盡管各大銀行有關房貸新政的執(zhí)行細則尚未塵埃落定，新政對廣州二手樓市的影響卻已浮現(xiàn)。來自中介公司的信息稱，由于買賣雙方對市場的預期發(fā)生轉(zhuǎn)變，沉寂多時的觀望氣氛又在近日抬頭，導致10月份的二手交易量減少。二手樓市新一輪的博弈正在展開。

　　套均貸款比未超“紅線”

　　據(jù)滿堂紅億達按揭統(tǒng)計數(shù)據(jù)，從2006年下半年到2007年第三季度，廣州二手樓的套均貸款成數(shù)一直保持在5.9成，并未超過新政“紅線”，不過同期套均年限卻從12.8年增長到14年，這表明一路走高的樓價使置業(yè)者對貸款依賴度增高。特別是今年第三季度套均貸款成數(shù)在6.5成以上的比例達49.3%，這一比例與過去相比略有增加。

　　滿堂紅研究部高級主任肖文曉認為，對新政要從兩方面看：一方面，不宜將新政作用夸大，因新政并沒有得到相關數(shù)據(jù)的有力支撐，而且最終的執(zhí)行恐怕還有些折扣；另外，又不能低估新政的意義，特別在美國次按危機的警示以及存貸比上限的限制下，銀行已收緊房貸審批，而樓市還加息、物業(yè)稅等利空傳聞，本次新政很有可能成為樓市告別價格快速上漲階段的轉(zhuǎn)折點。不過，調(diào)控的目的是“求穩(wěn)”而非“求降”，只要經(jīng)濟發(fā)展形勢良好，樓價大跌的可能性不大。

　　業(yè)主希望“落袋為安”

　　據(jù)了解，與過往買方近乎一廂情愿的觀望情緒不同，本次新政讓以往高姿態(tài)的賣方也蠢蠢欲動，一些賣家有拋盤套現(xiàn)獲利的打算。據(jù)滿堂紅濱江東分店負責人潘小利介紹，最近市場上的放盤量增多，主要就是因為新政讓不少業(yè)主(包括炒家)有“落袋為安”的打算。這些業(yè)主并不是認為樓價可能下降，而是覺得樓價已經(jīng)漲到一定高位，短期內(nèi)難再有大的空間，不如把已經(jīng)不菲的獲利套現(xiàn)另作他用。據(jù)悉，現(xiàn)在雖然還有個別業(yè)主用加價的方式刺探市場反應，但其價錢并非是不可商量的。總的來說，放盤價比之前要貼近市場實際行情，而且“各付各稅”的情況在增多。

　　不過，敏感時期業(yè)主的讓步反而讓之前一路追漲的買家心理有了遲疑，“看看再說”成了不少本來有意近期入市的新買家的心態(tài)。一些買家更是對新政寄以厚望，期望高居不下的樓價能有些轉(zhuǎn)機。而上半年一度非常活躍的投資者們最近已經(jīng)明顯減少了出手次數(shù)，持幣觀望的態(tài)度成為主流。相關中介人士反映，現(xiàn)在主要以自住性質(zhì)的老客戶為主，他們對市場的政策消化能力比較強，不會因此放棄自己的買樓計劃。

　　市場盤整期 正是入市好時機

　　每逢新政出臺，房地產(chǎn)市場上就必然會陷入觀望期。以二手市場為例，據(jù)市房管局數(shù)據(jù)，2005年4月“國八條”出臺，同年5月，全市成交達到了68.69萬平方米的全年高峰，而緊接6月，市場進入“觀望期”，成交迅速跌至40.65萬平方米，降幅達40.8%。而成交價也從5月的4698元/m2下跌到4471元/m2，降幅為4.8%。2006年5月“國六條”出臺，6月成交量比5月下降了15.3%。

　　由此可見，每次新政出臺時都會出現(xiàn)觀望期，這是買家心態(tài)在市場上的正常反應。中原地產(chǎn)有關人士指出，同樣是房管局數(shù)據(jù)，2005年11月，僅半年時間，全市二手成交量迅速恢復到63.33萬平方米高位，升幅達55%，樓價更比5月份上升5%。而2006年12月成交量價分別為66.87萬平方米和6365元/m2，比半年前分別上升了24%和10%。種種跡象表明，市場在消化掉利空消息之后，成交量和價格還將有望在年底回升。

　　中原地產(chǎn)研究部了解到，除買家觀望外，不少區(qū)域出現(xiàn)盤源增多、業(yè)主反價減少等與以往不同的現(xiàn)象。許多業(yè)主由于受到“樓市拐點說”的影響，急于放盤。而一些新入市的買家仍不為所動，但對于關注著二手市場動態(tài)的買家來說，目前反而是進貨的好時機。據(jù)有關銷售人士介紹，近期成交的買家認為目前樓市成交量雖然有所回落，但屬于正常的高位盤整，趁著二手市場貨源充足、業(yè)主心態(tài)軟化時，正好進貨。中原地產(chǎn)預計此次觀望期也不會很久，大約會持續(xù)兩三個月。(記者 龍蕾 陳白帆)