當(dāng)記者詢(xún)問(wèn)地產(chǎn)界人士，如何看待深圳目前房?jī)r(jià)時(shí)，得到的回答都是“看不懂”。深圳作為中國(guó)最特殊的城市，毗鄰香港，一城兩界，移民為主，游資旺盛……其高企樓價(jià)之下交織著太多錯(cuò)綜復(fù)雜的因素。
然而，對(duì)焦慮的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，卻有太多問(wèn)題需要答案，其中四個(gè)爭(zhēng)論極為激烈的問(wèn)題，或許決定著深圳樓市何去何從。
深圳房?jī)r(jià)是否高得離譜？
“每個(gè)月七、八千元的收入，一直以為自己是白領(lǐng)呢，想不到還供不起一套兩居室。”周小姐在一家上市公司做財(cái)務(wù)，面對(duì)關(guān)內(nèi)已經(jīng)漲到近15000元的房?jī)r(jià)，已經(jīng)沒(méi)了底氣。能看上眼的房子，基本都在百萬(wàn)以上，即使湊足首付，每月6000元的還款壓力讓她舉步維艱。像周小姐這樣算得上優(yōu)秀的年輕人，在深圳是個(gè)很大群體，但現(xiàn)在想要在深圳買(mǎi)房已成為奢望，就算父母的積蓄貼補(bǔ)進(jìn)來(lái)也于事無(wú)補(bǔ)。
另一能證明深圳房?jī)r(jià)過(guò)高的依據(jù)，是深圳極不協(xié)調(diào)的租售比。一套價(jià)值近七十多萬(wàn)的房子，月租金不過(guò)2200-2500元，租售比高達(dá)300以上，也就是說(shuō)，即使在不考慮資金的時(shí)間成本和支付利息的情況下，通過(guò)出租的方式，至少也要25年以上才能收回房產(chǎn)投資，年投資回報(bào)率不足4%，比支付給銀行貸款利息還要低。
然而，工資收入買(mǎi)不起房、計(jì)算投資也不劃算，似乎又不能說(shuō)明樓價(jià)完全離譜，因?yàn)槭袌?chǎng)上的房子基本供不應(yīng)求。有相當(dāng)一部分深圳人又認(rèn)為，深圳樓價(jià)只能說(shuō)最近漲得太快，但支撐高樓價(jià)也有理性因素。
深圳市領(lǐng)導(dǎo)曾對(duì)房?jī)r(jià)上漲作出過(guò)解釋?zhuān)J(rèn)為深圳處于發(fā)達(dá)地區(qū)，消費(fèi)層次比較高，基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境比較好、居住環(huán)境比較好；深圳毗鄰香港，兩地交通十分便利；隨著深圳的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和城市布局調(diào)整，特區(qū)內(nèi)土地、房產(chǎn)難免呈現(xiàn)“物以稀為貴”的特征。世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松則認(rèn)為，深圳市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)土壤所培育的企業(yè)群和企業(yè)家群，構(gòu)成了城市競(jìng)爭(zhēng)力提升的主要方面，或許，也是支撐房?jī)r(jià)高企的重要因素。
深港融合會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)接軌嗎？
毗鄰香港的地緣優(yōu)勢(shì)是深圳相比其他城市獨(dú)具的特點(diǎn)。當(dāng)前深港融合正以前所未有的速度推進(jìn)，兩地提出了共建國(guó)際化大都市的構(gòu)想。西部通道開(kāi)通后，從深圳蛇口到香港新機(jī)場(chǎng)不過(guò)40分鐘的車(chē)程。未來(lái)深圳中心區(qū)之下還可能建成國(guó)內(nèi)首座大型地下火車(chē)站，成為接通香港和深圳城市軌道系統(tǒng)的綜合換乘樞紐，承載深圳、香港和廣州三城市間的大量城市間高頻、高端商務(wù)客流。
照此趨勢(shì)，深圳的房?jī)r(jià)是否會(huì)向寸土寸金的香港看齊？如是，對(duì)深圳無(wú)房待購(gòu)者是“災(zāi)難”，對(duì)擁有房產(chǎn)者則是天大利好。
看多者認(rèn)為，交通的便利拉近了深港距離。同香港相比，深圳具有社區(qū)化的住宅環(huán)境及價(jià)格優(yōu)勢(shì)，會(huì)吸引港人置業(yè)。只要兩地在價(jià)格上存在洼地，深圳的房?jī)r(jià)就會(huì)上漲，隨著時(shí)間推移將填平價(jià)格洼地。今年在福田新口岸邊上推出的新樓盤(pán)金地名津，據(jù)售樓員介紹，港人置業(yè)的比例在30%左右。港人置業(yè)深圳，帶來(lái)資金的同時(shí)，也必將增加了深圳人購(gòu)房等諸項(xiàng)生活的成本。
