今年以來，每平方米4萬元以上的樓盤屢見不鮮，曾經(jīng)電影臺詞中的瘋話變成了現(xiàn)實(shí)———

　　"2000美金？那是成本！4000美金起。你還別嫌貴，還不打折。"這句經(jīng)典臺詞在當(dāng)年《大腕》上映之后被喻為著名的地產(chǎn)瘋話，聽了之后讓人捧腹。短短幾年時間，當(dāng)人們再聽到這句話時，卻一點(diǎn)也笑不出來了。因?yàn)楸本�樓市不幸被瘋話言中，不僅變成了現(xiàn)實(shí)，甚至現(xiàn)實(shí)已經(jīng)大大超過了當(dāng)年的瘋話。

　　今年以來，北京出現(xiàn)了一批售價在4萬元每平方米以上的樓盤。據(jù)記者的粗略統(tǒng)計，此類樓盤在十個以上。而且隨著北京房價的整體快速上漲，這類"瘋話樓盤"還有進(jìn)一步增加的趨勢。許多樓盤正在醞釀著沖擊4萬、5萬甚至最高的價位。

　　●"瘋子"成樓市先知

　　之所以人們當(dāng)年聽了地產(chǎn)瘋話就好笑，因?yàn)槟鞘菑?瘋子"嘴里說出來的話。思維正常的人是不會這么說話的。但"瘋子"與先知往往就差一步。在今天來看，"瘋子"已經(jīng)成為先知。因?yàn)樗�說的"瘋話"已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)了。

　　在《大腕》上映之時，北京售價在3000美元每平方米以上的樓盤屈指可數(shù)。但時至今日，售價在4萬元人民幣每平方米以上的樓盤恐怕屈指已經(jīng)數(shù)不過來了。

　　據(jù)了解，位于東直門內(nèi)的NAGA上院售價41000元每平方米，位于昆侖飯店西側(cè)的昆侖公寓售價53000元每平方米，位于國貿(mào)對面的銀泰中心·柏悅居43000元每平方米，柏悅府70000元每平方米，正在準(zhǔn)備正式銷售的盤古大觀售價在53000元每平方米，PEJKINGHOUSE首府最高售價也到了40000元每平方米。諸如此類的樓盤還有不少。

　　這類售價在4萬以上的樓盤，多數(shù)集中在東部CBD商圈。北部則主要集中在奧運(yùn)村商圈。西部則主要集中在西山一帶。南部目前還沒有出現(xiàn)此類"瘋話樓盤"。

　　●"瘋話樓盤"追求奢華不可復(fù)制

　　40000元每平方米的樓盤，用豪宅來容易一點(diǎn)也不夸張。但并不像地產(chǎn)瘋話里所說的"只買最貴的，不買最好的"。這類樓盤之所以賣這么貴，還是有一些一般樓盤不可比擬之處的。

　　首先必須位置極佳是它的先決條件。要么占據(jù)城市核心位置，如CBD、奧運(yùn)村等；要么占據(jù)優(yōu)秀的自然環(huán)境資源，如香山等。綜觀這類樓盤，位于CBD商圈以及其輻射區(qū)的所占比例最大。如PEIKINGHOUSE首府、麗舍、銀泰中心等位于CBD商圈。而盤古大關(guān)則緊鄰水立方和鳥巢。占據(jù)核心地段、核心資源，不可復(fù)制性是這類樓盤能取得超市場價格的先決條件。

　　其次，此類產(chǎn)品不僅單價高，而且面積普遍較大，總價一般在千萬以上。三四千萬一套的也不在少數(shù)。據(jù)盤古大關(guān)的銷售人員介紹，戶型面積全部是618平方米，一套總價就是三千多萬。PEIKINGHOUSE首府的戶型也普遍在三四百平方米，一套的總價也要一兩千萬�？梢哉f，此類產(chǎn)品的總價絕大多數(shù)都在千萬以上。在追求大面積的同時，空間尺度的奢侈也是他們的訴求點(diǎn)之一。盤古大關(guān)面寬達(dá)16米，層高3.75米；首府官邸400平方米的大平層，直線面寬30米，轉(zhuǎn)角陽臺達(dá)270度。

