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        多銀行高掛縮貸牌 二手房貸款吃緊意在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)
        2007年09月10日 11:09 來源:中國產(chǎn)經(jīng)新聞

            2007年8月17日消息,據(jù)《中國證券報(bào)》報(bào)道,權(quán)威人士日前透露,商業(yè)銀行提高房貸首付比例的方案正在制定中。其中,二手房交易的首付比例可能會(huì)根據(jù)原價(jià)與現(xiàn)價(jià)之比來確定。(資料圖) 中新社發(fā) 馬健 攝


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          日前,沈陽建設(shè)銀行全面叫停了二手房貸款業(yè)務(wù),引起了消費(fèi)者對(duì)于其他銀行是否也將于近期禁止二手房貸款業(yè)務(wù)的全面關(guān)注。

          “建行江蘇分行提高二手房貸款首付比例”,“建行深圳分行全面叫停二手房貸款業(yè)務(wù)”,“南京住房公積金暫停二次貸款”,“浙江住房公積金庫存告急收緊放貸”……

          8月下旬以來,部分銀行相繼出臺(tái)緊縮房貸的政策。隨著我國進(jìn)入加息通道,購房者還貸成本不斷增加。持續(xù)攀升的房?jī)r(jià)、短期劇增的住房信貸,都意味著銀行金融風(fēng)險(xiǎn)的逐步放大。

          二手房貸緊縮信號(hào)頻傳

          日前,家住沈陽的王波看中一套總價(jià)60余萬元的二手房,但當(dāng)他到銀行咨詢二手房貸款事宜時(shí),被告知銀行已經(jīng)暫停了此項(xiàng)業(yè)務(wù)。

          記者了解到對(duì)二手房貸款嚴(yán)格限制的遠(yuǎn)不止建行一家。招商銀行南京分行已停止辦理一切房改房貸款業(yè)務(wù);個(gè)人申請(qǐng)二手房貸款,所購房產(chǎn)必須先經(jīng)過資產(chǎn)評(píng)估,原則上使用年限不超過15年,面積在60平方米以上,并指定了首佳、國衡、蘇信、金誠等7家評(píng)估公司。深圳發(fā)展銀行南京分行的業(yè)務(wù)員也表示,他們已對(duì)部分板塊的房改房停止辦理貸款業(yè)務(wù)。

          記者從一些房產(chǎn)中介了解到,早在幾個(gè)月以前,購買小面積二手房的市民就遭遇了“貸款難”,其中甚至包括一些精裝修的單身公寓。南京江寧地區(qū)30至50平方米的次新商品房,銀行都“惜貸”,往往要連跑三五家銀行才辦得下來。有的銀行今天說好能貸,第二天又辦不下來。

          8月28日,南京住房公積金管理中心下發(fā)通知,規(guī)定從9月1日起,對(duì)住房公積金貸款計(jì)算公式中的個(gè)人還貸能力系數(shù)由原來的0.3調(diào)整為0.2;曾經(jīng)辦理過住房公積金貸款的,暫不批準(zhǔn)第二次公積金貸款申請(qǐng);夫妻雙方只要有一方曾辦理過住房公積金貸款的,再次購房也暫不辦理公積金貸款。

          銀行金融風(fēng)險(xiǎn)放大所致

          農(nóng)業(yè)銀行辦公室的一位工作人員表示,對(duì)于建設(shè)銀行停止辦理二手房貸款的原因,他認(rèn)為主要還是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的問題,“畢竟二手房貸款不同于新房,在承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)方面也要高于新房。”

          記者發(fā)現(xiàn),部分銀行對(duì)房貸的限制,主要還是基于在當(dāng)前房?jī)r(jià)不斷走高的背景下,對(duì)貸款人償付能力的擔(dān)憂。而美國發(fā)生的次級(jí)抵押貸款危機(jī),更促使各家銀行進(jìn)一步加強(qiáng)了風(fēng)險(xiǎn)控制。

