市民故事1：

　　放棄購(gòu)房轉(zhuǎn)投股市

　　廣州樓市雖然近期促銷(xiāo)力度有所加大，但一直想買(mǎi)房的陶小姐看了一圈下來(lái)頗為失望，“看得上的還是買(mǎi)不起，買(mǎi)得起的看不上”。陶小姐告訴記者，雖然樓盤(pán)宣傳最近都突出打折等信息，包括手機(jī)短信促銷(xiāo)每天也收到很多，但是，去到現(xiàn)場(chǎng)一看發(fā)現(xiàn)真打折的都多少有“缺陷”，以前看中的還是沒(méi)有怎么打折。陶小姐表示，她看樓已經(jīng)看了快一年，因?yàn)楣ぷ鞑潘奈迥�，小兩口�?cái)力有限，以前可以接受七八千元/平方米的房，后來(lái)房?jī)r(jià)漲到萬(wàn)元以上/平方米時(shí)，就將心理價(jià)位提高到一萬(wàn)元/平方米并縮小購(gòu)房面積，但“心理價(jià)位的調(diào)整趕不上房?jī)r(jià)上漲速度”，于是，“前幾個(gè)月已經(jīng)基本放棄購(gòu)房打算，將錢(qián)用來(lái)炒股了，炒股不但可以掙點(diǎn)錢(qián)為將來(lái)買(mǎi)房作準(zhǔn)備，而且現(xiàn)在租房比較劃算，租金基本沒(méi)漲，房?jī)r(jià)卻漲得厲害”。

　　陶小姐表示，她會(huì)繼續(xù)觀望，因?yàn)椤艾F(xiàn)在房?jī)r(jià)水分真的不小，我看的天河北某樓盤(pán)，今年五一還是八九千元/平方米，現(xiàn)在就要一萬(wàn)五千元/平方米了，最近所謂的打折，也只是折到13000元/平方米，還是比以前高啊”，“我覺(jué)得現(xiàn)在的樓盤(pán)促銷(xiāo)就像一些百貨商店天天搞促銷(xiāo)一樣，將價(jià)格提高了再折，有點(diǎn)不地道”。

　　市民故事2：

　　高位賣(mài)房租房生活

　　在廣州工作了七八年的王先生小兩口面對(duì)高企的樓價(jià)更是別出心裁。眼看今年五月以后房?jī)r(jià)波動(dòng)，八九月份王先生小兩口一舉將其位于海珠區(qū)濱江東路附近的一套100多平方米的住房賣(mài)了，“純賺百萬(wàn)元左右”。然后，同在一家單位的小兩口搬到單位附近的某房改房中居住，每月租金才一千多元。王先生告訴記者，雖然周邊很多同事不理解，“為什么放著好房子不住，偏要苦了自己租舊房住”，“但我不這么認(rèn)為，有機(jī)會(huì)就要把握住，我賺的這些錢(qián)可以用來(lái)投資，樓價(jià)也不可能一路漲，到時(shí)我已經(jīng)掙了一筆錢(qián)，可以在更合適自己居住的區(qū)域買(mǎi)一套房啊，總之，賣(mài)了房就把死錢(qián)變活錢(qián)了，何況人民幣還在升值”。

　　市民故事3：

　　房子縮水近300萬(wàn)

　　深圳某小型禮儀公司負(fù)責(zé)人林先生是深圳典型的“炒房”一族。他從4年前來(lái)深圳，只要手頭有錢(qián)就會(huì)買(mǎi)房，至今他擁有的房產(chǎn)已有20多套。在今年波動(dòng)的深圳樓市中，林先生切實(shí)感受了一回資產(chǎn)膨脹與縮水的“陣痛”。他記得當(dāng)年最早投資羅湖和福田的房產(chǎn)時(shí)，價(jià)格才5000~6000元/平方米，他陸續(xù)買(mǎi)入了特區(qū)內(nèi)多套中小戶型。今年上半年，深圳特區(qū)內(nèi)售房均價(jià)一度突破2萬(wàn)元/平方米，他迅速出手了5套房子，賺了近三倍，當(dāng)時(shí)其名下的房子總價(jià)值在1500萬(wàn)元左右�？墒�，如果現(xiàn)在全部出手的話，也就1200多萬(wàn)元，而且還要在有人接手的情況下，4個(gè)月其資產(chǎn)縮水了近300萬(wàn)。

