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        “房貸新政”削弱住房購買力 加重樓市觀望氣氛
        2007年10月15日 10:04 來源:中國證券報

            漫畫:房貸新政相當于連續加息7次半 背景資料:9月29日,對房貸新政,地產業內人士表示,監管部門此番出手顯示出其對房價上漲的憂慮,新政有可能在短期內抑制房價漲幅。一般來說,房貸利率有15%的優惠,而此次新政規定第二套房貸利率必須達到同期銀行基準利率1.1倍(8.613%),對于第二套住房的購房者來說,相比原來的房貸利率(6.6555%)一次性提高將近200個基點,高出原來水平將近30%,以每次加息27個基點來計算,等于一次性加息7次半。 中新社發 謝正義 作


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          央行和銀監會日前出臺新政策,收緊商業性房地產信貸。雖然實施細則尚待制定,但業內專家指出,該調控政策和加息一樣,改變人們的心理預期,使利率風險成為購房決策中的一個主要衡量指標。在高房價下,房貸新政無疑正在從首付和按揭兩方面削弱人們的住房購買力,進而加深樓市的觀望氣氛。

          升級、投資需求或將受到抑制

          日前,北京亞奧板塊某中高檔樓盤的銷售經理告訴記者,已有訂房人陸續開始退房,而退房的理由幾乎都與房貸新政有關。據他介紹,目前該樓盤已經接到了11戶退房申請,其中9戶的理由都因為是第二套房,房貸政策變化帶來的資金壓力太大。

          業內專家指出,第二套住房的首付比例提高至40%以上,同時將住房貸款利率提高至基準利率的1.1倍,這意味著購買第二套房將支付更高的成本,加之在目前的高房價下,投資房產已經存在不小的風險,因此,房貸新政將抑制投資性購房需求。另外,改善型需求的購房者也會受政策影響。我愛我家副總裁胡景暉指出,目前大多數升級的購房者往往購買第一套住房時有貸款,需要買到第二套住房后才能賣掉第一套住房。這就相當于換房的成本又有所增加。

          21世紀不動產分析師孟奇指出,第二套房的購買者主要是中高收入群體,首付比例和利率提高,會減少這部分目標客戶群,改變他們的購房計劃,從而遏制一手房的需求。畢竟目前房價已經很高,而且央行又在不斷加息,利息負擔持續加重已經成為他們首要關心的問題。

          “中大恒基”金融部負責人李昕給記者算了筆帳,如果購房者想再添置第二套價值100萬元左右的住房,光首付就要一次多掏10萬元,而利率提高增加的月供負擔也不是小數。據測算,由于目前所有購房者普遍享受8.5折的優惠利率,按現行5年期7.83%的基準利率計算,實際執行利率為6.66%。而按新政策,執行利率將提高到8.61%。以一筆70萬元15年期的貸款計算,月供負擔要增加780多元。

          據中大恒基不動產營銷市場研究中心的最新統計,9月份,北京新盤項目開盤整體均價已經高達14559元/平米;這意味著,買一套兩居室住房起碼得一百多萬元,首付款和今后的利息支出,都將是一筆不小的開支。

          商業銀行重視房貸風險

          目前,“第二套房”的嚴格界定以及具體實施細則尚待監管部門出臺,但招行、工行、交行、農行等各大商業銀行出于房貸風險自控的考慮,紛紛制定了相應規定。目前,北京各銀行在認定標準上存在不同,尤其是在針對個人和家庭的認定上。

          按照工行北京分行的規定,父母貸款買房,孩子再貸款買,不算第二套住房。同時,如果丈夫已經貸款買了一套房,妻子再貸款買房,也算是妻子名下的第一套房。而對于曾經在銀行貸款買房并還清了貸款的,如果已經還清此前的貸款,再貸款買房,就會視為第一套。北京銀行判斷家庭買“第二套”房的標準主要根據婚姻關系。父母購房后,用未成年孩子名字買房算第二套房,但子女已婚需要購房則算是購買第一套房。而農行北京分行只要配偶一方此前已經申請過房貸,不管是不是婚前財產,若再次購房就算是第二套房,即使是以配偶另一方的名義購買。建行也以“戶”為單位區分第二套房。

          業內專家指出,個人房貸業務一直被視為“優質蛋糕”。以房貸龍頭銀行建行為例,按照建行披露的2007中報數據,其個人貸款平均余額由2006年6月30日的4806億元,增加至2007年6月30日的6337億元。此次新政的出臺,雖然不少商業銀行均表示,由于今年信貸額度已經用完,對第四季度的影響“無法評估”。但不少市場人士則表示,為了防止風險,商業銀行已經開始收緊房貸。

          不久前,建行和工行均發布研究報告,認為房地產泡沫風險加大。工行報告指出,房地產貸款過快增長以及其在銀行貸款中所占的比例迅速上升,給銀行體系積聚了信貸風險。為此,商業銀行應摒棄“個人信貸一定是優質信貸”的觀念,加強自身征信系統建設,做好貸前查詢、貸后錄入相關信息等工作,確保央行關于“第二套(含)以上住房”的認定,充分利用信貸征信系統防范信貸風險。(林喆)

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