11月14日,知名地產(chǎn)研究機構(gòu)最新出爐的深圳樓市監(jiān)測結(jié)果顯示,全市房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷,無論是一手房還是二手房,均再現(xiàn)了量價齊跌現(xiàn)象。這份來自中原地產(chǎn)深港研究中心的報告預(yù)測,深圳樓市的低迷今年內(nèi)難以逆轉(zhuǎn),濃厚的觀望氣氛還將持續(xù)很長一段時間。
新房成交量創(chuàng)三年新低
中原地產(chǎn)深港研究中心最新報告顯示,10月深圳一手住宅交易量大幅萎縮,全月僅成交16萬平方米,日均成交量不足6000平方米,較9月下降5成,為近3年來罕見低量。
入市新房大增
10月,全市共有14個住宅項目公開發(fā)售,共推新房44.9萬平方米,5131套,環(huán)比9月分別增長73%和68%。
龍崗依然是新房入市的最多區(qū)域,共推出8個項目,共24.7萬平方米、2674套。其中,有5個項目的銷售均價在萬元以下,如坪山的萬科金域東郡均價為7500元/平方米,橫崗的中海大山地小高層均價為7500元/平方米、復(fù)式為1.2萬元/平方米。福田和羅湖主要推出了小戶型項目,福田還出現(xiàn)了單價超3萬的豪華酒店式公寓。
此外,在10月新推單位中,90平方米以下的房型占總套數(shù)的67%,主要分布在匯泰大廈、葵花公寓、萬科金域東郡、可園七期、天集雅苑、水岸新都等項目中;90平方米以上房型有1703套,占總套數(shù)的3%,主要分布在中信紅樹灣四期、中海西岸華府、公元盛世等項目中。
成交量價齊跌
雖然10月市場供應(yīng)有所增加,但受宏觀政策影響,該月成交再現(xiàn)量價齊跌景象,大多數(shù)樓盤的開盤銷售率僅有20%~30%,一手住宅的成交均價回落至14797元/平方米,較9月下跌約1成。
研究報告顯示,在寶安新推的8個項目中,有6個項目的開盤銷售率僅2~3成。寶安新推的中海西岸華府第二批單位,雖然定價與第一批單位相差無幾,但與此前開盤即售罄形成巨大反差,此次開盤售出率還不到30%。福田、南山、羅湖的新盤銷售同樣不濟,如中信紅樹灣10月新售的300套住宅,截至月底成交不足10%;羅湖的小戶型項目匯泰大廈,銷售也不到20%。
不過,低迷中仍有亮點,由于定價低于市場預(yù)期,萬科金域東郡開盤當(dāng)日所推單位全部售罄,中海大山地也有9成的開盤銷售率,其購買人群多為初次置業(yè)者。
置業(yè)需求仍強勁
針對10月銷售“冰火兩重天”現(xiàn)象,這份研究報告指出,它充分表明深圳的置業(yè)需求仍非常強勁。近幾個月來,全市持續(xù)出現(xiàn)交易萎縮,主要是部分消費者產(chǎn)生觀望心理,置業(yè)需求受到壓制。
據(jù)分析,一旦有價格合理項目入市,受到壓制的置業(yè)需求立即會釋放。在經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的大環(huán)境下,深圳新生住房需求會不斷產(chǎn)生,潛力樓盤將在后市保持良好表現(xiàn)。
二手房成交量降25%
中原地產(chǎn)深港研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,10月深圳共成交二手住宅約2800套,環(huán)比減少24.5%,成交面積21.9萬平方米,環(huán)比減少25%,成交均價為13362元/平方米,環(huán)比下跌11.5%。
成交量方面,寶安二手房的下跌幅度最大,環(huán)比跌幅達60%之多;其次是鹽田、南山、羅湖和福田,環(huán)比跌幅分別是45%、29%、20%和17%;龍崗區(qū)早已推行二手房交易評估政策,10月環(huán)比增長4%。
成交價格上,寶安豪宅成交急劇減少,10月成交均價為9228元/平方米,環(huán)比下跌42.9%;福田由于10月萬元以下物業(yè)成交較多,拉低整體均價,環(huán)比下跌20%左右;鹽田、南山、羅湖和龍崗成交均價分別上升7.1%、6%、3.9%和4%。
研究報告描述,一方面,在10月的成交中難以見到以投資為目的的置業(yè)者;另一方面,一些投資客開始將部分物業(yè)降價拋售,僅留個別優(yōu)質(zhì)樓盤。這些變化顯示,市場正逐漸回歸理性,預(yù)計未來一段時間內(nèi),全市二手房價格還將出現(xiàn)小幅下調(diào),成交量近期仍會持續(xù)低迷。
預(yù)測觀望氣氛將持續(xù)
近幾個月來,深圳樓市持續(xù)低迷,今年年底前樓市能否回暖?后市又將朝什么方向發(fā)展?記者昨日采訪了中原地產(chǎn)深港研究中心的多位研究人員,他們認為,未來較長一段時間內(nèi),深圳樓市觀望氣氛還將繼續(xù),低迷狀態(tài)年內(nèi)難以逆轉(zhuǎn)。
研究人士指出,給全市房地產(chǎn)市場造成重創(chuàng)的最直接因素是房貸新政,盡管各銀行對于第二套房的定義莫衷一是,可能導(dǎo)致該項政策的預(yù)期效果縮水。但該政策已明顯抑制了購房需求,尤其是投資需求和二次以上置業(yè)需求。從長遠看,即便第二套房定義放寬,但對那些利用銀行貸款進行兩套以上物業(yè)投資的群體肯定是一個持久打壓。
另外,從10月的市場表現(xiàn)看,這輪金融調(diào)控對不同類型的物業(yè)影響不同。關(guān)外低價物業(yè)以及頂級高端住宅所受影響較小,而面積偏大的高端住宅以及豪華的投資型小戶則處在尷尬境地。究其緣由,關(guān)外低價物業(yè)面向的多是自住者,尤其是首次置業(yè)者,調(diào)控對其沒有任何不利影響;而頂級的高端住宅面對的主要是財力雄厚的置業(yè)者,多數(shù)可通過自有資金或其他融資方式獲得資金。而較高端的住宅和豪華精裝小戶面對的客戶群,多為二次以上置業(yè)者及投資者,對金融政策十分敏感。
研究人員預(yù)測,11、12月深圳樓市不會出現(xiàn)根本性逆轉(zhuǎn)。一手房會比10月略有好轉(zhuǎn)。從賣方看,隨著交易量持續(xù)走低以及新增供應(yīng)陸續(xù)上市,開發(fā)商的資金鏈趨于緊張,新推項目會在售價上作出適當(dāng)讓步,以刺激成交;從買方看,新的房貸政策“有保有壓”,對首次置業(yè)者以及購房自用者而言,沒有任何不利影響,隨著市場可供選擇的產(chǎn)品增多,配以促銷手段,將會刺激消費者入市。
二手房方面,隨著自住者逐漸入市,11月成交量預(yù)計緩慢回升,但整體調(diào)整仍未結(jié)束。由于二手房交易評估基準(zhǔn)價、土地增值稅、物業(yè)稅等政策仍未落地,后續(xù)可能的調(diào)控政策仍有很多,預(yù)計后市整體成交仍將在低位運行。此外,個別炒樓者因擔(dān)憂房價下跌和供樓壓力,為急于套現(xiàn)和保持部分利潤,開始降價出售手中的二手樓盤,二手房議價空間有所放大,價格在未來一段時間內(nèi)也將繼續(xù)小幅下調(diào)。 (記者李緯娜董超文)