年底將至，有的購房者選擇將手頭的資金進行提前還貸；而也有部分購房者則醞釀著趁機再投資。從今年整體形勢來看，股市的震蕩仍在繼續(xù)，而樓市的上漲也未減退。據北京市統(tǒng)計局數據顯示，前三季度四環(huán)路以內住宅期房均價達到14744元/平方米，而上半年的均價為13696元/平方米，即第三季度又上漲了1048元/平方米。

　　盡管在經歷提高首付和頻繁加息的調控后，樓市投資風險在不斷釋放，但有業(yè)內人士認為，年底股市調整、年底分紅、房源增加等三大利好因素將會促成年底房產投資的“暖冬”。投資者可穩(wěn)守為先，伺機出擊。

　　投資“暖冬”到來

　　小戶型仍是首選產品

　　今年9月末央行對第二套房提高首付款及利率之后，京城樓市明顯出現了投資勢頭有所抑制的現象。但政策所產生的抑制作用在之后股市的震蕩中有所緩解。業(yè)內人士分析認為，10月以來，上證和深證指數起伏不定，出現了寬幅震蕩。先是10月16日，上證指數收于6092.06點，創(chuàng)下新高；隨后一個月內下跌了904點，跌幅達到14.8%。在這樣的震蕩中，減倉觀望成為許多投資者的必然選擇，也使得這部分股市資金在年底流入樓市的可能性大大提升。此外，年底公司分紅所得的預期收入，也成為流入樓市用以升級置業(yè)、再投資的資金。

　　一方面是大量資金等待流入樓市，另一方面年底房源放量的增加，據“鏈家地產”統(tǒng)計資料顯示，11月上半月，房源掛牌量比10月同期上漲了26.2%。顯然，房源放量的增加無疑將會直接刺激等待在樓市之外的資金流入。

　　供與需的持續(xù)旺盛，顯然是年底房產投資迎來“暖冬”的支持。 “鏈家地產”副總經理金育松表示，盡管今年年底是房產投資的“暖冬”，但投資者還是應當把握“穩(wěn)守為先，伺機出擊”的策略原則。同時，在具體投資方面要重點關注四個方面。首先是選擇投入少、易于出手的項目，如90平方米以下的小戶型。這類產品長期具有低總價、投資回報率高、持有成本低等優(yōu)勢。尤其是今年以來頻繁的加息以及未來可能出臺的物業(yè)稅，小戶型相比大戶型更有優(yōu)勢。其次，在這樣的敏感時期投資者需要更多關注租金回報率，不要僅僅關注購入房產后，坐等升值賺取房價大漲帶來的豐厚利潤。第三是更多地關注房價處于低位而潛力巨大的區(qū)域。第四是關注冬天選房的細節(jié)。

　　年底政策不斷

　　房產價值隨之普漲

　　月初以來，影響房地產的相關政策不斷出臺，就在11月7日當天就有包括“新限外令”、“經濟適用房準入標準”以及《北京十一個新城規(guī)劃》三大政策亮相。而這些新政策帶給京城樓市的影響，也在隨后紛紛顯現。

　　在國家發(fā)改委、商務部聯合下發(fā)《外商投資產業(yè)指導目錄》中，除了對外資進入成片土地開發(fā)、高檔住宅和寫字樓建設等領域提出限制外，還首次提出了限制外資進入房地產中介或經紀公司。據記者了解，加強版的“限外令”在出臺后短短一周時間就促使300萬元/套以上的房源掛牌量上漲了14.7%。業(yè)內人士認為，這是全面限制外資后可能將導致高端物業(yè)需求減少，投資者對物業(yè)未來升值產生消極心態(tài)的直接體現。

　　而與“新限外令”出臺一周掛牌量明顯上漲有一拼的是經濟適用房準入標準公布一周后，5年外的經濟適用房客戶登記量比上個月上漲了19.6%，交易量上漲了8%。特別是天通苑區(qū)域5年外經濟適用房，成交環(huán)比更是上漲了10.3%

　　與此同時，新公布的《北京十一個新城規(guī)劃》也幫助亦莊區(qū)域二手房交易均價由10月份的8700元/平方米，上升到9120元/平方米，漲幅4.8%。而業(yè)內人士更是預測，在新規(guī)劃中多“軌道”引擎的推動下，年內亦莊核心區(qū)二手房成交價有望沖高萬元大關。（仰靜）