假日交易量偏低

　　由于今年以來上海樓市的過于火熱和之前9月樓市的相對沉悶，“十一”黃金周的樓市曾被寄予厚望。然而，記者昨日從官方網(wǎng)站得知，10月1日至3日為交易中心休假日，為期4天的秋季房展日實際有成交記錄的僅4日至6日三個交易日，分別成交了437、409和303套商品房，合計12.81萬平方米，這3天的交易量只相當(dāng)于節(jié)前周末(9月28日)一天的水平。

　　不過，由于各案場都還處于休假期，多數(shù)現(xiàn)場成交的數(shù)據(jù)要等到節(jié)后才會到網(wǎng)上房地產(chǎn)備案，這是導(dǎo)致實際數(shù)據(jù)偏低的主要原因。事實上，相比去年同期的展會成交水平，今年的成交量有50.7%的漲幅。去年“十一”展會分別只成交316、308和272套商品房，共8.5萬平方米。

　　記者了解到，今年房展會上，外地和一些郊區(qū)的樓盤熱情迎客，市區(qū)樓盤卻對前來詢問的購房者愛理不理。對此，天天房展網(wǎng)研究中心主任薛建雄根據(jù)該網(wǎng)對多次展會所做的調(diào)查研究認(rèn)為，很多逛展會的人都是一次又一次地錯過買房時機(jī)的人，預(yù)算總是跟不上房價上漲的這些人于是養(yǎng)成了逛展會的習(xí)慣。當(dāng)這類人越來越多的時候，展會的賣房效果也就越來越不理想。

　　“9月27日中國人民銀行、銀監(jiān)會發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，也是有意想對目前的樓市進(jìn)行降溫處理，以防房價再次飆升。該政策對各類購房者均產(chǎn)生了一定的心理影響，目前政府加大控增逼存力度，加上該政策的效用，許多購房者對后市又產(chǎn)生了迷茫，等待情緒可能會再次出現(xiàn)。”中原地產(chǎn)分析師認(rèn)為。

　　多因?qū)е铝康鴥r漲

　　事實上，不僅是假日樓市，今年上海的“金九銀十”也不再如往年那般熱鬧。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)各家門店的成交情況來看，9月整體市場呈現(xiàn)出成交速度繼續(xù)放緩、成交價格不斷攀升的特點。中原地產(chǎn)副總經(jīng)理陳宇玨分析，目前房東方反價的現(xiàn)象比較普遍，而客戶追漲幅度仍然有限導(dǎo)致整體成交量降低。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)各家門店成交數(shù)據(jù)顯示，9月的整體成交量下調(diào)了10%左右，除了二手房東“捂盤”惜售、客戶無力跟進(jìn)等原因，關(guān)于加息、提高第二套房屋首付比例等政策也動搖了買家的信心。中原地產(chǎn)浦東區(qū)域總監(jiān)王逸紅表示，從9月中旬開始，一些看空后市的客戶出現(xiàn)付了意向金后也不想購買的現(xiàn)象，違約的客戶日漸增多。另一方面，一批被“逼”出來的新盤也開始面世，原先由于沒有一手房可買轉(zhuǎn)而選擇二手房的客戶再次回歸到新房購買者的隊伍，某種程度上也影響了9月二手房的成交量。

　　來自漢宇地產(chǎn)的數(shù)據(jù)也顯示，其分布在上海14個區(qū)域80家門店中，幾乎沒有一個區(qū)域9月份成交量出現(xiàn)大幅增長。

　　政策抑制市場

　　中國人民銀行、銀監(jiān)會9月27日晚發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對購買第二套房者，貸款首付比例將不得低于40%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高，且借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。

　　中原地產(chǎn)分析師認(rèn)為，該政策的出臺可以說是較有效地區(qū)分了自住需求與投資投機(jī)需求，對分化市場起到了一定作用。首先，由于加息進(jìn)入上升通道后，出現(xiàn)了較多無法償還貸款的現(xiàn)象，使得銀行的壞賬呆賬持續(xù)上升。該政策的出臺，在一定程度上減少了銀行放貸量，對穩(wěn)定銀行系統(tǒng)起到一定作用；其次，由于房地產(chǎn)市場存在嚴(yán)重的信息不對稱，加之謠言四起，導(dǎo)致現(xiàn)今出現(xiàn)了恐慌性購房現(xiàn)象，需求遠(yuǎn)大于供應(yīng)，該政策的出臺可以抑制部分購房能力不是很強(qiáng)但又急于將房產(chǎn)作為保值增值工具的投資投機(jī)客；另外，此舉在短期(今年年底至明年年初)內(nèi)能降低需求數(shù)量，再加上政府在供應(yīng)力度上的加強(qiáng)，可以在短期內(nèi)抑制房價的瘋漲。

　　漢宇地產(chǎn)分析師告訴記者：“提高首付比例絕對是比加息更有效的控制房價的手段，應(yīng)該會在市場上起到立竿見影的作用，對目前房地產(chǎn)市場最大的積極意義在于會抑制房價過快上漲。”

　　從政策面顯現(xiàn)出的各種跡象表明，2007年最后幾個月宏觀調(diào)控政策比上半年會更加密集，其中不僅有加息、整治房地產(chǎn)市場、打擊發(fā)展商屯地捂盤等常規(guī)手段，如果未來幾個月全國房價快速上漲的勢頭依然無法得到有效遏止的話，針對房地產(chǎn)行業(yè)會出臺更加直接、嚴(yán)厲的調(diào)控政策。(鄧旭)