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      2. 2007年10月18日 星期四
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        專家稱有需求應盡早購房 換房可提前還貸避新規
        2007年10月18日 09:38 來源:信息時報

            圖為北京新建商品房住宅樓盤。2007年10月12日,根據央行、銀監會國慶節前發布的相關通知,貸款購買第二套(含)以上的住房首付款將提高至40%,利率不得低于同檔次基準利率的1.1倍,且貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高!渡虾WC券報·地產投資》與知名房地產門戶網站“搜房網”聯合進行相關調查顯示,基于房貸新政,過半受訪者個人購房計劃受到房貸新政影響。(資料圖) 中新社發 吳芒子 攝


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          隨著各銀行房貸新政細則塵埃落定,以后凡是購買第二套房或以上者,到任何一家銀行申請住房貸款,首付款比例都將不低于四成,貸款利率也隨之上調一成。由于部分銀行對第二套房的界定趨緊,讓一些已有一套自住房、準備再置業升級的市民望而卻步。

          那么,首付提高了,究竟還該不該買房?對此,專家認為,目前處于升息周期,房價不斷上漲,通貨膨脹壓力也越來越大,確實有必要進行置業升級而又必須貸款的人,還是盡早購房為妙。

          建議1 通貨膨脹下仍應盡早購房

          策略:1.提前還清現有房貸;2.先租一套大房暫住,將第一套房出售再買房。

          太平人壽理財師林麗萍告訴記者,此項房貸新政的出臺,對于首次置業者、高收入購房者及一次性付款置業者影響甚微,而有住房需求且收入中等的群體,負擔則會加重許多。由于目前處于升息周期,房價不斷上漲,通貨膨脹壓力也越來越大,確實有必要進行置業升級而又必須貸款的人,還是盡早購房為妙。

          民生銀行某位理財師也表示,購房置業應優先考慮自身需求,房價不會因為新政的推出在短時間內出現急劇變化,近一兩年內有自住需求的市民沒必要再觀望,可考慮先買房。

          另外,由于各家銀行對于第二套房的界定不同,為了避免被界定為第二套房,市民申請貸款前可“貨比三家”,選擇對自己有利的貸款銀行。如不少已公布新政的銀行表示,對于首套房貸款已結清、再貸款買第二套房的人,將視為買第一套房對待。市民在選擇這些銀行后,可先提前還清現有房貸,然后再買第二套房,這樣仍可享受正常首付和利率;如果急需換大房子,又無條件立即還清現有房貸,也可先租一套大房暫住,第一套房套現后再購第二套房,如此置業升級可較為輕松。

          建議2 購房支出不超過家庭資產50%

          策略:1.首次置業者可考慮買限價房;2.換房者出售現有物業減輕還貸負擔。

          對于確有住房需求的人來說,另外一個非常關心的問題是,應如何規劃置業計劃,才不至于影響到將來的生活品質,甚至淪為“房奴”。房貸新政規定,為保障借款人的還款能力,防范信貸風險,借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。

          林麗萍分析說,購房前應對家庭現有經濟實力作綜合評估,一定要量力而行;其次要計算自己的還款能力,首期付款越少越好,不要把手中的現金全部用完,還要考慮到裝修及購置家具家電等現金需求;第三,借款期限應盡可能長。

          一般情況下,購房支出以不超過家庭資產50%為宜,否則可能會因為流動資金不足而引起財務危機。要保證買房后不會對生活造成更大壓力,首先月供支出最好不超過家庭月收入的40%。對于首次置業者,買房時要量力而行,必要時可考慮購買限價房;對于已有物業的二次購房者,考慮到首付比例的提高及未來物業稅的開征,最好將現有物業出售或出租,以回收現金用于減輕購房負擔。

          案例:新政下二套房首付及月還款

          王先生在白云區有一套以夫妻雙方名義購置的70平方米的兩室一廳房,貸款尚未結清。

          小孩出生后,在老家的父母計劃搬來幫助照顧小孩,王先生考慮在老城區購買一套面積110平方米、價值90萬元的三室一廳房,而原來的舊房又不想賣掉,暫時準備以租養貸,還可滿足父母養老之需。

          還貸建議 等額本金還款更劃算

          在首付款增加的情況下,要盡可能選擇利息總額低的還款方式。

          據了解,目前主要有兩種還貸方式:等額本金還款法(遞減法)和等額本息還款法(等額法)。理財師林麗萍建議,采用等額本金還款法(遞減法)更為合算,因為在相同貸款金額、利率和貸款年限的條件下,“本金還款法”的利息總額要少于“本息還款法”(等額法),而且 “本金還款法”每次還款的本金一樣,但利息是由多到少、依次遞減,一般情況下,還款后期的壓力要比前期輕得多。(喬倩倩)

        編輯:王菲】
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