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      2. 2007年10月08日 星期一
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        樓市買賣雙方暗戰黃金周 房價暴漲但打折也兇猛
        2007年10月08日 14:03 來源:南方都市報

            樓市買賣雙方暗戰黃金周。(資料圖) 中新社發 呂建設 攝


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          如果要用一個詞來形容剛剛過去的十一樓市,那么“博弈”無疑是最貼切的。

          沒有哪一年的黃金周是在如此強政下度過的——今年以來,房市和股市一樣,猶如脫韁之瘋牛,節節摸高,瘋狂上漲,普通市民如今只能望房興嘆,市場徹底淪為富人游戲。而這種極端不理性現象,讓宏觀調控成為今年地產之主題。短短9個月的時間內,央行五次加息,七次上調存款準備金率,國慶前夕,又大舉發售國債,并上調第二套房首付比例和利率,廣州市政府則在十一之前,也連續公布經濟適用房、雙限房的購買和銷售政策……

          在這種背景下,無論是開發商還是置業者,亦或是炒家投資客,在強政面前心態都有了變化,博弈則是這種變化的體現。不少樓盤開始在新政實施前發售或忙于儲客,搶客,打折也成為常見現象;而對于購房者而言,觀望者有之,而勇于追高者亦有之。  

          【政策博弈】匆忙發售或忙于儲客

          先來看一組數據,根據陽光家緣統計,今年五一廣州一手房的可售貨量為26350套,而今年十一,這個數字為32147套,比五一增加了22%。同時,在可售面積上,十一也比五一增加了約26.4萬平方米。

          貨量的大幅增加,業內人士認為是新政出臺后,開發商心態的一種變化,即在新政尚未發威、更強的調控暫未到來時,先出手落袋為安,或者加緊時間儲客,為隨后的發售造勢。

          記者走訪發現,這種與政策搶時間的情況在不少區域上演。如白云區某大盤,國慶開盤前日日趕工,直到正式發售的前一天,才把銷售中心裝修好;又如金沙洲某新盤,國慶期間無法開放樣板間,但為吸引置業者,開發商專門在小區園林內另造了一個“示范單位”,不過,對于項目的價格、發售時間等具體問題,該盤的銷售人員無法說清。

          類似的情況在番禺、天河、蘿崗等地也有出現,一些樓盤趕在十一前夕拿到預售證,匆忙上馬銷售,有的連銷售中心都沒有布置好。而尚未拿到預售證的,則開放小區園林、山頂公園、樣板房,千方百計拉置業者前來,為隨后的發售儲客。

          另外,今年黃金周,廣州的聯體房(即兩套打通)呈放量之勢,蘭亭御園、星河灣、荷塘月色星怡居、天河粵海麗江花園、增城新都盛世名門都有聯體房推出,而這種產品的出現,也是開發商與70/90政策的博弈結果。

          【價格博弈】房價暴漲但打折兇猛

          和往年的黃金周一樣,價格仍是開發商和消費者博弈的焦點。今年開發商仍然“拍腦袋”升價,不過強政壓頭,升價的同時又有扎實的折扣推出。

          記者了解到,漲價最猛的區域為地王周邊和CBD珠江新城。今年9月11日,富力在白云山腳拍下天價地塊,周邊樓盤紛紛以此提價。黃金周期間,地王輻射范圍內的時代花生、云山熹景、云裳麗影、雅居樂南湖半山豪廷以及山水庭苑等盤,目前叫價均達到或者超過1.5萬元/平方米,一些樓盤在短短3個月之內,樓價甚至翻倍。

          而素有廣州樓價風向標之稱的珠江新城,十一期間的價格也不含糊,在售樓盤均價都已超過2.3萬元/平方米,最貴的均價已達3.7萬元/平方米。與五一相比,所有樓盤價格漲幅都超過五成,最大的漲幅接近一倍。而在黃金周內,有樓盤均價甚至上漲3000元/平方米。

          樓價暴漲,考驗置業者的承接力和耐心,但在強政頻頻出臺的背景下,開發商在價格上也出現了讓步,比較明顯的便是樓盤折扣和認購優惠增多,有的甚至達到七五折。

          比如說天河區東莞莊的富力院士庭,之前市場均價在1.5萬元/平方米左右,但在國慶期間有精選單位為八六折,又如白云區云裳麗影,國慶市場價1.5萬元/平方米,不過黃金周認購可獲九二折。此外,白云區的擎山苑為招客打出了七五折,這在今年的市場上比較罕見。

