“地王效應(yīng)”主要體現(xiàn)在心理方面

　　近來廣州土地供應(yīng)緊缺，因此，每有地塊推出都吸引不少品牌發(fā)展商競(jìng)相爭(zhēng)奪，不少天價(jià)地的成交價(jià)格頻頻刷新“地王價(jià)”紀(jì)錄。據(jù)合富置業(yè)專業(yè)人士分析，天價(jià)地吸引眾多品牌發(fā)展商競(jìng)投，普遍對(duì)周邊一手樓市產(chǎn)生即時(shí)的影響。從二手市場(chǎng)來看，其影響更多表現(xiàn)在市場(chǎng)心態(tài)方面，市場(chǎng)對(duì)同區(qū)二手樓的關(guān)注度有所提升，品牌發(fā)展商進(jìn)駐，促使買賣雙方對(duì)該區(qū)樓市發(fā)展前景更加看好。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，同區(qū)土地市場(chǎng)傳出利好消息，隨即可帶旺該區(qū)二手樓的睇樓量，并在一定程度上促進(jìn)成交量有所增長(zhǎng)，有助二手樓價(jià)穩(wěn)步提升。

　　江灣地王旁二手單價(jià)普遍過萬元

　　從目前的情況來看，市中心樓市發(fā)展已較為成熟，可開發(fā)的土地已不多，近年來現(xiàn)身的不少是被盤活的爛尾地塊，面積一般都不算太大，可提供的一手樓數(shù)量不多，短時(shí)間內(nèi)較難改變目前市中心樓市求大于供的市場(chǎng)狀況。但是，市中心地塊高價(jià)拍出，對(duì)同區(qū)二手樓市將產(chǎn)生正面的影響，尤其是對(duì)同區(qū)中高素質(zhì)樓盤，在一定程度上支持其價(jià)格繼續(xù)保持穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

　　不久前，海珠區(qū)大元帥府南側(cè)江灣地塊吸引多家發(fā)展商競(jìng)投，并以4.6億元高價(jià)拍出，對(duì)周邊二手樓的帶動(dòng)作用較為明顯。附近的中海名都花園、朗晴居等樓盤二手價(jià)格應(yīng)聲而漲，市場(chǎng)普遍對(duì)后市相當(dāng)看好。據(jù)合富置業(yè)專業(yè)人士介紹，目前中海名都花園二手均價(jià)高踞13000元/m2的位置，一線江景盤花城灣畔二手均價(jià)更高達(dá)15000元/m2左右。附近的朗晴居二手交投也相當(dāng)暢旺，一期單位二手均價(jià)已達(dá)8000元/m2左右，二期單位二手均價(jià)更高達(dá)10000元/m2。業(yè)主對(duì)后市發(fā)展相當(dāng)樂觀，中海名都花園80多平方米的兩房單位，業(yè)主要價(jià)已穩(wěn)守110萬元的高價(jià)。

　　沙灣地王給買家打上強(qiáng)心針

　　隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，部分新開發(fā)區(qū)域的發(fā)展?jié)摿σ矀涫苁袌?chǎng)看好，近期出讓的多幅位于新開發(fā)區(qū)域地塊，均以不錯(cuò)的價(jià)格成功拍出。當(dāng)中，如上月出讓的番禺沙灣西麗南路地塊被萬科收歸囊中，樓面價(jià)格已達(dá)5784元/m2，成為廣州目前最貴的住宅地塊。據(jù)合富置業(yè)專業(yè)人士分析，品牌發(fā)展商萬科成功投得西麗南路地塊的消息，對(duì)周邊二手樓市存在一定帶動(dòng)作用。一方面增加了市場(chǎng)對(duì)該區(qū)域樓市的關(guān)注度，另一方面也提升市場(chǎng)對(duì)該區(qū)樓市的入市信心。

