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        四次加息樓市風(fēng)險幾何? “持幣觀望”態(tài)度顯現(xiàn)
        2007年08月29日 14:14 來源:中國經(jīng)濟時報


            據(jù)中國人民銀行宣布,自2007年8月22日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27%,由現(xiàn)行的3.33%提高到3.60%;一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18%,由現(xiàn)行的6.84%提高到7.02%;其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。(資料圖) 中新社發(fā) 海安仇穩(wěn)山 攝


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          8月21日,央行宣布,自8月22日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。幾乎與央行年內(nèi)第四次加息同時,“房貸首付提高”傳聞逐漸白熱化。美國次級債風(fēng)波更是在此間席卷全球。這些對于房地產(chǎn)市場意味著什么?

          “房奴”壓力明顯增加

          央行宣布,自8月22日,一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個百分點,由現(xiàn)行的6.84%提高到7.02%;五年期以上貸款利率由現(xiàn)行的7.38%提高到7.56%。另外,個人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)0.09個百分點,五年期以上公積金貸款利率由現(xiàn)行的4.95%提高至5.04%。

          從此次央行上調(diào)利率的幅度來看,對于普通的購房消費者來說,此次利率上調(diào)的成本增加幅度并不大。以一個貸款30萬、貸款年限20年、按照等額本息還款并可以享受到優(yōu)惠利率(基準(zhǔn)利率的0.85倍)的消費者來看,在此次加息前,每月的還款額為2196.81元,而加息后的每月還款額為2223.67元,每月成本支出增加額為26.86元。但是今年以來已經(jīng)四次加息,對于普通消費者來說,累計增加成本應(yīng)該是比較高的,執(zhí)行優(yōu)惠利率,四次加息后,累計增加的成本達(dá)到106.44元。

          新浪網(wǎng)與鏈家地產(chǎn)聯(lián)合調(diào)查顯示,年內(nèi)四次加息讓54.1%的消費者選擇暫緩購房。屢次加息對27.4%的“房奴”生活產(chǎn)生了沖擊。在對“如果您已經(jīng)貸款買房,加息對您的生活影響”的調(diào)查中,有46.5%的購房者感覺“成本明顯增加,還款壓力加大,但對日常生活影響不大”,26.1%的購房者感覺“成本增加有限,可以接受,生活照舊”,此外有27.4%的購房者認(rèn)為“成本驟然增加,對日常生活已經(jīng)產(chǎn)生了沖擊”。

          另外,有54.3%的消費者認(rèn)為加息不能抑制房價的上漲。此次網(wǎng)上調(diào)查的結(jié)果顯示,在未來較長的時間內(nèi),央行再度上調(diào)利率的預(yù)期依然存在,這使得“房奴”的壓力驟然增加。

          “以租養(yǎng)房”越來越難

          李先生于今年1月購買一套北京望京地區(qū)的慧谷陽光房屋,兩居室,88平米,當(dāng)時購房總價為105萬元,李先生首付40萬元,從銀行商業(yè)貸款65萬元,當(dāng)時李先生從經(jīng)紀(jì)公司了解到他的該套房屋如果出租的話,租金在3900元/月左右,為了盡可能達(dá)到以租養(yǎng)房的目的,李先生把還貸期限盡可能延長了一些,設(shè)為30年,這樣的話,李先生月供為3819.69元。這樣依靠租金,李先生就可以養(yǎng)這個房屋。

          但自2007年以來央行加息不斷,截至目前已加息4次,房貸優(yōu)惠利率已從2007年1月份時的5.814%上調(diào)至目前的6.426%。那對于李先生來說如果明年1月執(zhí)行6.426%利率的話,李先生的月供就會達(dá)到4071.18元,而對于租金來說,一年后租金在4000元/月,變動幅度不會太大。這樣看來,李先生的租金很明顯已不足以支付月供了。

          北京中原三級市場部副總經(jīng)理宮萍分析認(rèn)為,此次加息并不是結(jié)束,根據(jù)月度CPI增漲幅度,今年9-12月份仍有可能加息,李先生月供增加額還有再次增加的可能,在租金基本無變動的情況下,月供與租金之間的差額會越來越大,“以租養(yǎng)房”的壓力進一步趨緊,這將會促使部分投資者將房屋拋售出去。