　　再次，這類售價在40000元以上的樓盤，無論是建筑外立面的設(shè)計，還是室內(nèi)設(shè)計，甚至園林設(shè)計都邀請國際級的大師來完成。CBD首府別墅的500平方米的大戶型的精裝宅間園林由國際著名華人景觀設(shè)計師陳躍中先生親自操刀設(shè)計和督造。首府·官邸精裝樣板間，由亞洲頂級華人室內(nèi)設(shè)計大師邱德光先生和意大利著名室內(nèi)設(shè)計師、曾執(zhí)筆法拉利總裁別墅設(shè)計的法布里奧先生分別操刀。

　　絕大多數(shù)都帶有豪華裝修。廚衛(wèi)設(shè)備和室內(nèi)配飾以及家具，基本上可以包含目前世界上所有頂級品牌產(chǎn)品。幾十萬甚至上百萬的櫥柜、按摩浴缸成了這類產(chǎn)品的標(biāo)配，甚至一個沐浴花灑就價值十萬。另外，居住的私密性和安全性也是這類產(chǎn)品必不可少的。一般此類產(chǎn)品都是一樓一戶，最多兩戶，磁卡電梯直接入戶。而盤古大關(guān)更是做到了一戶兩梯。

　　●"瘋話樓盤"住的全是富豪

　　四五萬對許多工薪族來說，意味著一年的收入。但對于高檔住宅中的高檔產(chǎn)品來說，意味著只是一平方米的價格。如此之高的價格，動輒上千萬的總價，這樣的房子賣得出去嗎？究竟是什么人在買這種豪宅？恐怕是許多人都想知道的。

　　不用多想，能買得起這類豪宅的人士自然是這個時代的成功人士，身份肯定是以億為單位的。從盤古大關(guān)和首府銷售負(fù)責(zé)人處了解的情況是一致的："買我們房子的人都是億萬富翁，而且一般都不止兩三個億。"在盤古大關(guān)的銷售現(xiàn)場記者看到，看房的人絡(luò)繹不絕。首府的銷售負(fù)責(zé)人介紹，近兩年中國的經(jīng)濟(jì)高速增長，尤其是股市大火，幾乎每天都在創(chuàng)造著億萬富翁。在首府的客戶中有20%到30%是股市投資者。從開發(fā)商處了解到的情況看，目前這類產(chǎn)品并不愁賣。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此類產(chǎn)品的買家對產(chǎn)品的需求只占50%，另外50%則需要產(chǎn)品來滿足他們的身份的標(biāo)志和欲望。這種心理的訴求是必不可少的。

　　盤古大關(guān)的銷售負(fù)責(zé)人告訴記者，成功人士擁有頂級公寓，一為收藏；二為投資；三為社交；四為居住。依重要程度，自上而上，呈梯次排列。尤其是對擁有不可復(fù)制的私人會所的需要，

　　已經(jīng)是成功人士身份的象征。這樣等級的私人會所，中國的精英人物需要，國際上的財富精英也需要。

　　●各方評說"瘋話樓盤"

　　對于北京這么大的市場來說，十幾個售價在4萬以上的樓盤，一兩千套豪宅中的豪宅，雖然在總量上只占很小的比例，但卻意味著至少要有一兩千個億萬富翁在北京落戶，對市場的影響不容小覷。

　　北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心王宏新博士認(rèn)為，這屬于正常的市場情況，是特定消費(fèi)群體和特殊產(chǎn)品的結(jié)合。中國經(jīng)濟(jì)經(jīng)過十幾年高速發(fā)展，必然會出現(xiàn)一批收入很高的階層。目前房地產(chǎn)市場重點(diǎn)要解決的是中低收入的居住問題，而不是限制高收入階層的消費(fèi)問題。雖然這類樓盤會對周邊樓盤產(chǎn)生一定的價格輻射作用，對周邊市場產(chǎn)生一定的影響，但也會在市場正常的價格浮動范圍內(nèi)，不會對市場產(chǎn)生負(fù)面影響。

　　但北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h卻并不看好此類產(chǎn)品的市場前景。認(rèn)為，炒作成分遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于產(chǎn)品的本質(zhì)，而且成交情況不好。"不排除這類產(chǎn)品中有個別地段和產(chǎn)品不可復(fù)制的樓盤賣得很好，但大多數(shù)卻醞釀著很大的風(fēng)險。開發(fā)商對市場預(yù)期過高，會造成有價無市。"(周宏 徐曼)