從昨天起,房貸的利率上調了0.18個百分點,一年期貸款基準利率由6.84%提高到7.02%;五年期以上貸款利率由現行的7.38%提高到7.56%。一年內連續4次加息,對于不少貸款買房投資的人來說,無疑是雪上加霜。因為,對于以租養房的投資客來說,本來投資回報率就不高,明年1月1日加息執行后,導致的成本增加,將可能使一部分以租養房的人“入不敷出”。
連續加息月還款大幅增加
中大恒基金融部的相關人士說,此次利率上調的還貸成本增加幅度與以往相同,不是很高。以一個貸款50萬元,貸款年限20年、按照等額本息還款并可以享受到15%的優惠利率為例,加息前后每月成本支出增加額為46.82元。
但此次加息成為2004年10月至今不到三年內的第八次調整利率,鏈家地產副總經理金育松認為,雖然每次調整的幅度不大,但是屢次加息后成本的疊加使得貸款成本出現明顯上升,使投資風險不斷增加。
案例分析
算賬人:北京偉嘉安捷投資擔保有限公司案例情況:以貸款40萬元為例,本次加息后,與今年3月17日第一次加息以及2004年第一次加息還款情況比較(均按優惠利率計算)
5年期貸款 20年期貸款月還款增加 總還款增加 月還款增加 總還款增加與2004年首次加息比 277.58元 16654.93元 317.16元 76118.72元與2007年3月17日比 141.69元 8501.26元 143.78元 34506.80元
租金不漲投資人捉襟見肘
在利率不斷上調的同時,房租并沒隨之上漲,一些公寓的租金還不斷下滑。據周先生介紹,他在九龍花園一套108平方米的二居,2003年的月租金在6500元左右,現在租5000塊錢都困難。根據“我愛我家”統計,在高檔公寓比較集中的CBD區域,從去年到今年,一居室的租金每平方米就下滑了500至1000元。
與此同時,空置期也在延長。據21世紀不動產相關人士介紹,現在高檔公寓平均出租空置期在三四個月,朝陽公園、燕莎等部分高檔公寓比較扎堆的地區空置期更長。
案例分析
趙先生在廣渠門金橋國際以每平方米8000元買了一套120平方米左右的房子,加息后,每月要多還200塊錢,月還款額達到5000元,如果把裝修費、相關稅費攤上,每月成本就6000元,而目前租金也6000元。這意味著,如果房子空置一個月,還需要他自己貼錢。
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加息對樓市三大影響
增加房源供應
對于此次存貸款加息,“中大恒基”市場總監付嚴認為,此次加息對于房產購買需求的抑制作用是有限的。但對于部分已經購房用來投資的業主,由于房價上漲已經到達高位,而且房屋租金整體水平上漲比較慢,加息后部分購房投資的業主將選擇出售手里持有的房產,這將增加二手房的房源供給,緩解二手房房價過快上漲的勢頭。
更加青睞固定利率
除了上述影響,鏈家地產還認為,受此次利率上調影響,投資者今后可能會更加青睞固定利率產品。這是已經發放的固定利率個人住房貸款,貸款利率不受利率政策調整的影響,這部分客戶將不必為利率上調擔心。
公積金貸款漸熱
作為政策性貸款,在經歷了多次加息后,公積金與商貸的利率相差已經比較大,低息的優勢非常明顯。例如貸款額30萬元,期限20年,在月還款方面,使用公積金貸款每月可比商貸的優惠利率少237.17元,累計節省利息56919元;如果與商貸的基準利率相比,公積金月供少441.3元,利息節省達到105910元。(李海霞)