年新增住宅供應量的漲幅可能高達50%。然而,原本5月份就該正式銷售的51個項目至今仍有近20個沒有開盤。開發商故意拖延辦理預售許可證,使得開盤時間一拖再拖。捂盤惜售是開發商最常用的抬高房價賺取更高利潤的手段。雖然為此要多承擔財務和金融成本,但只要日后收益大于風險成本,開發商就愿意承擔這種風險。
成交量疲軟狀態持續加強
“現在房價太高了,限價商品房即將入市,我還是等等吧。商品房實在太貴了,買不起。”來京工作三年多的楊先生面對持續高漲的房價無奈地說。和楊先生觀望的態度相同,接受記者采訪的多數消費者也都表示要觀望一段時間。在觀望態度的影響下,記者發現,京城樓市成交量呈現出持續疲軟狀態。
據北京房產中介“信一天不動產”統計顯示,今年以來北京商品房成交量驟降。1至5月份,商品住宅成交量較去年同期下降近一倍,每年交易量最活躍的4月份也比去年同期交易量下滑43.5%。其中,五一黃金周,期房網上住宅簽約為889套,比去年的1170套下降了24%。
與此同時,根據北京房地產交易管理網公布的統計數據顯示,5月北京住宅期房網上日均簽約量為309套,與上月相比減少45套,比去年同期更是大幅降低35%。這顯示出北京住宅銷售疲軟的狀態仍未緩解。
為何一向是“剛性”需求的京城商品房成交量會呈現出如此低迷的狀態呢?北京房產中介信一天市場部董學易接受記者采訪時說,不斷上揚的房價是阻擋樓市銷量的最大障礙。目前,從分環路住宅期房均價來看,四環以內,商品房均價已達到15121元/平方米,四環至五環路均價達到10616元/平方米。面對如此高的房價,很多購房者心有余而力不足,只能望房興+嘆了。
而開發商的捂盤惜售更使得成交量“雪上加霜”。董學易說,目前在商品房市場不景氣的情況下,很多開發商紛紛選擇捂盤惜售。其目的就是要在聚集了一定的人氣以后再開盤上市,總希望待到樓市的最高點再將房屋售出,達到利益最大化。開發商的這一舉動,也使得在4至5月份進入市場的樓盤急劇減少,進而影響到了商品房的交易數量。
他告訴記者,5月份預計將有51個項目入市,其中純新盤項目入市22個,占5月開盤總數的43.1%,其余為老項目后期。而實際上,5月份開盤上市的只有21個項目,其中實際開盤項目只有七個,占開盤總數的30%。
對此,中大恒基不動產營銷中心總經理趙晨明認為,在國家重調的背景下,房價是否完全由供需來掌握已經要打上問號了。決定房價因素的不僅有市場的實際供需,還有國家政策的引導,更有開發商與政策的博弈、購房群體在過程中的思想斗爭后的選擇等等,多種因素都在決定著房價的走向。
趙晨明說,2007年對北京來說是個最特殊的時期,調控步步緊逼,奧運會也日益臨近,不管是開發商,還是購房者,從心理上對北京今年甚至明年的房產市場走向都極為看好。但因去年“9070”政策的影響,今年以來的供給持續不足,加劇了供需矛盾,造成了房價高漲的事實。而過高的房價超出了普通購房人的消費能力造成了觀望,資本市場的走熱分流了大量游資,部分投資、投機型客戶將資金暫時抽離了樓市,使得今年以來出現連續幾個月銷售持續下降的現象。
銷量下滑難抑房價上漲
盡管京城樓市的成交量在大幅萎縮,但房價卻沒有受到影響,仍然一路高歌猛進。如今,北京的樓市正在呈現出一種前所未有的局面,以往同向增長的銷量和價格兩項指標如今反向而行。
根據國家發展和改革委員會、國家統計局近日公布的調查顯示,今年一季度,全國70個大中城市新建商品住房銷售價格同比上漲6.0%,其中北京以9.8%的漲幅位居前列。延續了一季度上漲趨勢,4、5月份北京房價繼續以兩位數的上漲幅度領跑,漲幅分別高達10.7%、10.3%。
為何銷量下滑還難抑房價上漲呢?究竟是哪些因素在支撐北京房價持續上漲?北京房產中介鏈家地產副總經理金育松認為,一方面,2006年北京的經濟運行良好,經濟增長勢頭強勁,2007年將繼續保持較快的經濟增長,在此良好基本面的支持下,消費者的住房需求依然旺盛,這對于房價的上漲是有力的支撐;另一方面,2007年北京的住宅供應在2000萬平方米左右,與2006年的供應基本持平甚至會略有下降,而住房的剛性需求和潛在需求依然旺盛,供不應求的緊張局面并不可能根本扭轉,這樣,房價必然會繼續上漲。
此外,奧運效應在2007年更加明顯。借助奧運概念所產生的巨大經濟效應在2007年必然會得到最為有效的體現,也是許多人進入北京,尋求更好奧運經濟效益的最后一年,這樣就會派生出大量的住房需求,而這對于房價的提升又具有極大的推動作用。
對于這種說法,一位不愿透露姓名的房地產開發商表示贊同。他說,近年來北京購房需求持續增長,這包括每年進京人才數十萬;北京正在積極推進舊城改造,涉及的人群需要有新的房產保障居住;全國各地的有錢人以及外國人來京置辦房產;北京市民的住房消費水平、消費結構也在升級。“正是基于這些強大的住房需求,必然帶動未來的房價繼續上漲。”這位房地產開發商說。
與此同時,房地產開發商的捂盤惜售行為也是抬高房價的一個重要原因。
有專家認為,之所以現在房價依然沒有降下來,部分地區反而繼續上漲,主要是以下幾方面的原因造成的。首先,缺乏成熟的市場經濟調控經驗。我國實行市場經濟到現在才十幾年,房地產作為新的行業,嚴格來說我們沒有調控經驗,由于采取措施不對路,達不到預期效果;其次,我們的住房社會保障制度尚不完善、不健全。盡管政府加大了經濟適用房、限價商品房等的供給力度,但相對于過多的需求而言仍是“杯水車薪”;再次,房地產統計數據和口徑不夠準確,透明度有待進一步提高。(洛濤 李佳鵬)