去年5月30日,國家出臺了國六條政策,其中“90/70”的規定對市場產生了很大影響。如今一年過去了,北京的小戶型市場供應情況如何呢?記者近日對目前推向市場的小戶型項目進行了調查,發現小戶型產品仍然是供不應求。國家發改委日前公布數據顯示,90平方米以下普通商品住房投資僅占商品住宅投資的17.2%,比一季度提高1.1個百分點,住房供應結構調整任務仍十分艱巨。有業內人士認為,這一數據表明“90/70”的硬性指標還遠沒有落實。
小戶型入市遭搶購
今年以來,新政后的小戶型項目緩慢入市,早一點的有東亞望京中心、壹線國際等,進入五六月份以來,包括旭輝·奧都、金泰·先鋒、尚東閣、珠江·奧古斯塔城邦等項目陸續開盤。從下列四個項目的熱銷不難看出,小戶型項目受消費者追捧的程度。
東亞望京中心:地處望京核心區,望京中軸路廣順南大街和阜通西大街的十字路口,面積均在90平方米以下,酒店式管理,天然氣入戶并可注冊辦公,宜商宜住。項目自開盤至今,在不到6個月的時間內已銷售90%,目前僅余70多套,到本月底就基本結案。
壹線國際二期:緊鄰四惠地鐵站及東四環,總建筑面積12.3萬平方米,以40-90平方米實用小戶型為主力戶型。據了解,開盤當天即簽約165套。
旭輝·奧都:地處亞奧板塊北苑區域,總建筑面積25萬平方米,此次推出的一期7、8、9號樓均價7500元左右,主力戶型為零居與一居;二期5、6、10號樓均價8100元左右,主力戶型為一居至兩居,所售戶型面積從39至90平方米不等。開盤當天即銷售1000多套。
金泰·先鋒:位于百子灣,由于房源無法滿足所有意向客戶的需求,因此只好采取搖號選房的辦法,400多位業主早早地就在項目現場等候,下午3點開盤活動結束之時,金泰·先鋒的所有房源全部銷售一空。
二手小戶型銷售同樣火爆
與一手小戶型銷售火爆相呼應的是,二手房小戶型銷售同樣火爆,記者自京城的各大中介公司了解到,90平方米(含)以下小戶型房產一直是二手房市場成交的主流,成交價格也一直高于整體二手房的平均水平。據“鏈家地產”統計數據分析,90平方米以下二手房成交量占到總成交量的65%左右,小戶型二手房成交均價比整體高出3%-6%左右。
“鏈家地產”和“21世紀不動產”的相關人士對記者表示,像東亞望京中心、壹線國際、金泰·先鋒等所在的望京、四惠、百子灣和立水橋等區域,二手房小戶型的銷售也同樣火熱。
東亞望京中心所在的望京區域二手房市場比較活躍,不過多為大戶型產品,并且售價相對較高,一般人買不起。據了解,東亞望京中心周邊小戶型一般是5年內次新房,價格在10000-11000/平方米左右,例如國風北京、藍色家族,但是房源很少。因此,以小戶型推出的東亞望京中心受到消費者熱捧。
四惠區域二手房交易還是比較活躍,尤其是小戶型,二手公房均價在10000元左右,還有部分二手經濟適用房項目;次新商品房例如,東恒時代、遠洋天地均價在12000元左右。
金泰·先鋒所在的百子灣周邊基本都為次新房樓盤,價格普遍偏高,業主售價平均都達到9000元以上,且交易以120平方米左右的大戶型居多。目前人們對百子灣區域的二手房需求相對較大,每天到店面登記尋找該區域的客戶達到20多人次,而目前百子灣地區小戶型相對很少,后現代城小戶型是區域小戶型二手房成交主流,均價在11000-13000元左右。
立水橋區域,目前該區域周邊二手房均價在7000-7500元,1-6月份的成交量同比去年上漲了12.3%,目前該地區二手房供不應求。明天第一城受到客戶追捧,目前業主所售均價基本上在8000-8500元以上,且交易實例基本以60-80平方米左右的戶型居多。
供應量少是主因
國家發改委日前公布數據顯示,90平方米以下普通商品住房投資僅占商品住宅投資的17.2%,比一季度提高1.1個百分點,住房供應結構調整任務仍十分艱巨。有業內人士認為,這一數據表明“90/70”的硬性指標還遠沒有落實。
據中大恒基不動產營銷市場研究中心數據顯示,目前在售項目中符合“90/70”政策要求的僅占15%左右,中小戶型的供應高峰仍未到來。
“小戶型遭搶購與其供應量過少有直接關系。”旭輝集團執行總裁林偉表示。他預計今年下半年,有一批新項目會陸續通過重新審批,在下半年形成市場供應。
華高萊斯公司認為,2007年“90/70”的政策方向將得到堅持,小戶型比例將大幅提高,但實現“70%”這個目標的可能性并不大。