          消費者“持幣觀望”態(tài)度已顯現(xiàn)

          自從前段時間多家媒體爆料,銀監(jiān)會將出臺政策把房貸首付比例提高至40%~50%之后,“房貸首付問題”愈發(fā)讓人看得“一頭霧水”。不論此傳聞是真是假,目前市場上部分房貸消費者已出現(xiàn)了不同反應(yīng)。

          據(jù)偉嘉安捷公司統(tǒng)計,目前,該公司每天接到想確認(rèn)“房貸首付比例是否提高”的電話已高達(dá)50、60次,不少房貸消費者均表示,擔(dān)心“房貸首付比例”真的提高后,買房將會難上加難。

          另據(jù)偉嘉安捷公司市場部相關(guān)負(fù)責(zé)人透露,近段時間,部分還在猶豫看房、買房的客戶都已加快了簽約、成交的速度,并要求加急審核房產(chǎn)評估,盡快完成提交首付款和銀行批款業(yè)務(wù)。據(jù)統(tǒng)計,這部分人群約占總貸款人數(shù)的35%左右,這是市場較為積極的一面。

          不過,在目前北京二手房市場和個人房貸市場也出現(xiàn)一個不太樂觀的局面。以往在“金九銀十”二手房市場旺季即將到來之際,本應(yīng)是二手房市場日趨活躍的時節(jié),但在今年卻出現(xiàn)了交易量走勢放緩的情況。

          據(jù)我愛我家公司統(tǒng)計,進入8月份二手房市場交易量與去年同期相比小浮下調(diào),降幅9%。部分二手房購買者出現(xiàn)“持幣觀望”的跡象。專家分析,部分二手房購買者之所以出現(xiàn)“持幣觀望”情緒,與“房貸首付提高”傳聞日趨白熱化不無關(guān)聯(lián)。

          某銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人透露稱:“由于貸款額度收緊,二手房抵押要求更嚴(yán)格,所以他們將盡量選擇信譽好的優(yōu)質(zhì)客戶”。業(yè)內(nèi)人士則普遍認(rèn)為,如果將首付款比例提高4至5成,提高購買者門檻的話,將會有37%左右的購買人群受到影響。

          監(jiān)管層意欲何為?

          對于此次加息,北京中原三級市場部副總經(jīng)理宮萍分析認(rèn)為,主要針對的是CPI增幅過高,今年7月份居民消費物價指數(shù)CPI的增幅為5.6%,創(chuàng)下近十年來新高,出現(xiàn)通貨膨脹預(yù)期。

          今年CPI增幅高的影響因素有很多,食品價格的上漲是其拉動的一個方面;另外,股市的火爆及房價的走高,這些都吸引消費者將資金從儲蓄轉(zhuǎn)為股票或房市上,進一步拉動了消費,促進CPI上漲。

          宮萍認(rèn)為,此次存貸款利率齊動,且首次存款利率增長高于貸款利率增幅,這也充分說明,央行旨在通過利率來調(diào)節(jié)平衡儲蓄、股市、房市三方關(guān)系。“只有通過這三方面關(guān)系的平衡,才能進一步促使CPI能夠保持穩(wěn)定發(fā)展。”

          鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松認(rèn)為,此次加息之前,由于美國次級貸風(fēng)波的影響,銀行系統(tǒng)已經(jīng)具有較強的控制房貸風(fēng)險及規(guī)模的愿望;雖然此次加息針對的是整體經(jīng)濟過熱,但是密集的加息還是對房地產(chǎn)市場形成了一定的影響,雖然每次調(diào)整的幅度不大,但是屢次加息后成本的疊加使得貸款成本出現(xiàn)明顯上升,而密集的調(diào)控政策也使投資風(fēng)險不斷增加,由于頻繁加息將對市場產(chǎn)生放大效應(yīng),投資需求有望進一步受到抑制。(周雪松)

         
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