王先生幾年前貸款買了一套房,如今貸款余額為30萬元,剩余期限15年,手頭盈余現金類資產有30多萬元。王先生的房貸從明年1月起要執行新的利率。而5年以上貸款的基準利率已由年初的6.84%上調為目前的7.83%。
由于王先生之前獲取的是下浮15%的優惠利率,如果以后央行不再加息,王先生貸款的實際利率從明年1月起將由目前的5.814%上調為6.655%,月供將由現在的每月2501.52元增加至2638.95元,15年下來利息將增24737.3元。
分期付款VS提前還貸
王先生可以采取以下兩種方式進行理財:第一種是繼續按分期付款的方式還貸,將這30萬元進行投資;第二種是一次性提前還貸,然后將每月用來還月供的錢進行定額定投投資。
如用第一種方式,即王先生繼續按等額本息的方式分期付款,則在余下15年里,每月支付2638.95元,還款總額達475011.47元,其中利息支出成本為175011.47元。
假設王先生的投資收益率為8%,用來投資的30萬元,經過15年利滾利的復利增長后,投資收益有望達到651650.73元,扣除175011.47元的利息支出后純收益為476639.26元。
如果王先生采取第二種方式,進行一次性提前還貸,以后將每月支付月供的2638.95元錢用于基金定額定投,在年投資收益同樣為8%的情況下,15年后可獲取913177.56元本息,減去475011.47元的本金,純收益為438166.09元,比第一種方式少賺38473.17元。
如果投資收益率有望達10%,用第一種方式分期付款,則15年后的投資收益有望達到953174.45元,扣除利息支出成本后純收益為 778162.98元。如果王先生采取第二種方式提前還貸,則15年后可獲取1093766.52元本息,其中純收益為618755.05元,比第一種方式少159407.93元。
如果王先生的貸款是公積金貸款,由于公積金貸款利率遠低于市場利率,則采取第一種方式分期付款的優勢也更加明顯。
目前,5年以上公積金貸款的利率為5.22%,假設王先生繼續按等額本息的方式分期付款,則每月還款金額為2406.9元,15年下來還款總額為433242.64元,其中利息支出為133242.64元。
如果王先生年投資收益率為8%,則30萬元投資15年的收益為651650.73元,扣除利息成本,純利潤為518408元。如果王先生的投資收益率有望達到10%,則30萬元投資15年,收益為953174.45元,扣除利息支出成本后純收益為819931.81元。
但是,如果王先生采取第二種方式一次性提前還貸,以后每月投入2406.9元進行投資,在同樣8%的年收益情況下,15年后純收益只有399636.8元(832879.4-433242.64),比第一種方式少118771元。如果王先生的投資收益率達到10%,則15年純收益為997588.68-433242.64=564346元,比第一種方式少了255585.8元。
利用低息貸款融資可降風險
利用低息房貸進行融資,不但擴大了投資本金,而且提前進行投資,實際上可以起到降低投資風險的作用。
仍以王先生為例,假設其目前剩余房貸為30萬元,現金資產30萬元,月盈余2638.95元。如果王先生的理財目標是15年后資產達到200萬元,則在提前還貸的情況下,如果每月投資2638.95元,則需保證年投資收益率達到16.254%才可以達到既定投資目標。
如果采取第一種方式進行還貸,借銀行的30萬元進行投資,則在15年里達到200萬元的理財目標,王先生的投資收益率只需保持為13.482%,就可實現投資目標。
高風險才能帶來高收益,年收益率為16.254%的投資品種,比年收益率為13.482%的品種顯然要高。也就是說,為了達到同樣的理財目標,在提前還貸的情況下,王先生需要冒較高的風險,獲取較高收益率。
要考慮利息對比
按第一種方法操作的前提是:所獲收益必須高于貸款利息。
假設王先生的年投資收益率為5%,低于貸款利息的6.655%,則用來投資的30萬元,經過15年利滾利的復利增長后,投資收益也將達到323678元,扣除175011.47元的利息支出后,純收益為148666.53元。
如果王先生采取第二種方式,進行一次性提前還貸,而且,以后將每月支付月供的2638.95元錢用于基金定額定投,在年收益率為5%的情況下,15年后可獲取705362.16元的本息,其中本金為475011.47元,純收益為230350.69元,比第一種方式多81684.16元。
(記者方利平)