日前,提高房貸首付的新聞在業內被炒得沸沸揚揚。“提高房貸首付比例一旦落實,而且是‘一刀切’式的推行,對于投機、投資型購房者來說此項措施會增加一次性投入成本,將有望抑制投機行為,但對于首次置業的普通購房者來說,無疑是雪上加霜。”中大恒基不動產營銷總經理趙晨明告訴記者,從目前房地產市場在售的項目來看,多為大戶型項目,小戶型所占比例較少。
根據保守計算,一般大戶型套型面積在100平米以上,以目前房價計算,一套大戶型住房的總價得在100萬元以上,首付提高到40%-50%后,購房人將必須一次性支付40多萬元,這將使普通購房人的購房壓力進一步加大。而如果普通購房者希望以30萬元以下的首付購買住房,選擇范圍只能局限在郊區甚至于遠郊。
對于自住性的普通購房者,有人建議首付提高后,普通購房者可以選擇低總價的小戶型。趙晨明認為,建議雖好,卻很難實現。
雖然“90/70”政策實施已有一年多的時間,但從北京小戶型的供應量來看,目前在售的小戶型項目大約只有40個左右,其中公寓所占比重近五成。在公寓項目中,酒店式公寓占三成,其它多為精裝修、靠近商圈的高檔公寓。
根據市場調查資料顯示,這些小戶型的公寓項目整體均價大約在18000元/平米,其中均價超過20000元/平米的公寓占28%。購買一套位于市區的50平米左右的小戶型住房總價也在90萬元以上。可見,這些小戶型的公寓項目價格也是普通購房人難以承受的。
另外,酒店式公寓的土地使用年限不超過50年,而且物業管理費高于住宅性質的商品房,一旦將來土地使用期滿,商用土地還需要補交地價款或是交付地價稅,購房成本進一步增加。除去公寓,適宜自住、低總價的小戶型普通住宅項目則是供不應求、“粥少僧多”的局面,其結果只能是一部分普通購房者無房可買。
普通購房者雖然可能買得起限價房,但在戶籍、收入等條件的嚴格限制下,也無資格購買。而經濟適用房購買資格則更為嚴格,廉租房又針對特困家庭。因此,普通購房者在經歷房貸首付提高無力購買商品房之后,保障性住房也向其緊閉大門,普通購房者究竟該何去何從?
“如果真的提高房貸首付,應實行梯級標準。”分析人士認為,對于首次置業的普通購房者目前暫緩提高首付比例,或是實行小幅提升但小于40%的比例;對于二次以上的多次購房者,房貸首付可以提高到40%-50%。如果出臺這一政策僅僅是為了打壓投資性需求,抑制房價上漲過快,趙晨明認為,可以通過其他多種手段促成,如提高多次購房的貸款利率,或是對第二套、第三套房征收物業稅等手段實現。(王小霞)