　　據(jù)合富置業(yè)專業(yè)人士介紹，目前西麗南路地塊周邊區(qū)域，是該區(qū)樓市較具發(fā)展?jié)摿Φ钠瑓^(qū)之一，周邊的樓盤如海倫堡二手均價(jià)已達(dá)5800元/m2左右，而御院二手價(jià)更高達(dá)6000～6300元/m2左右。番禺奧園整體二手均價(jià)約在4500元/m2的水平，當(dāng)中，樓齡新一些的陽(yáng)光城二手均價(jià)更可達(dá)5500元/m2左右。該區(qū)的二手市場(chǎng)近期或多或少都受到西麗南路地塊成功拍出消息的帶動(dòng)，業(yè)主與買家對(duì)該片區(qū)樓市的信心也有所增強(qiáng)。

　　爛尾地盤活 鞏固老城區(qū)二手樓市地位

　　滿堂紅專業(yè)人士分析認(rèn)為，此次推出的9宗爛尾地條件比較苛刻，不但是“肥搭瘦”捆綁拍賣，而且競(jìng)得土地的開發(fā)商還需另外解決三幅市政用地的拆遷遺留問題，而且這三幅地塊并不會(huì)留給開發(fā)商，而是由政府收回用作綠地和停車場(chǎng)。每幅爛尾地都會(huì)涉及債務(wù)、拆遷補(bǔ)償、回遷等眾多問題，這些統(tǒng)統(tǒng)要留給開發(fā)商解決，無疑會(huì)增加開發(fā)商的負(fù)擔(dān)，影響開發(fā)利潤(rùn)。因?yàn)橥顿Y成本增加，這次并沒有拍出天價(jià)地。由此可見開發(fā)商們對(duì)城區(qū)的爛尾地趨之若鶩。

　　交通配套完善

　　老城區(qū)仍是理想居住地

　　老城區(qū)是廣州傳統(tǒng)的商業(yè)文化中心，歷史悠久，教育、文化、醫(yī)療等資源的優(yōu)勢(shì)使老城區(qū)的人口密度保持在一個(gè)高位，居住需求很大。

　　因?yàn)槔铣菂^(qū)土地日漸稀缺，越秀、天河、海珠一手樓盤紛紛步入萬元時(shí)代，在一手市場(chǎng)的帶動(dòng)下，老城區(qū)的二手市場(chǎng)也相當(dāng)活躍。滿堂紅提供的數(shù)據(jù)顯示，6月越秀、天河、原荔灣等中心城區(qū)二手均價(jià)已達(dá)到7500元/m2，比全市二手房成交均價(jià)高21%。

　　近年來，隨著交通、配套的完善，加上中心城區(qū)樓價(jià)高漲，番禺、白云等近郊樓市也迅速崛起，但老城區(qū)憑借交通、配套等優(yōu)勢(shì)，在二手樓市的地位依然穩(wěn)固。滿堂紅成交的數(shù)據(jù)顯示，6月越秀、天河、海珠三城區(qū)的總成交宗數(shù)比1月上漲8.6%，三區(qū)成交宗數(shù)占總成交宗數(shù)的比例為52%，與1月持平。

　　生活成本增加

　　番禺大盤難撼城區(qū)樓盤

　　番禺的洛溪板塊、華南板塊是城郊二手樓市成交熱點(diǎn)，環(huán)境優(yōu)美、價(jià)格合理。廣州奧園、麗江花園、廣州碧桂園、祈福新村、廣州雅居樂花園、華南新城等大盤二手均價(jià)在5000~6000元/m2，麗江花園早期的樓梯樓、錦繡生態(tài)園70平方米左右的兩房單位30萬元出頭就有交易。地鐵三號(hào)線、新光快速路的開通后，前來置業(yè)的買家也逐漸增多。除了部分追求自然舒適生活的購(gòu)房者，大部分還是向往城區(qū)的生活便利，城區(qū)樓盤從來不缺乏支持者，因此城區(qū)爛尾地自然也被各大開發(fā)商奉為至寶。(龍蕾 王荔玨)