　　走勢(shì)預(yù)測(cè)

　　樓價(jià)仍漲但漲幅放緩成交萎縮

　　珠三角樓價(jià)是否迎來(lái)了拐點(diǎn)呢？對(duì)此，專(zhuān)家學(xué)者普遍指出，目前言之“拐點(diǎn)”為時(shí)尚早，樓價(jià)目前尚處于上升通道中，但樓價(jià)過(guò)快上漲的趨勢(shì)已得到抑制，同時(shí)，樓盤(pán)打折促銷(xiāo)“變”多存在宏調(diào)、年底趕任務(wù)促銷(xiāo)等多種原因，未來(lái)走勢(shì)尚需看宏觀調(diào)控政策出臺(tái)和落實(shí)情況。

　　目前，廣州市民經(jīng)常面對(duì)的樓市數(shù)據(jù)主要有陽(yáng)光家緣網(wǎng)上實(shí)時(shí)簽約數(shù)據(jù)、市國(guó)土房管局每月10區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告和國(guó)家發(fā)改委、統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)。雖然這幾項(xiàng)數(shù)據(jù)所公布的具體樓價(jià)各不相同，但都反映出類(lèi)似的趨勢(shì)，即漲幅放緩。同時(shí)，陽(yáng)光家緣和國(guó)土房管局報(bào)告顯示成交在萎縮。

　　學(xué)者：

　　樓價(jià)過(guò)快上漲形勢(shì)有所好轉(zhuǎn)

　　廣州社科院經(jīng)濟(jì)學(xué)研究員談錦釗認(rèn)為，由于宏觀調(diào)控措施的持續(xù)出臺(tái)和落實(shí)，房地產(chǎn)過(guò)熱勢(shì)頭已受到壓抑，尤其是政府打擊囤地、囤房的力度在加大，供應(yīng)土地的力度也在加大，同時(shí)，還供應(yīng)限價(jià)房等，因此，樓價(jià)過(guò)快上漲的形勢(shì)有所好轉(zhuǎn)，“這對(duì)購(gòu)房者而言是一個(gè)好兆頭”。同時(shí)，談錦釗指出，廣州樓價(jià)并未出現(xiàn)大幅下滑的跡象，并不認(rèn)同“拐點(diǎn)”之說(shuō)，目前的變相降價(jià)、打折促銷(xiāo)是開(kāi)發(fā)商面臨嚴(yán)峻調(diào)控局面下的一種“讓利”，“只是削去其利潤(rùn)峰值上的一點(diǎn)泡沫”，預(yù)計(jì)宏調(diào)力度若繼續(xù)加大，樓價(jià)下降10%~30%都是一個(gè)可以預(yù)期的合理區(qū)間。

　　中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，目前廣州、深圳等地這種成交量下跌的情形會(huì)持續(xù)幾個(gè)月，主要是因?yàn)橘?gòu)房者的觀望情緒濃厚以及因銀行已用完全年貸款額度致使買(mǎi)家無(wú)款可貸。如果年底前只是再加一次息，而無(wú)諸如第三套物業(yè)不允許貸款等有力度的調(diào)控措施，那么，市場(chǎng)價(jià)格不會(huì)有明顯改變；反之，樓價(jià)就會(huì)加速下跌，樓市就可能出現(xiàn)“拐點(diǎn)”。但黃韜認(rèn)為，即使出現(xiàn)拐點(diǎn)也只會(huì)是小拐點(diǎn)。