          至于買樓送物管、置業大禮包之類,更是不少見。

          【心態博弈】勇于追漲也害怕踏空

          除了政策和價格,開發商還與消費者進行心態博弈。記者在踩盤過程中,銷售人員最強調的一個觀點就是——不買還會漲。其理由就是:市中心土地越來越少,地價越來越高,而宏觀調控的作用一直都不明顯。

          然而,不少消費者有自己觀點。在市橋看樓的潘小姐說,自己是二次置業者,國家提高第二套首付比例和利息,對資金雄厚者來說問題不大,但對她這種改善住房型卻殺傷力很大。“市橋的房子都要9000多元了,我不相信這種勢頭會繼續,現在入市恐怕踏空,反正不是沒房住,不妨等十七大召開后再看看”。

          市民李小姐卻是另一種想法,在十一期間,她首付40多萬元在天河北購買了一套公寓用作投資。她認為,在通貨膨脹明顯的情況下,資產保值的最好辦法就是買樓,而近幾年宏觀調控政策壓不倒樓價的現狀,讓她相信遲買不如早買。

          【內部博弈】樓盤分化且開始搶客

          此外,對于今年黃金周樓市,經緯地產市場調研部主任吳定金認為,開發商內部也在博弈。

          吳定金稱,在樓價高企、“萬元戶”橫行的情況下,市場的購買人群不斷縮小,而這部分承接力強的富人將是各樓盤競爭的對象。在這種背景下,樓盤之間將打起搶客戰。記者巡盤也發現,搶客在黃金周已有出現,一些樓盤的工作人員蹲守在競爭對手的門口派發傳單搶客源。

          房企的這種內部博弈,還體現在樓盤的分化上,樓與樓之間的差異已比較明顯。記者在多個發售現場看到,絕非每個樓盤都如開發商所說的房子不愁賣。如在海珠區江南西某樓盤,十一當天下午便沒幾批人光顧售樓部,又如市橋某大盤,十一的人氣也比較冷清。

          至道機構總經理云亮分析說,強政頻頻出臺,投資客的資金受到壓力,這種背景下,品質高、附加值高的樓盤才能在價格、人氣和銷售上堅挺,而完全靠行情吃飯的,則面臨好時光結束的危險。  

          記者巡盤  

          恒大御景半島開盤銷售超10億

          創廣州個盤單日最高成交紀錄  

          由于樓價不斷升高,今年的黃金周誕生一批新紀錄。

          珠江新城新盤嘉裕·君玥公館,以一天售出150多套,刷新珠江新城豪宅成交紀錄。記者了解到,君玥公館10月1日開盤,當天售出150多套,由于面積大,單價過2萬元,該盤創造了珠江新城個盤單日最高成交紀錄。

          位于金沙洲的恒大御景半島,十一開盤當天銷售額超10億,打破2002年碧桂園鳳凰城開盤當天落袋7.5億的紀錄,創廣州個盤單日最高成交紀錄。該集團趁勢于3日、4日兩日連續加推兩棟全新貨品。

          此外,黃金周期間別墅仍然是緊俏貨。越秀城建的南沙濱海花園,10月5日開盤當天,推出的別墅單元銷售過半;位于清遠的佛岡奧園,10月1日開盤204套別墅全部售罄;花都名盤天湖峰境,十一推出的100多套別墅銷售率超九成。  

          樓盤首付多提至四成

          真實成交情況尚需等待一周  

          記者連日巡盤獲悉,絕大多數樓盤在黃金周期間已按照央行的有關規定,對第二套房置業者要求首付四成并提高利率,同時一些豪宅項目直接要求首付四成。銷售人員稱,有能力購買的多為多次置業人士或者投資客。

          同時,根據陽光家緣昨日下午5時30分統計的數據,今年10月1日-7日,全市成交商品房共164套。其中海珠成交最多,為75套;天河次之,為73套。不過,因為陽光家緣的數據具有滯后性,因此該成交數據不能代表黃金周的成交情況,只能作為黃金周期間成交是否活躍的一個參考。

          在廣州代理了多個項目的合富、中原、經緯地產昨日向記者表示,各自的相關統計數據將在本周內發布,加上陽光家緣的更新,整個黃金周的成交情況、價格走勢、區位分布,市民可在一周內全面了解。(何達志 鄒陽軍)

        編輯:王菲】
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