對很多因房價(jià)偏高而望樓興嘆的消費(fèi)者來說,限價(jià)房無疑是一份新的期待。但是,作為一種有很強(qiáng)政策性的住宅產(chǎn)品,限價(jià)房在推出之前,也會比其他住宅面臨更多需要明確的不定和疑問。偉業(yè)控股公司副總經(jīng)理兼研究中心總經(jīng)理張劍在接受記者采訪時(shí)指出,限價(jià)房是一種階段性的產(chǎn)品,在房價(jià)較高的市場背景下出現(xiàn),由于其特殊性,限價(jià)房無論是在政策層面還是在產(chǎn)品層面,還有著至少四方面需要破解的疑問。
●疑問一 誰能買到限價(jià)房?
在絕大多數(shù)普通消費(fèi)者眼里,這都是一個(gè)最令他們關(guān)心的問題;而對于政策的制定者來說,讓正確的人群買到限價(jià)房,更直接關(guān)系到政策的成敗。張劍告訴記者,同廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房一樣,限價(jià)房同樣面臨著如何公平合理分配的問題,但在這一點(diǎn)上,顯然,以目前的機(jī)制,很難達(dá)到真正的理想狀態(tài)。
對于限價(jià)房的購買人群,現(xiàn)有的政策指標(biāo)基本集中于這幾個(gè)方面:北京戶口、家庭首次置業(yè)以及一定數(shù)額的收入上限,但問題在于,“在目前的情況下,很難有一個(gè)系統(tǒng)去判斷一個(gè)人或者一個(gè)家庭的實(shí)際收入水平和房屋所有情況。”張劍認(rèn)為,單是這一點(diǎn),限價(jià)房在銷售上的難度就很大,必須有更為具體和更為先進(jìn)的指標(biāo)系統(tǒng)保障限價(jià)房的分配。
同樣爭論頗多的是“北京戶口”這道門檻。在很多人看來,在北京工作和生活著很多外地人,他們在納稅上并沒享有任何“折扣”,那么在享受限價(jià)房這項(xiàng)政府福利時(shí),也不應(yīng)該被與本地人差別對待。“北京戶口的限制只能說是一種權(quán)宜之計(jì),如果外地人也可以買限價(jià)房,那么就會有更多人進(jìn)入北京,給城市帶來更大的膨脹和壓力。因此限制北京戶口,其實(shí)是控制人口規(guī)模的需要。”但同時(shí)張劍也指出,對于長期工作和生活在北京的外地人來說,這樣的限制確實(shí)有失公平,因此,單純的限制或者放開都不是最理想的方案,需要有一個(gè)更具體、更細(xì)致、更有針對性的政策出臺,才能解決由戶口所引發(fā)的限價(jià)房分配矛盾。
●疑問二 限價(jià)房升值誰受益?
讓房子成為消化住宅剛性需求的載體,而不是有錢人投資發(fā)財(cái)?shù)墓ぞ撸匀皇窍迌r(jià)房政策出臺的初衷之一。但不可回避的是,在“漲”聲一片的房地產(chǎn)市場里,因土地升值而帶來的房產(chǎn)價(jià)值的提高是一件自然而然的事,而作為本身就遠(yuǎn)低于市場上普通商品房價(jià)格的限價(jià)房,房屋在尚未建成時(shí)就已被注定擁有著比其實(shí)際售價(jià)高出很多的價(jià)值。
這就帶來一個(gè)問題,對于限價(jià)房的購買者來說,當(dāng)他們有能力改善自己的居住條件,準(zhǔn)備更換住宅時(shí),他們是否可以像目前經(jīng)濟(jì)適用房滿五年可作為商品房再上市交易一樣,隨行就市,把手里的限價(jià)房按當(dāng)時(shí)市場價(jià)格出售或者出租呢?