　　此外，黃韜認(rèn)為，珠江新城的減價(jià)空間相對(duì)較大，首先因?yàn)槠湟婚_(kāi)始就與一般的市場(chǎng)價(jià)拉開(kāi)了距離；其次目前該地段在售樓盤(pán)80%都是早期批下的用地，成本低，有減價(jià)空間，而新的項(xiàng)目成本已經(jīng)很高，降價(jià)空間有限。

　　業(yè)內(nèi)專(zhuān)家：

　　今后走勢(shì)關(guān)鍵看政府調(diào)控

　　房地產(chǎn)專(zhuān)家、廣州同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文認(rèn)為，目前說(shuō)是樓市拐點(diǎn)為時(shí)過(guò)早，今后的走勢(shì)關(guān)鍵看政府調(diào)控態(tài)度，“是繼續(xù)允許房產(chǎn)具有投資屬性，還是只限于普通商品屬性”，趙卓文說(shuō)道，“目前政策不明朗，如果政府調(diào)控力度不再加大，那么，樓價(jià)難以下跌，尤其廣州老八區(qū)樓盤(pán)供應(yīng)量遠(yuǎn)不能滿足市民需求，價(jià)格依然會(huì)堅(jiān)挺”。

　　中介人士：

　　二手中介生存受影響

　　一些地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一手價(jià)格可能會(huì)有較大的變動(dòng)，特別是之前被發(fā)展商“吹脹”了價(jià)格的樓盤(pán)，首當(dāng)其沖的當(dāng)然是珠江新城，目前個(gè)別發(fā)展商已經(jīng)用各種不動(dòng)聲色手段暗中調(diào)低價(jià)格，或者以較低價(jià)格推出較差的一部分“貨”。二手相對(duì)較為穩(wěn)定，因?yàn)槎�手市�?chǎng)價(jià)格更為貼近市民需求。

　　整個(gè)市場(chǎng)估計(jì)在接下來(lái)的3個(gè)月會(huì)出現(xiàn)較為低迷的狀態(tài)，但應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)所謂的“拐點(diǎn)”，特別是前年、去年在宏調(diào)措施來(lái)臨時(shí)都經(jīng)受過(guò)3個(gè)月左右的較低迷狀態(tài)，預(yù)計(jì)這段時(shí)期也會(huì)持續(xù)在3個(gè)月左右。

　　而對(duì)二手中介而言，一間全國(guó)連鎖的大型中介業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中介行業(yè)的確受到一定的影響，但會(huì)“熬”過(guò)去，一些已經(jīng)經(jīng)營(yíng)不行的小中介可能會(huì)在這場(chǎng)冷淡期死掉，但大中介不會(huì)受太大影響，最多地鋪擴(kuò)張速度放緩，并減少在市中心區(qū)等高樓價(jià)區(qū)的地鋪。

　　深圳：

　　暫不會(huì)有根本性逆轉(zhuǎn)

　　深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理李耀智則分析，目前下行的深圳樓市房?jī)r(jià)何時(shí)跌到“谷底”誰(shuí)也說(shuō)不清，未來(lái)深圳樓市的漲跌要看成交量。當(dāng)深圳商品房月成交量從此前最高峰的1.2萬(wàn)套至1.3萬(wàn)套，降到此前每月6000套~7000套的平均水平，深圳樓市有可能就找到了“平衡點(diǎn)”。

　　同時(shí)，在金融、稅收、行政多方力量的集中釋放下，由投資者支撐起來(lái)的深圳樓市和樓價(jià)在未來(lái)兩年將面臨連續(xù)調(diào)整，調(diào)整幅度相對(duì)高峰時(shí)期的樓價(jià)有機(jī)會(huì)下降三成。受此影響，深圳投資客“異地搜樓”的情況將有所減少。