          去年以來,我國各大城市房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了較快增長(zhǎng),二手房?jī)r(jià)格亦水漲船高,不少地段一年內(nèi)上漲幅度超過50%。這意味著,銀行風(fēng)險(xiǎn)大大增加。根據(jù)央行上海總部統(tǒng)計(jì),2007年6月份上海中資商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款新增達(dá)45.5億元,環(huán)比增幅達(dá)429%;7月份又大幅增加58.7億元。住房信貸短期內(nèi)大幅增長(zhǎng),房地產(chǎn)市場(chǎng)和銀行醞釀的風(fēng)險(xiǎn)令人擔(dān)憂。

          而二手房一般都經(jīng)過了一輪或多輪炒作,房?jī)r(jià)已經(jīng)被推到相當(dāng)高度,其按揭貸款因此被銀行作為限制重點(diǎn)。墨子不動(dòng)產(chǎn)總經(jīng)理王小軍說:“尤其是面積小、年代老的房改房,其購買者一般經(jīng)濟(jì)狀況和還款能力較差,類似于美國的次級(jí)抵押貸款人群,因此最早成為銀行壓縮房貸的對(duì)象。”

          今年以來,央行已經(jīng)連續(xù)4次加息,購房者還貸壓力不斷增加。如果房?jī)r(jià)下跌,炒房者資金鏈斷裂,銀行就可能面臨壞賬風(fēng)險(xiǎn)。上海銀監(jiān)局統(tǒng)計(jì)顯示,在宏觀調(diào)控影響下,2006年年中上海樓市一度出現(xiàn)低迷現(xiàn)象。當(dāng)年9月末,上海房貸違約客戶超過了1萬人,中資銀行房貸的平均不良率也從2004年的0.1%左右,上升到0.86%。另一方面,今年以來,央行已6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,從9%調(diào)整到12%,加上首期6000億元特別國債的發(fā)行,銀行流動(dòng)性大大減少,部分銀行可用貸款額度已相當(dāng)緊張。而居民儲(chǔ)蓄持續(xù)不斷向基金、股市分流,也讓銀行不得不控制放貸規(guī)模。

          二手房市場(chǎng)影響明顯

          記者了解到,除了建行以外,尚沒有哪家銀行完全關(guān)閉二手房貸款閘門。但“信貸緊縮”的信號(hào)已經(jīng)對(duì)二手房市場(chǎng)產(chǎn)生了影響。南京皇姑區(qū)天霸房產(chǎn)中介的焦女士表示,如果再有一些銀行停辦二手房貸,那整個(gè)二手房市場(chǎng)的沖擊就會(huì)很大。

          根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù),8月下旬,南京全市二手住宅成交量達(dá)到1749套,比中旬增長(zhǎng)了44%。房產(chǎn)中介“我愛我家”的統(tǒng)計(jì)也顯示,8月下旬的房源掛牌量比上月同期有40%左右的上升。

          據(jù)南京House365二手房頻道總監(jiān)單偉介紹,8月下旬在該網(wǎng)站掛牌的二手房源呈直線上升趨勢(shì),幾乎每天增加100余套。“各大銀行對(duì)二手房貸款限制趨緊,很多市民擔(dān)心以后貸不到款或者首付再提高,部分購房需求提前釋放;而投資者也擔(dān)心夜長(zhǎng)夢(mèng)多,急于拋售變現(xiàn)。這造成了短時(shí)間內(nèi)二手房交易量迅速放大。”

          而深圳二手房交易量則萎縮過半。“8月份的成交量比6月份下降了50%~60%,比7月份也降了40%~50%。”深圳世華房地產(chǎn)投資(顧問)有限公司福田北片區(qū)的一家分店的謝經(jīng)理表示;媒體報(bào)道,西寧市8月份二手房交易量明顯降低環(huán)比下降29.15%;在北京,9月6日,“我愛我家”總部下發(fā)通知到各門店,為避免因提高首付而導(dǎo)致客戶無力承擔(dān)、最終撕毀合同的事件發(fā)生,要求在10月1日前盡快辦完需要貸款客戶的過戶和貸款手續(xù)。

          中原地產(chǎn)交易服務(wù)中心經(jīng)理王巍巍認(rèn)為,如果二手房貸款進(jìn)一步緊縮,可能會(huì)導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)格回落。在二手房貸款趨緊的情況下,一些迫切需要解決自住需求的購房者不得不轉(zhuǎn)向一手房市場(chǎng),可能進(jìn)一步刺激新房?jī)r(jià)格上漲。(李敏康)

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