看空者則認(rèn)為，深港地位不具有可比性，房?jī)r(jià)接軌無(wú)異于癡人說(shuō)夢(mèng)。香港的人均GDP已高達(dá)2.7萬(wàn)美元，而深圳的人均GDP才8600美元，巨大的收入差距不可能實(shí)現(xiàn)深港房子同價(jià)。況且，香港的房子具有鮮明的結(jié)構(gòu)供給特點(diǎn)，既有半山中價(jià)格令人咋舌的豪宅，也有普通的民宅，還有政府提供的廉租房，價(jià)格體系完全不同于深圳僅有的一個(gè)商品房的主體價(jià)格，兩者根本無(wú)法比較。
深圳社科院城市營(yíng)運(yùn)中心主任高海燕認(rèn)為，深港一體化并不意味著深圳房?jī)r(jià)要向香港靠攏，一體化帶來(lái)的是深圳居住理念、生活習(xí)慣向國(guó)際化靠攏，置業(yè)者在選擇居所的時(shí)候更加理性。
是否炒家橫行？
房?jī)r(jià)大漲之下，不和諧的行為就顯得格外扎眼。不良開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)囤房、中介公司“坐莊”、代理人吃差價(jià)、房產(chǎn)投資等行為成了眾矢之的，并被指責(zé)為房?jī)r(jià)上漲的“元兇”。深圳市也出臺(tái)政策，開(kāi)始對(duì)這些行為施以重拳。
對(duì)于媒體批評(píng)深圳房?jī)r(jià)上漲的背后是“中介聯(lián)手開(kāi)發(fā)商炒房”，又有深圳地產(chǎn)界資深人認(rèn)為是“以偏概全，一葉障目”，夸大了中介的負(fù)面作用。一些房產(chǎn)投資客更是不愿承擔(dān)罵名，高呼“國(guó)內(nèi)投資渠道狹窄，股票投資風(fēng)險(xiǎn)大，我買(mǎi)房子做投資何錯(cuò)之有？”
無(wú)論如何，深圳購(gòu)房者中確實(shí)有大量非急需自住者。《深圳藍(lán)皮書(shū)：中國(guó)深圳發(fā)展報(bào)告(2007)》顯示，領(lǐng)到產(chǎn)權(quán)證后半年內(nèi)就轉(zhuǎn)手的住房占住房總套數(shù)的30.31%，得到產(chǎn)權(quán)證后3年及3年以上轉(zhuǎn)手的住房占住房總套數(shù)的28.11%。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，深圳住房的轉(zhuǎn)手速度很快。坊間流傳的比例更為驚人，宣稱(chēng)深圳有高達(dá)70%的房子用于投資用途，而非居住目的。
深圳房地產(chǎn)由單純的居住功能，越來(lái)越多的轉(zhuǎn)向投資功能。投資無(wú)錯(cuò)，但如果違反了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)誠(chéng)信的原則，則就要另當(dāng)別論了。部分開(kāi)發(fā)商和中介違規(guī)行為干擾了房地產(chǎn)交易的正常秩序，損害市場(chǎng)的良性健康發(fā)展，必須受到嚴(yán)懲。
保障性住房能平抑房?jī)r(jià)？
今年深圳市政府?dāng)M推6000套保障性住房，加快廉租房建設(shè)，解決低收入家庭的住房困難。根據(jù)最新的消息，年內(nèi)可用于出售和租賃的6000套政策性住房目前已有3991套得到落實(shí)。而在今年深圳的政府工作報(bào)告中，提出了一共要“新增政策性住房用地60萬(wàn)平方米，開(kāi)工、在建2.5萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房和公共租賃房”。
深圳開(kāi)始學(xué)習(xí)鄰居香港的“公屋”經(jīng)驗(yàn)。據(jù)專(zhuān)家介紹，香港的公屋有70余萬(wàn)套，解決了30%的香港人的居住問(wèn)題，對(duì)于社會(huì)穩(wěn)定，滿(mǎn)足不同階層的人群住房需求發(fā)揮了重要的作用。而深圳的微利房供給數(shù)量少，早期的微利房還多是提供給公務(wù)員和國(guó)企員工，低收入者除了租住“城中村”，就是購(gòu)買(mǎi)商品房。如此一來(lái)，無(wú)論富有者，還是貧困者，都要依靠商品房解決住房問(wèn)題，房?jī)r(jià)焉能不漲。多數(shù)人認(rèn)為，增加供給，大量推出面對(duì)低收入群體的廉價(jià)房，一定可以抑制房?jī)r(jià)。
但也有人認(rèn)為，深圳無(wú)房者雖多，但富有企業(yè)主群體強(qiáng)大，全國(guó)各地涌來(lái)的投資者和投機(jī)者亦多，他們會(huì)拉動(dòng)豪宅和大面積商品房的價(jià)格上漲，而深圳長(zhǎng)期看可能是高端拉高低端，而非低端拉下高端，深圳房?jī)r(jià)要下調(diào)難度還是很大。
眾說(shuō)紛紜之中，顯示出深圳樓市未來(lái)的不確定性。但歸根結(jié)底，城市的發(fā)展和居民的富裕程度是支撐樓市健康發(fā)展的關(guān)鍵。6月末，深圳萬(wàn)科以“深圳城長(zhǎng)，萬(wàn)科成長(zhǎng)”為題召開(kāi)了策略推介會(huì)，將企業(yè)的成長(zhǎng)與深圳的發(fā)展緊密聯(lián)系在一起。其實(shí)，樓市的發(fā)展又何嘗不是如此呢？種種疑惑，相信時(shí)間會(huì)給出一個(gè)明確的答案。(程勝 孟繁龍)