　　佛山：

　　目前樓市進(jìn)入休整期

　　佛山資深地產(chǎn)人駱儀克認(rèn)為，經(jīng)過(guò)今年近半年的快速增長(zhǎng)，目前佛山樓市進(jìn)入一個(gè)休整期，前幾個(gè)月動(dòng)輒上漲千元，確實(shí)是有些過(guò)快，現(xiàn)在出現(xiàn)一些回落屬于正常，這樣有利于擠去泡沫，還原產(chǎn)品的真實(shí)價(jià)值。

　　東莞：

　　樓價(jià)將緩慢下行

　　東莞中原市場(chǎng)研究部經(jīng)理車(chē)德銳認(rèn)為，從目前東莞市場(chǎng)各新盤(pán)的情況看，因?yàn)闃鞘杏^望期的延長(zhǎng)，很多新盤(pán)都選擇延期發(fā)售，一些必須在近期入市的樓盤(pán)，主要采取的方式是調(diào)低預(yù)期房?jī)r(jià)水平，高位盤(pán)會(huì)以比預(yù)期低1000~2000元/平方米的價(jià)格入市。

　　從價(jià)格規(guī)律看，目前東莞房?jī)r(jià)已經(jīng)處于一個(gè)高位，房?jī)r(jià)難免沖高回落，開(kāi)始進(jìn)入重新調(diào)整期。東莞樓價(jià)緩慢下調(diào)的可能性很大。

　　專(zhuān)家支招

　　樓市投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大

　　深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理李耀智表示，今年年底前，隨著交易量持續(xù)走低以及新增供應(yīng)的陸續(xù)上市，開(kāi)發(fā)商的資金鏈趨于緊張，為回籠資金，賣(mài)方會(huì)在售價(jià)上作出適當(dāng)讓步以刺激成交，現(xiàn)在是深圳自用型購(gòu)房者的入市時(shí)機(jī)。同時(shí)提醒購(gòu)房者，不要急于入市，要注意考慮自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，多花些時(shí)間挑選房子，選擇品牌實(shí)力開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)，不要盲目購(gòu)樓。“換房一族”則可多關(guān)注二手樓市場(chǎng)，以加快換房速度。

　　“買(mǎi)房像買(mǎi)白菜”已成過(guò)去

　　而投資類(lèi)的消費(fèi)者，就要多考慮投資風(fēng)險(xiǎn)了。“買(mǎi)房像買(mǎi)白菜似的年代已經(jīng)過(guò)去”。像佛山是典型的藏富于民的城市，此前佛山樓價(jià)低于廣東省平均水平。隨著樓價(jià)迅速上升，連購(gòu)數(shù)十套住宅不再輕松。

　　目前隨著新政推出，貸款首付款比例和利率水平隨套數(shù)增加而大幅度提高，借款人償還住房貸款的月支出應(yīng)注意控制在不高于其月收入的50%。

　　另外，“物業(yè)稅”等其他的后續(xù)政策很可能將繼續(xù)出臺(tái)，房地產(chǎn)投資門(mén)檻將不斷提高，投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大，投資類(lèi)消費(fèi)者一定要多考慮風(fēng)險(xiǎn)，謹(jǐn)慎入市。

　　“異地置業(yè)”量力而行

　　房地產(chǎn)研究資深專(zhuān)家、深圳房地產(chǎn)研究中心主任王鋒博士指出，“異地置業(yè)”是珠三角經(jīng)濟(jì)融合的結(jié)果。但是，異地置業(yè)應(yīng)注意城市間微觀的不同，做好個(gè)人理性選擇，不要盲目消費(fèi)。如有小孩的家庭，異地置業(yè)有可能帶來(lái)小孩上學(xué)難的問(wèn)題，異地之間學(xué)籍不承認(rèn)的問(wèn)題。不同城市醫(yī)療、社保政策的不同，對(duì)不同人群在方便性方面會(huì)有差別。另外異地工作和生活，生活成本也須考慮。這些細(xì)微問(wèn)題，因人而異，建議個(gè)人根據(jù)自身的不同需求理性置業(yè)。

