昨日,是房貸新政在黃金周長假后運(yùn)行滿1個(gè)月。目前,整個(gè)市場(chǎng)首次出現(xiàn)各方都觀望的狀態(tài),11月份廣州樓市可能會(huì)比僅成交4491套的10月份更淡。業(yè)內(nèi)人士表示,近期樓確實(shí)不好賣。
房價(jià)沖新高成交量劇減
據(jù)陽光家緣數(shù)據(jù),10月份廣州一手住宅簽約均價(jià)11970元/平方米,攀上歷史新高,比去年10月高出4941元/平方米,漲幅達(dá)到70%左右。但與房價(jià)攀升相對(duì)應(yīng)的是成交量的減少:今年10月份共簽約4491套,同比減少1658套,降幅近3成;今年10月份成交面積僅為55萬平方米,同比減少15萬平方米,降幅近2成。
廣州樓市在今年的“金九銀十”房價(jià)屢沖新高,但成交都看淡,再加上開發(fā)商久違的促銷短信滿城飛,使不少購房者開始覺得樓價(jià)到頂了。廣州某房產(chǎn)網(wǎng)站調(diào)查表明,在投票的3380名網(wǎng)民中,有57.31%認(rèn)為政府強(qiáng)力調(diào)控等廣州樓市變化將促使拐點(diǎn)來臨。
開發(fā)商也“求診”
已在廣州大道北某樓盤購房的羅先生告訴記者,他是兩個(gè)月前在該盤買了房子,此次是到場(chǎng)交第二次房款。他們是幾個(gè)朋友一起購進(jìn)了5套房子,他買的那棟樓剩余的二三十套房子,兩個(gè)月內(nèi)很快就賣完了。但隔壁棟在十一的時(shí)候開盤,樓價(jià)高出5500元/平方米。樓盤對(duì)外說賣得很好,但羅先生交款的時(shí)候聽到內(nèi)部人員說,其實(shí)至今只賣出一套。
記者詢問了廣州市幾大代理行,他們都表示現(xiàn)在去貨速度明顯變慢。有業(yè)內(nèi)人士表示,基本上沒怎么賣房;而近期的購房者都是以改善居住條件為主,投資客感覺變少。
合富輝煌房地產(chǎn)首席分析師黎文江表示,最近開發(fā)商又開始向他們咨詢后市情況,主要是擔(dān)心走勢(shì)會(huì)影響明年的投資計(jì)劃。
二手房反價(jià)變少
從2004年開始就想買海珠區(qū)二手房的陳先生表示,今年他看中了一套60平方米左右的房子,但由于業(yè)主態(tài)度很堅(jiān)決,價(jià)格一直談不攏就拖著沒買。但最近,業(yè)主和中介卻同時(shí)給他打電話催促,不但不反價(jià)了,而且可以每平方米低100多元賣給他。他覺得房價(jià)真的是要降了,但又覺得目前不確定因素太多了。
滿堂紅研究部高級(jí)主任肖文曉表示,敏感時(shí)期業(yè)主的讓步反而讓之前一路追漲的買家心理有了遲疑,“看看再說”成了不少本來有意近期入市的新買家的心態(tài)。一些買家更是對(duì)新政寄以厚望,期望高居不下的樓價(jià)能有些轉(zhuǎn)機(jī)。
此外,由于房貸新政未波及到的公積金貸款購房,近期申請(qǐng)宗數(shù)有所增長。
分析
轉(zhuǎn)按、加按停止,炒樓現(xiàn)金短缺
投資客出現(xiàn)退房現(xiàn)象
中地行董事長徐建平表示,在房貸新政影響下,有投資客退了房。據(jù)他介紹,不少投資客在9月份下了定金、簽下了合同,但直到黃金周休假回來才知道銀行處辦不了按揭。或者是原先打算按揭7成的,現(xiàn)在只能按揭6成,甚至是5成,因此選擇退房。
有業(yè)內(nèi)人士指出,房貸新政停止轉(zhuǎn)按揭、加按揭對(duì)投資客影響很大。此前,投資者可以將同一物業(yè)非交易性加按揭。比如,陳小姐原先以30萬元購房,銀行按30萬元進(jìn)行估價(jià)給予貸款21萬元;1年后該房的總價(jià)升到40萬元,陳小姐如果進(jìn)行加按,還是按照首付3成計(jì)算則可以貸到28萬元,可以從銀行多拿出7萬元。假設(shè)陳小姐已經(jīng)還了3萬元,那么就可以拿出10萬元,也就是說,可以把自己之前已經(jīng)還掉的錢,再次拿出來。這樣,就可以為炒房提供現(xiàn)金流。
合富輝煌首席分析師黎文江也表示,新政破壞了投資投機(jī)的上漲預(yù)期,所以投資者都選擇暫時(shí)按兵不動(dòng)了。同創(chuàng)卓越總經(jīng)理趙卓文指出,投資者是目前廣州樓市購房的3大組成之一,接下來樓價(jià)走向,投資者的走向尤為關(guān)鍵。
另外,有業(yè)內(nèi)人士指出,銀行貸款的緊張,也使現(xiàn)在許多中小企業(yè)的資金鏈繃緊。
專家看法 樓價(jià)依然看漲
那么,廣州樓市是否就要進(jìn)入拐點(diǎn)了呢?有業(yè)內(nèi)人士透露,近期他們對(duì)此話題也不停進(jìn)行討論,認(rèn)為廣州樓市總體仍處于上升通道。不過因?yàn)樾抡绊懀瑥V州樓市在春節(jié)前進(jìn)入一個(gè)“冬眠”階段,也是非常正常的。
●珠江恒昌董事總經(jīng)理何世紅:不知道拐不拐點(diǎn),但價(jià)格會(huì)上升。
●同創(chuàng)卓越趙卓文:不會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)。目前廣州樓價(jià)還遠(yuǎn)未到頂,2008年應(yīng)該還是處于上漲渠道。如果廉租房、經(jīng)適房等供應(yīng)量夠大,也會(huì)對(duì)樓價(jià)有較大影響。他預(yù)計(jì),廣州市樓價(jià)要2010年才能到頂。
●合富輝煌首席分析師黎文江:廣州樓市不會(huì)有拐點(diǎn),只是高價(jià)盤整。現(xiàn)在到年底,因?yàn)殂y行貸款的收緊,再加上觀望情緒較濃,估計(jì)成交量都會(huì)上不去。春節(jié)后,銀行貸款新年度的到來,可能會(huì)使需求有反彈,屆時(shí)高位運(yùn)行的房價(jià)會(huì)再獲支撐力,自住者不妨趁現(xiàn)在折扣多進(jìn)行考慮。
●中地行徐建平:現(xiàn)在投資者不是因?yàn)榉績r(jià)太高不想買了,而是因?yàn)殂y行貸款收緊無法購買。(田桂丹)