近日，“國(guó)內(nèi)銀行第四季度可能提高第二套房貸首付，房貸利率也有可能大幅上浮”的傳聞不斷。倘若如此，本已“觀望氣氛濃厚”的深圳二手房市場(chǎng)將會(huì)受到怎樣的影響？

　　多位市場(chǎng)研究人士認(rèn)為，房貸新政調(diào)控精準(zhǔn)，對(duì)房地產(chǎn)投資客可謂“當(dāng)頭一棒”。國(guó)慶節(jié)之后，整個(gè)三級(jí)市場(chǎng)可能繼續(xù)保持觀望氣氛，更多投資客將會(huì)選擇退出市場(chǎng)。

　　市場(chǎng)報(bào)價(jià)下降投資客銳減

　　“9月，深圳二手樓市中的自住客比例已增至八九成。”昨日下午，世華地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心總監(jiān)肖小平對(duì)記者感嘆，7月以來(lái)，整個(gè)二手房市場(chǎng)的投資客比例呈急劇下降趨勢(shì)，已從7月之前的50%銳減到現(xiàn)在的10%左右。

　　世華地產(chǎn)近一個(gè)月來(lái)的市場(chǎng)調(diào)查顯示，深圳部分片區(qū)已出現(xiàn)業(yè)主報(bào)價(jià)自動(dòng)下降的現(xiàn)象，降幅約在5%~8%間，這類片區(qū)主要集中在口岸以及投資比例較高的次級(jí)住宅片區(qū)。肖小平稱，上述片區(qū)的住宅多以中小戶型為主，周邊商業(yè)完善，長(zhǎng)久以來(lái)，其二手住宅的投資比例均維持在60%~80%之間。7月以后，這些片區(qū)就迎來(lái)了“投資型買家大幅減少，市場(chǎng)成交量快速下滑，有效盤(pán)源較多”等局面。

　　“以往泡沫多的地方，現(xiàn)在都擁有了議價(jià)空間，這預(yù)示著賣方市場(chǎng)正在向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。”肖小平說(shuō)。

　　杠桿效應(yīng)減弱投資成本漲

　　知名地產(chǎn)專家半求評(píng)價(jià)，即將出臺(tái)的房貸新政“調(diào)控比較精準(zhǔn)”，提高購(gòu)房首付將導(dǎo)致杠桿效應(yīng)減弱，而這又是投資客最為看重的。

　　所謂杠桿效應(yīng)，通俗地說(shuō)，就是用什么樣的投資成本去得到什么面積的房子。如果可以用較少的錢去控制較大面積的住宅，則說(shuō)明杠桿效應(yīng)高，投資客就會(huì)趨之若鶩；反之，杠桿效應(yīng)低，投資客可能轉(zhuǎn)向投資其他產(chǎn)品。

　　“舉個(gè)例子，首付比例一旦提高之后，投資客以往先投資20萬(wàn)就可賺10萬(wàn)的情形將不復(fù)存在，而是要投資40萬(wàn)才可獲得同等利潤(rùn)。這樣的話，就有很多替代投資品可供他選擇，如股票等，而不會(huì)只專注二手房了。”半求表示，當(dāng)下深圳的購(gòu)房群體中，有70%~80%都屬于二次置業(yè)者，所以房貸新政將對(duì)全市的二手房市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

　　肖小平認(rèn)為，將要出臺(tái)的房貸新政既抬高了投資門(mén)檻，又增加了投資成本，對(duì)投資客的市場(chǎng)行為將起到進(jìn)一步抑制作用，深圳二手房市場(chǎng)將繼續(xù)保持較為濃厚的觀望氣氛。部分實(shí)力不強(qiáng)，如依賴銀行貸款炒房的人，將很有可能在第四季度退出這個(gè)市場(chǎng)。

　　不過(guò)，肖表示，對(duì)于那些“買房給父母住”或“為改善住房而二次置業(yè)”的“準(zhǔn)投資人”而言，新政會(huì)造成一定壓力，但是這部分人群資金實(shí)力比較雄厚，他們的買房行為不會(huì)受到太大沖擊。

　　租賃市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)

　　對(duì)于國(guó)慶后的二手房?jī)r(jià)走勢(shì)，受訪人士都沒(méi)有明確預(yù)期。半求指出，未來(lái)的政策變化和人民幣升值幅度將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生較大刺激，因?yàn)椤胺慨a(chǎn)是金融現(xiàn)象，而不單單是價(jià)格現(xiàn)象”。而肖小平強(qiáng)調(diào)，部分業(yè)主在前期獲利較多，若第二套住房的房貸比例提高，會(huì)讓他們的利潤(rùn)損失越來(lái)越大，可能會(huì)逐漸開(kāi)始選擇賣房套現(xiàn)，這將為自住買家提供購(gòu)房時(shí)機(jī)。

　　不過(guò)，在二手樓買賣成交量大幅下降的時(shí)期，租賃市場(chǎng)的表現(xiàn)卻非常火爆。因此，市場(chǎng)人士建議，在二手樓買賣市場(chǎng)面臨調(diào)整的時(shí)候，資金壓力不大的業(yè)主們可以選擇以租賃的方式從容應(yīng)對(duì)。(李緯娜）