　　銀行

    房貸

  　10月個(gè)人貸款增量猛降一半

　　已經(jīng)打電話到第四家銀行去問(wèn)了，陳冬周得到的答案還是一樣：因?yàn)橹�前其妻子借款買(mǎi)過(guò)一套房，因此夫妻任一方再貸款買(mǎi)房，都只能按第二套房貸標(biāo)準(zhǔn)提高首付，利率也要上浮10%。這意味著，陳冬周一家人小房換大房的夢(mèng)想落空了。

　　銀行原則是“能緊不松”

　　許多打算購(gòu)房者最近都在經(jīng)歷著與陳冬周類(lèi)似的遭遇。昨天記者扮成第二套房購(gòu)買(mǎi)者，到某國(guó)有大銀行東華東路網(wǎng)點(diǎn)向工作人員咨詢。銀行房貸部門(mén)人士透露，近期經(jīng)常有市民來(lái)咨詢同樣的問(wèn)題。“我們也不是不愿意按第一套房標(biāo)準(zhǔn)給你放貸款�？墒�，上級(jí)銀行就是這么規(guī)定的，我們只是依照通知辦事。”

　　在過(guò)去，碰上貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的借款人若是拿來(lái)自住的，銀行巴不得給他們優(yōu)惠利率、降低首付成數(shù)。道理很簡(jiǎn)單，有錢(qián)小房換大房的自住買(mǎi)家，而且，通常是出于家庭成員改善居住環(huán)境需要而換房，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，這部分借款人既有還款保證，又有良好的還款意愿，正是銀行千方百計(jì)要搶奪的客戶，銀行當(dāng)然歡迎。

　　可事到如今，銀行不得不對(duì)他們眼中的“優(yōu)質(zhì)客戶”抬高貸款門(mén)檻，甚至不惜為此而將這部分客戶親手推入競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的懷抱。一位不愿意透露姓名的廣州個(gè)人房貸資深人士表示，“能緊不松”幾乎是目前所有銀行個(gè)人房貸部門(mén)發(fā)放貸款的原則�！斑@是因?yàn)�，現(xiàn)時(shí)銀行每放出一筆按揭貸款，牽涉的不僅是個(gè)人房貸本身風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，還與一家銀行貸款總體發(fā)放規(guī)模有關(guān)�！�

　　房貸新政抑制買(mǎi)家需求

　　被訪銀行人士普遍認(rèn)為，雖然還無(wú)法判斷現(xiàn)在是否拐點(diǎn)，但銀行數(shù)據(jù)確實(shí)顯示個(gè)人貸款下降。在銀行普遍收緊個(gè)人住房貸款的10月，全國(guó)金融機(jī)構(gòu)當(dāng)月個(gè)人貸款增量，已比前9個(gè)月的月均增量猛降一半。應(yīng)該說(shuō)，房貸新政策的實(shí)施，對(duì)于抑制樓市買(mǎi)家其中包括部分自住買(mǎi)家的需求，立竿見(jiàn)影。一家總部位于深圳的房貸部廣州區(qū)負(fù)責(zé)人表示，如今銀行最擔(dān)心的反而不是不良貸款的上升，因?yàn)殂y行按揭貸款不良率一直低于1%的水平�！拔覀冏顡�(dān)心的是需求反彈，引起房?jī)r(jià)新一輪上漲�！�

　　房?jī)r(jià)迅速上漲對(duì)于銀行并非好事。一方面，房?jī)r(jià)上漲太快，同一面積單位的貸款額也水漲船高，銀行必然面臨貸款再次收緊的政策風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，房?jī)r(jià)上漲越快，房?jī)r(jià)下跌的可能性也越高，萬(wàn)一出現(xiàn)斷供收樓，銀行處理不良資產(chǎn)是按當(dāng)時(shí)市價(jià)來(lái)計(jì)，必然面臨貶值損失風(fēng)險(xiǎn)。(劉暢、秦仲陽(yáng)、歐陽(yáng)媚峰、張玉云、汪紹文、李婧、林琳、孔華)