偉業顧問公司同時也指出,從目前市場看,90平方米以下戶型的供應量太少,2007年新增項目受“90/70”限制的數量也將有限,因此這一政策對住宅供應結構的影響在2007年暫時無法體現。
不過,建設部部長汪光燾此前在公布2007年建設工作計劃時透露,按照國務院的要求,各地要嚴格落實套型建筑面積90平方米以下的新建住宅面積占年度住房開發總面積70%以上的結構比例要求。政府的強硬,使得更多的開發商開始放棄觀望,主動適應新的調整,預計以中小戶型為主的項目將在今年下半年至2008年上半年達到供應高峰。
低總價吸引首次置業者
據國內某網站的調查顯示,87.9%的“房奴”年齡在35歲以下,78.51%的人表示不愿當“房奴”,但卻有56.8%的人表示自己已經成為或即將成為“房奴”。由這個數字可以看出,低年齡層的置業人群逐漸增多,這些人多為首次置業,因此低總價、低月供的小戶型無疑會成為他們的首選。
據記者調查顯示,在壹線國際二期小戶型的銷售中,首次置業者達到95%以上,以年輕人較多,這些人工作年限較短,家庭人員一般不超過3人,90平方米左右的戶型可以滿足他們的需要,可以作為過渡用房。
比如壹線國際二期的開盤價約12000元/平方米,如此算來,總價僅50萬元至60萬元一套,首付大約10萬元,月供也就3000元,在中低收入家庭以及年輕購房人群的接受范圍內。旭輝·奧都以7700元的價格推出38-50平方米零居總價25萬-35萬元,90平方米雙陽臺兩居總價不超過70萬元,使得項目擁有較高的性價比。
“鏈家地產”副總經理金育松認為,期房小戶型最大的優勢在于貸款成數高,前期置業成本較低;區域次新房一般銀行評估價相對更低,貸款額度較少。而這些區域購買人群基本為初次置業的年輕人,新盤相對更符合置業人群的經濟狀況。
小戶型設計水平提高
據記者了解,較早的商品房多數以大戶型為主,小戶型都是整個樓房設計的邊角料,也就是那些剩余的空間,無法做大戶型了,就做成小面積的,特別是一些老式的公房,戶型設計非常差。因此,不少購房者寧愿選擇購買再等待一年甚至更長時間的期房,也不選擇這些戶型設計差的房子。
“90/70”對小戶型產品帶來了一系列推動。日前,焦點網推出了住宅戶型設計大賽,本次大賽將面向全北京近3000個住宅小區和地產開發商征集戶型,交由設計師品評,最終評選出“明星戶型”。據了解,目前已經有數十家開發企業參與了比賽。目前正是征集戶型階段,接下來將綜合焦點網網友網上投票結果與專家建議評選出入圍戶型;6-9月,來自全國的設計師將針對作品進行個性化設計,然后是全國性專家評委會的現場檢閱,最終的評選結果將于11月份揭曉。
中大恒基不動產營銷公司總經理趙晨明分析,目前市場比較受歡迎的投資產品有兩類:一是舒適度較高的大戶型,二是高性價比的中小戶型。對于以自住需求為主的購房人來說,小戶型產品具有低總價、低首付的優點,且戶型設計緊湊避免了空間的浪費,在目前京城房價居高不下的局面下不失為一種理性的選擇。
小戶型投資升值大
據記者調查了解到,小戶型的購買者中,還有一部分人群是投資人群。一般選擇位置較好、交通便利、配套完善的區域進行投資。
據東亞望京中心項目負責人介紹,由于該項目可以注冊公司,所以投資人群很多,其中有60%以上的購買者用于投資。因為東亞望京中心與即將開業的沃爾瑪購物中心屬同一用地范圍,沃爾瑪的開業將帶動周邊房產項目的升值,為投資者帶來可觀的升值空間;另外,望京規劃中有一條城市主干線連通亞奧商圈,以及直達機場的城市軌道交通都將促使望京區域的路網更加發達,這些都為東亞望京中心在未來提供了升值的空間。
中原地產三級市場部對于目前一些二手房項目進行調查,結果顯示,小戶型的價格漲幅要比大戶型高,同時小戶型投資回報率高。項目的目前售價對于投資者來說,投資小戶型有著四大優勢:投資回報率高;出租、出售容易;持有成本低;總價低,投資風險小。這四大優勢的存在使得許多投資者對小戶型投資躍躍欲試。
據中原三級市場調查顯示,二手小戶型的價格漲幅比大戶型漲幅要高,比如位于馬家堡片區的明日嘉園項目,目前二手小戶型均價10000元/平方米,星河城三期目前二手房均價10500元/平方米。其中,明日嘉園的小戶型價格增長163.16%,大戶型價格增長136.84%;星河城三期目前價格與開盤價相比,小戶型價格增長110%,大戶型價格增長82%。(趙麗萍)