據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計,今年上半年北京二手房成交均價已達8518元/平方米,相比去年同期6372元/平方米,漲幅高達33.7%。進入6月,北京新建普通住宅開盤均價猛漲20%。另據(jù)中大恒基統(tǒng)計,6月,包括普通住宅、公寓和別墅在內(nèi)的住宅項目開盤整體均價同比上漲了33.2%。
開發(fā)商一再推遲項目入市
高墻、大院,嚴密的戒備。7月12日下午,中國經(jīng)濟時報記者試圖靠近“奧東18”一探究竟。記者選取了不易被覺察的南門,一輛混凝土泵車正好?吭谀祥T門口,記者前腳還未邁進大門,就被保安擋住了去路,記者只好佯稱購房者前去看房。
7月11日,有市民向本報反映,“奧東18”有捂盤惜售嫌疑。這是位于北京安苑路南側(cè)的一座樓盤,西距國家奧林匹克體育中心僅300米,北則與2008年奧運會主會場“鳥巢”南北呼應,除“鳥巢”外,“水立方”、國家奧林匹克森林公園近在咫尺。顯赫的地段使“奧東18”受到很多購房者的關(guān)注。
兩張巨大的綠色大網(wǎng)遮擋著兩幢拔地而起的建筑,腳手架、旋轉(zhuǎn)的塔吊、運送混凝土的攪拌車,透過防護網(wǎng)隱約可見工人們忙碌的身影,這里的一切似乎與其他任何一個工地別無二致。“百年奧運盛事家門前上演”、“專為少數(shù)高端人士打造”等極具煽情效果的詞匯出現(xiàn)在“奧東18”相關(guān)介紹資料中。據(jù)工程監(jiān)理方介紹,“奧東18”僅有的兩棟樓一棟為15層,一棟23層,其中,臨近安苑路的一棟(為15層)已接近封頂,正在施工最后一層,另一棟也很快將封頂。
與以往很多開發(fā)商早就開始賣房子不同的是,“奧東18”遲遲未見開盤。此前有媒體報道稱,“奧東18”原計劃今年4月開盤,后計劃推遲至6月開盤。7月12日,銷售人員告訴記者,新的開盤計劃將再度推遲至今年8月底。銷售人員介紹,“奧東18”僅有住房300來套,但在每位銷售人員處登記購房的人數(shù)多達數(shù)百人,“奧東18”共有十幾位銷售人員,如此算來,想要購買“奧東18”的“客戶少說沒2000,也有1000多人!
談及為何遲遲不開盤,這位銷售人員坦言,作為代理銷售的人員其心情與購房者其實是一樣的,也希望早點開盤,但開發(fā)商不著急。而另一位銷售人員則告訴記者,開發(fā)商不著急賣房,等到全部封頂之后再開盤,說明開發(fā)商很有實力。
值得一提的是,與開發(fā)商這種一再推遲項目入市的情況形成鮮明對比,北京亞奧區(qū)域的房價一路飆升。去年11月,中國經(jīng)濟時報以《月漲千元?京城二手房價坐上火箭》為題報道了同處亞奧核心區(qū)域的安慧里小區(qū)發(fā)生的房價暴漲情形。當時,亞奧區(qū)域二手房價每平米才八、九千元,如今,該區(qū)域二手房價每平米已突破12000元。
“亞奧·觀典”同樣是位于亞奧區(qū)域的新盤,去年10月,該樓盤均價還徘徊在11000元左右,目前,其二期價格已達18000元,最高單價則賣到了20060元。與“奧東18”僅一馬路之隔的世茂房產(chǎn)經(jīng)紀公司工作人員對記者表示,近來亞奧區(qū)域房價每月環(huán)比漲幅高達10%,照此速度,不到一年房價即可翻番。延期開盤給“奧東18”帶來的好處是,其開盤預計均價從4月份較低的15000攀升到了現(xiàn)在的18000元。
據(jù)了解,“奧東18”開發(fā)商為北京瑞豐恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱瑞豐恒泰公司),在京城數(shù)千家房地產(chǎn)開發(fā)商中,瑞豐恒泰公司是一家很少拋頭露面的公司。7月13日,記者通過114查詢到了該公司的聯(lián)系電話,但當記者接通其電話時,接電話的工作人員稱其并非是瑞豐恒泰公司,而是一家監(jiān)理公司,負責“奧東18”的建設(shè)監(jiān)理工作,按照對方提供的瑞豐恒泰公司的電話,記者當天下午致電瑞豐恒泰公司,電話一直無人接聽。記者進一步了解得知,神秘的瑞豐恒泰公司是北京首屈一指的大型國企——首鋼集團旗下一子公司。
北京樓市有點怪