顯然,這種可能是不合理的。張劍指出,限價(jià)房的價(jià)格低,是建立在政府限地價(jià)、開發(fā)商限房價(jià)這兩大基礎(chǔ)之上的,也就是說,是政府和開發(fā)商各自出讓了一部分利益,從而使得中低收入者能夠買到價(jià)格相對較低的房子。那么,作為一種“不完全的”商品房,當(dāng)購買者已經(jīng)不需要限價(jià)房來解決居住問題時(shí),限價(jià)房也不應(yīng)該被視作一件普通的商品被居住者按市場情況出售。
“這其實(shí)是一個(gè)產(chǎn)權(quán)問題。”張劍指出,如果限價(jià)房的產(chǎn)權(quán)完全在購房者手里,那么他自然有權(quán)對限價(jià)房進(jìn)行出售或者以其他方式來處置,并從中獲益;而如果購房者手里是“不完全產(chǎn)權(quán)”,產(chǎn)權(quán)與政府共有,那么政府也處置這套房產(chǎn)時(shí)也擁有發(fā)言權(quán),就可能讓限價(jià)房始終發(fā)揮其本來的作用和意義。
●疑問三 限價(jià)房會不會成為“問題房”?
圍繞限價(jià)房的另一個(gè)疑問在于建筑本身。我們知道,在住宅價(jià)格中,除了土地價(jià)格和相關(guān)稅費(fèi),設(shè)計(jì)成本、建安成本以及開發(fā)商一定比例的利潤都是缺一不可的組成部分。然而,限價(jià)房之所以能夠“限價(jià)”,壓縮開發(fā)商的利潤空間幾乎是注定的重要途徑,而對于以追求經(jīng)濟(jì)效益最大化為首要生存目標(biāo)的商人而言,可不可能讓他們心甘情愿地降低利潤,而非通過降低成本的方式來“兼顧”利潤和價(jià)格,在很多人眼里都是一個(gè)碩大的問號。 張劍認(rèn)為,如果開發(fā)商為不過多犧牲利潤,在建筑上能省則省,甚至不惜偷工減料,那么一旦發(fā)生嚴(yán)重的質(zhì)量問題,讓限價(jià)房成為了“問題房”,所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失和社會不良影響都是非常可觀的。而即使開發(fā)商在建筑質(zhì)量上沒有動什么手腳,但同樣出于節(jié)約成本的考慮,降低了建筑的品質(zhì),或者壓縮了設(shè)計(jì)成本,即使短期內(nèi)滿足了人們的居住需求,長期來看也會成為城市的負(fù)擔(dān)。
“限價(jià)房畢竟是一個(gè)階段性的產(chǎn)品,而建筑存在的年代肯定要久于政策適用的時(shí)間。如果我們?yōu)榱搜矍暗男枰ㄔ炝舜罅吭O(shè)計(jì)水平和居住品質(zhì)較低的房子,那么當(dāng)有一天我們不再需要限價(jià)房時(shí),這些住宅所處的位置和狀況都將變得特別尷尬,反而與整個(gè)城市的環(huán)境格格不入,是拆是留都非常令人為難。”
●疑問四 限價(jià)房能走多遠(yuǎn)?
“目前的住宅建設(shè)大體可以分為兩類,一類是市場性的,一類是政策性的。”張劍告訴記者,對于前者而言,完全由市場調(diào)節(jié),按照供需關(guān)系來實(shí)現(xiàn)價(jià)格的浮動;而對于后者,目前相對成型的是廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房,雖然政策都有待進(jìn)一步完善,但畢竟有實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)。但對于限價(jià)房來說,從其性質(zhì)是介于市場和政策之間,如何協(xié)調(diào)好政策與市場之間的關(guān)系本身就是一個(gè)難題;同時(shí),限價(jià)房在此之前幾乎沒有什么可供參考的經(jīng)驗(yàn),各個(gè)城市在執(zhí)行過程中都不同程度地遇到了一些問題,因此限價(jià)房從無到有、從不成熟到成熟的過程,必然是對政府執(zhí)政能力的一次非常嚴(yán)峻的考驗(yàn)。
同樣面臨考驗(yàn)的還有經(jīng)濟(jì)因素。張劍說,將土地作為限價(jià)房用地,背后還意味著財(cái)政收入的犧牲,因此經(jīng)濟(jì)的壓力同樣是對政府的一個(gè)考驗(yàn)。而在財(cái)力和執(zhí)行能力的雙重考驗(yàn)下,限價(jià)房能否順利發(fā)展下去,并且作為一項(xiàng)有很強(qiáng)連續(xù)性的政策一以貫之,都需要由時(shí)間給出最后的答案。(高彤)