進(jìn)入11月，持續(xù)火爆的深圳樓市微微感到一絲涼意。

　　14日，中原地產(chǎn)深港研究中心發(fā)布的報告(下稱“中原報告”)再度顯示，深圳樓市延續(xù)10月以來的低迷態(tài)勢，無論是新盤還是二手房，均再次出現(xiàn)量價齊跌的現(xiàn)象。一度意氣風(fēng)發(fā)的房產(chǎn)投資客們，其心態(tài)也開始出現(xiàn)了微妙變化。

　　投資客還不想拋

　　“形勢嚴(yán)峻啊——不好說。”蔣先生手上持有七八套房子，一聽說記者要詢問房價的看法，他就立刻拒絕，“揪心啊。”

　　另一位手中還握有三套房子的李先生，則比較能看得開：“還行吧，資金不是太緊張。”對于眼下略顯低迷的行情，他依舊保持樂觀，并會繼續(xù)持有這些房產(chǎn)。他認(rèn)為，對于資金相對較松的投資者而言，渡過這場難關(guān)沒有太大問題。

　　“最怕的是那些把全部身家都投入進(jìn)去的人，比如我的一個朋友，他把企業(yè)退休買斷工齡的錢都投進(jìn)去了，他們就會相當(dāng)緊張。”李先生表示。

　　從2002年開始，劉先生已經(jīng)在南山區(qū)中心地段投資了4套住宅。他將樓市急轉(zhuǎn)直下中投資客的心態(tài)分為三種：一種是短期投機(jī)者，買到之后就立即轉(zhuǎn)手套利；絕大多數(shù)屬于投資保值型，會長期持有；第三種就是機(jī)構(gòu)投資者，例如基金和外資等。

　　劉先生認(rèn)為自己應(yīng)該屬于第二種類型，并堅持：“現(xiàn)在我肯定還是不會出手，因為長期來看還是會增值。目前算是政策調(diào)整，根本而言，供需矛盾依舊存在。”

　　劉先生進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)說：“人民幣升值沒有達(dá)到頂點(diǎn)之前，機(jī)構(gòu)資金和外資不會撤出。現(xiàn)在受政策調(diào)整影響比較明顯的，主要還是第一種人。”

　　數(shù)據(jù)并不樂觀

　　但與之相對應(yīng)的數(shù)據(jù)卻傳遞出另一個訊息。中原報告顯示，10月深圳一手住宅交易量大幅萎縮，全月僅成交16萬平方米，日均成交量不足6000平方米，較9月下降一半，為近3年來的罕見低量。大多數(shù)樓盤的開盤銷售率僅有20%~30%。一手住宅的成交均價也回落至14797元/平方米，較9月下跌約一成。

　　同時，二手房市場也持續(xù)走低。報告顯示，10月深圳共成交二手住宅約2800套，環(huán)比減少24.5%，成交面積21.9萬平方米，環(huán)比減少25%，成交均價為13362元/平方米，環(huán)比下跌11.5%。

　　其中，寶安二手房成交下跌幅度，環(huán)比高達(dá)60%；其次是鹽田、南山、羅湖和福田，環(huán)比跌幅也分別達(dá)到45%、29%、20%和17%。

　　成交價格方面，寶安豪宅成交量急劇減少，10月成交均價僅為9228元／平方米，環(huán)比下跌42.9%；福田由于10月萬元以下物業(yè)成交較多，拉低整體均價，環(huán)比下跌20%左右；鹽田、南山、羅湖和龍崗成交均價分別上升7.1%、6%、3.9%和4%。

　　中原報告最后強(qiáng)調(diào)，在深圳樓市10月的成交中，已經(jīng)難以見到以投資為目的的置業(yè)者；另一方面，一些投資客開始將部分物業(yè)降價拋售，僅留個別優(yōu)質(zhì)樓盤。這些變化都充分顯示，市場正在逐漸回歸理性。該報告估計，未來一段時間內(nèi)，全市二手房價格還將出現(xiàn)小幅下調(diào)，成交量近期仍會持續(xù)低迷。

　　機(jī)構(gòu)看法：年底不會出現(xiàn)根本性逆轉(zhuǎn)

　　對于此種市場行情，世聯(lián)行的地產(chǎn)分析師楊璐表示，對于自身經(jīng)濟(jì)狀況比較好的高端客戶而言，大多數(shù)的判斷還是長期看漲，他們不會選擇在這個時候出售。從手頭的情況來看，大部分信心還是比較足，會由掛盤改租，維持持有。

　　“那些選擇拋售的，多半是自身抵抗風(fēng)險能力比較差的投資者。”她表示，這些人由于入市的時候已經(jīng)是市場最高點(diǎn)，現(xiàn)在市場走低，資金的風(fēng)險比較大，開始拋售手上的一些樓盤，轉(zhuǎn)向內(nèi)地或者珠三角其他城市。

　　眾廈地產(chǎn)總經(jīng)理助理林曉華也認(rèn)為，就目前的市場行情而言，投資客大部分都會處于一個觀望的態(tài)度，等待更好的單位入市之后再出手。尤其是深圳市政府近期加大政策調(diào)控，一些大的中介公司出現(xiàn)了資金缺口，這會使得一些投資客把注意力從風(fēng)險加大的二手房市場轉(zhuǎn)到新盤市場上來。

　　針對目前深圳市場的低迷狀況，中原地產(chǎn)港澳研究中心認(rèn)為，給市場造成重創(chuàng)的最直接因素就是房貸新政，盡管一個多月來各銀行對于第二套房的定義莫衷一是，使該項政策的預(yù)期效果有可能縮水，但從近期看，明顯抑制了購房需求，尤其是投資需求和二次以上置業(yè)需求。從長遠(yuǎn)看，即便對第二套房的定義有可能放寬，但對那些利用銀行貸款進(jìn)行兩套以上物業(yè)投資的群體則肯定是一個持久的打壓。

　　他們預(yù)計，11、12月份深圳樓市不會出現(xiàn)根本性逆轉(zhuǎn)，但會比10月份略有好轉(zhuǎn)。從賣方看，隨著交易量持續(xù)走低以及新增供應(yīng)的陸續(xù)上市，開發(fā)商的資金鏈趨于緊張，經(jīng)營壓力與日俱增，新推項目會充分考慮這一因素，在售價上作出適當(dāng)讓步以刺激成交，回籠資金。而從買方看，新的房貸政策是有保有壓，對首次置業(yè)者以及購房自用者而言，沒有任何不利影響，隨著市場可供選擇的產(chǎn)品增多，加上一些有誘惑的促銷手段，會刺激消費(fèi)者入市。(駱樂)