作為房地產(chǎn)行業(yè)的傳統(tǒng)銷售旺季，進(jìn)入“金九”已一旬左右，按往年的慣常的市場反應(yīng)，這個(gè)階段的房地產(chǎn)市場本應(yīng)呈現(xiàn)供需兩旺的局面，但從9月上旬的新盤供應(yīng)看來，雖然在國貿(mào)舉行的房展會為項(xiàng)目的前期市場預(yù)熱提供了一個(gè)平臺，但上市新盤數(shù)量仍然不足。

　　●純新盤供應(yīng)乏力

　　據(jù)中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營銷市場研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月上旬開盤個(gè)數(shù)共18個(gè)，新增供應(yīng)面積近40萬平方米，開盤均價(jià)為13687元/平方米。相比去年同期的開盤個(gè)數(shù)減少了18%，供應(yīng)面積減少了30%，開盤均價(jià)上漲了18%。9月上旬的入市項(xiàng)目中除兩個(gè)別墅項(xiàng)目“龍湖滟瀾山”、“龍湖香醍漫步”為純新盤外，其他均為老項(xiàng)目后期，而去年同期共有4個(gè)純新項(xiàng)目入市。

　　中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營銷總經(jīng)理趙晨明認(rèn)為，由于今年以來的新增供應(yīng)不足導(dǎo)致了房價(jià)持續(xù)走高，在這一背景下，政府不斷出臺極具導(dǎo)向性的金融、保障性住房等方面的政策，而投資渠道的增加則對于部分以投資為目的的購房人起到了分流作用，在多方面因素的綜合作用下，購房需求得到抑制，整體市場銷售平平。這種市場狀況反饋到開發(fā)企業(yè)，又使得開發(fā)企業(yè)由于市場前景不明，推盤信心不足，總供給仍然低于總需求，形成了房地產(chǎn)市場的惡性循環(huán)，供需結(jié)構(gòu)失衡、房價(jià)快速上漲。

　　●中小戶型項(xiàng)目供應(yīng)增長

　　受到宏觀調(diào)控政策影響，今年的市場供應(yīng)也出現(xiàn)了可喜的變化，受“90/70”政策的影響，今年以中小戶型為主的項(xiàng)目數(shù)量穩(wěn)步增長。9月上旬，共有5個(gè)小戶型項(xiàng)目上市，占供盤個(gè)數(shù)的近三成，比去年同期的小戶型供應(yīng)占比增加了5個(gè)百分點(diǎn)；開盤項(xiàng)目的平均待售面積為131.1平方米，比去年同期減少了11%。

　　對此，趙晨明認(rèn)為，“90/70”政策作用的效果逐步顯現(xiàn)到市場，有助于提高市場供給總套數(shù)，在2007年建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)量有所下降的情況下，在未來一段時(shí)間內(nèi)可以有效提高土地的使用率，建設(shè)更多的適合于目前的國內(nèi)經(jīng)濟(jì)水平和發(fā)展?fàn)顩r的中小戶型項(xiàng)目，能夠滿足更多購房人的購房需求，對于引導(dǎo)合理消費(fèi)、適度消費(fèi)起到了積極的作用。但我們也應(yīng)該看到，僅靠“90/70”政策難以實(shí)現(xiàn)通過增大有效供給來滿足住房需求的目的，城市人口的快速膨脹將迅速抵消增加的供應(yīng)套數(shù)，中小戶型項(xiàng)目的增加帶來的單位面積居住人口的增加也會放大諸如交通、教育、醫(yī)療、商業(yè)等綜合配套上存在的瑕疵，產(chǎn)生新的社會問題，這將是擺在政府面前亟待解決的新課題。

　　●住宅產(chǎn)品呈現(xiàn)高端化趨勢

　　據(jù)中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營銷市場研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月上旬開盤項(xiàng)目的物業(yè)類型以高端產(chǎn)品為主，別墅、公寓類型的開盤個(gè)數(shù)達(dá)到了13個(gè)，占72%，而去年同期這一比例僅為50%，伴隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，商品房的客戶定位更多地針對位于金字塔頂端、具有較高消費(fèi)能力的消費(fèi)者，開發(fā)的產(chǎn)品也多服務(wù)于這部分客戶群體。這主要是受到政府保障性住房計(jì)劃落實(shí)的影響，包括今年出臺的24號文也在針對購房人的收入水平作出了更為細(xì)致的劃分，明確引導(dǎo)了購房人不同的消費(fèi)選擇，促進(jìn)了商品房的高端定位，導(dǎo)致了市場供給產(chǎn)品的格局也在逐步向高端化發(fā)展。(邱旸)