根據(jù)上海地稅部門發(fā)布《關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓非普通住房征免土地增值稅有關(guān)問題的通知》,規(guī)定從7月15日起,對個人轉(zhuǎn)讓非普通住房,既沒有評估價格,又不能提供購房發(fā)票的,實(shí)行核定征收土地增值稅:凡居住未滿三年的,按轉(zhuǎn)讓收入的0.5%征收,居住滿三年未滿五年的減半征收。
土地增值稅將會對二手房市場產(chǎn)生哪些影響呢?
中端市場不受影響
對于土地增值稅的征收將增加二手房交易負(fù)擔(dān)的說法,21世紀(jì)不動產(chǎn)表示還是應(yīng)該在不同物業(yè)類型中來區(qū)別看待。
首先,國家相關(guān)稅法有一系列減免措施。比如,在1995年財(cái)政部國家稅務(wù)總局的《實(shí)施細(xì)則》中已對免稅政策作出了詳細(xì)規(guī)定:凡居住滿5年或5年以上的,免予征收土地增值稅;居住滿3年未滿5年的,減半征收土地增值稅;居住未滿3年的,才按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。
此外,個人轉(zhuǎn)讓普通住房的,仍按規(guī)定暫免征收土地增值稅。根據(jù)滬地稅流〔2005〕59號文件的規(guī)定,普通住房必須同時符合下列條件:(1)住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上;(2)單套建筑面積140平方米以下;(3)實(shí)際成交價格:低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下,坐落在內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于17500元/平方米,內(nèi)環(huán)與外環(huán)間的低于10000元/平方米,外環(huán)線以外的低于7000元/平方米。凡不符合上述條件的均為非普通住房。
因此,對于多屬普通住宅的中端市場,土地增值稅影響極為有限。
高端市場交易成本抬高
關(guān)于《通知》對于二手市場的影響,21世紀(jì)不動產(chǎn)分析認(rèn)為,《通知》將會在一定程度上抑制高端二手房市場中的短期交易行為,對于以次新房為主的高端二手房市場,短期內(nèi)交易將會受到影響。
目前,上海市場中的高端項(xiàng)目由于一系列調(diào)控政策,其投資回報(bào)已有所下降,這在租賃及買賣市場都有反應(yīng),比如高端物業(yè)的投資回報(bào)已基本回落至6%-8%。那么,從目前來看,增值稅影響的恰恰是高端物業(yè)的交易成本,將會進(jìn)一步擠壓高端物業(yè)投資者的利潤空間。當(dāng)然,5年以上的高端物業(yè)也不受影響。
哪種付稅方式合算
《通知》中規(guī)定了土地增值稅的兩種計(jì)算方法,下面,讓我們來看看,究竟哪種算法對高端消費(fèi)者更劃算。
李女士于2004年購買了東苑半島花園一套150平方米左右的住宅,新房總價在120萬元,到2006年李女士想要轉(zhuǎn)讓,按目前二手市場的價格,這套住宅總價升至165萬元。
計(jì)算方法一:對既不能夠提供購房發(fā)票證明,又不能提供房屋及建筑物價格評估報(bào)告的業(yè)主,按轉(zhuǎn)讓二手房交易價格全額的0.5%征收率計(jì)征土地增值稅。
土地增值稅=165萬元×0.5%=8250元計(jì)算方法二:
對于凡能夠提供購房發(fā)票的住宅,按增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分,稅率為30%計(jì)算土地增值稅。
土地增值稅=(交易價格-房產(chǎn)原值-各種交易稅費(fèi)總合-每年5%的房產(chǎn)購買原值)×30%
交易價格:165萬元房產(chǎn)原值:120萬元交易稅費(fèi):3.6萬元(新房契稅:120萬元×3%),4.95萬元(二手交易契稅:165萬元×3%),9萬元(營業(yè)稅:165萬元×5.5%),4.9萬元(個人所得稅:約為交易價格的1-3%)
每年5%的房產(chǎn)購買原值:12萬元(2年×5%×120萬元)
土地增值稅=(165-120-3.6-4.95-9-4.9-12)×30%=3.1萬元
通過上述計(jì)算,我們看到,在不違背國家相關(guān)規(guī)定的情況下,對消費(fèi)者更為有利的情況是前者,即按轉(zhuǎn)讓二手房交易價格全額的0.5%計(jì)算土地增值稅這一做法。