官方網(wǎng)站北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,今年6月,北京普通住宅開盤整體均價為10280元/平米,比5月上漲了20.4%。來自民間機構(gòu)中大恒基的統(tǒng)計數(shù)據(jù)則顯示,6月,包括普通住宅、公寓和別墅在內(nèi)的住宅項目開盤整體均價為11528元/平米,同比上漲33.2%,環(huán)比上漲11.5%。二手房方面,據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計,今年上半年北京二手房成交均價已達8518元/平方米,相比去年同期6372元/平方米,漲幅高達33.7%。京城房價上漲之快,與去年“國六條”出臺前的情形非常相似。然而奇怪的是,與房價暴漲相反,樓市成交量卻一路下滑。
同樣來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,6月份北京商品房預售12389套,預售登記面積1522285平方米,日均售出期房413套,盡管日均預售量比5月份多出105套,但與2006年同期相比,每天仍少賣了100套。
國際房地產(chǎn)專業(yè)機構(gòu)仲量聯(lián)行最新發(fā)布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,今年1-5月,北京普通住宅總成交僅47473套,同比下降33%,同期,豪華住宅和高檔住宅平均租金增幅同比分別下降6.9%和9%。值得關(guān)注的是,仲量聯(lián)行預計,無論是普通住宅還是豪華住宅,今年下半年交易量還將繼續(xù)下降。
一面是住宅銷售持續(xù)冷清;另一方面則是位置和地段較好的樓盤出現(xiàn)惜售現(xiàn)象。據(jù)京城某媒體報道,今年4、5月份,京城延期開盤項目接近20個,在傳統(tǒng)的新盤供應旺季,今年卻意外上演“新盤荒”,究其原因,是新項目都被開發(fā)商“捂”住了。
此間有業(yè)界人士指出,開發(fā)商“捂盤”的目的是為了坐等漲價,而有關(guān)部門對此卻顯得無能為力。因為根據(jù)北京市建委的規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自領(lǐng)取銷售許可證之日起三日內(nèi)就必須開盤,并按整棟對外銷售,但是,這只能是針對領(lǐng)取了銷售許可證的開發(fā)商而言。北京市建委有關(guān)負責人日前表示,對于部分開發(fā)商為了“捂盤”采取不領(lǐng)銷售許可證的做法,目前也沒有相應的處罰規(guī)定和手段。
有專家表示,在和政府調(diào)控指揮棒周旋過程中,開發(fā)商也從中學會了各種變相“捂盤”方式,其主要有:盡可能地拖延拿預售許可證的時間,或是分次分批的拿證;脫離市場均價大幅提高開盤價導致市場內(nèi)無人應價,變相拉長銷售周期:后續(xù)房源轉(zhuǎn)售為租;謊稱進入尾盤期等等。在上述捂盤方式中,最常見的“捂盤”手段就是分批分次的領(lǐng)取預售許可證,這樣開發(fā)商就可以主動調(diào)整項目的開發(fā)和銷售節(jié)奏,操縱價格。
以位于北京姚家園路與青年路交匯處附近的某樓盤為例。7月12日上午,銷售人員告訴中國經(jīng)濟時報記者,本來去年年底該項目就可以開盤,結(jié)果到2007年4月28日1號樓才開盤。這位銷售人員當天還告訴記者,隨著7月15日新的樓盤開盤,該項目普遍將調(diào)高價格,房價調(diào)升幅度將在200-1000元不等。京城很多樓盤都是這樣“擠牙膏”式地銷售。
和上述樓盤類似,“和平里De小鎮(zhèn)”也是北京大型國企開發(fā)的樓盤,該樓盤位于東北三環(huán)南側(cè),緊鄰城鐵13號線光熙門站,地段十分優(yōu)越、稀缺。記者登陸相關(guān)網(wǎng)站查詢發(fā)現(xiàn),去年3月該盤均價僅9500元,如今其售價已達16800元,正在建設(shè)的4、5號樓一棟蓋到10層,一棟蓋到了十三、四層。
7月14日,銷售人員告訴記者,上述兩棟樓與已經(jīng)開盤的6號樓將同時交房,當被問及為何不一起賣時,這位銷售人員說,可能是開發(fā)商考慮放到后面價格更高,在該樓盤的業(yè)主論壇里人們除了關(guān)注4、5號樓何時開盤外,另有人則懷疑3號樓部分房屋被開發(fā)商“內(nèi)部消化”!拔姹P?不知道他們什么目的!庇芯W(wǎng)民說。
“作為開發(fā)商我認為還是不要有意去‘捂盤’,這里面存在很多的不確定性,是否延期開盤首先要看開發(fā)商的實力和整體運轉(zhuǎn)情況!敝畜w奧林匹克花園副總經(jīng)理陳順提醒說,如果“捂盤”,市場形勢的瞬息萬變、政府政策的調(diào)整,甚至包括股東與操盤人的變化,其中的任何一個因素都可能導致不可挽回的損失。(周雪松)