隨著生活水平的提高,越來越多的人在拼搏奮斗之余更加關注自己的生活質量及身體健康。城市問題的逐漸暴露,城市房價節節升高,加上交通工具的普及,越來越多的城里人開始把購房目光投向周邊農村。近期,記者接到了多處農村售房者出售農家院的短信,方式也不斷翻新,使人眼花繚亂。其實在農村投資買房首要問題是不受法律保護。因此,有意于農村生活的消費者應謹慎考慮。
記者分別采訪了順義、通州、懷柔一些出售農家院的商家,他們多數是由公司向鄉政府承包土地,轉而開發出售的。記者采訪中發現,商家打出的廣告絕大多數為出售農家院,而仔細詢問購買細節時,購買實為長期租賃,期限10年到70年不等。每個公司都有100到200個獨立庭院,銷售開發已形成了一定規模。同時,這些農家院都形成了小區,擁有統一的物業,更好地方便居住者。
●農村跟風城市,房價大幅提高
懷柔的一處農家院小區,開盤售價按照建筑面積計算3000/平方米———3500/平方米,建筑面積100平方米到300平方米不等,與投資方簽訂50年使用權的合同,可以拿到鄉政府的產權,也就是小產權房。此處農家院的水電與普通住房相同,由市政統一供給,而取暖采用燒天然氣的壁掛爐。同時,這個農家院附近餐飲、購物等基礎設施建設基本完成,較為方便。這樣算來,整個院子也需要至少30萬元的投入。跟著城市房價猛漲的東風,農村房價也大幅提高。
十年前,一個一畝左右農家院只需要五萬元左右,而今漲到30萬左右。這一方面受到了房價普遍增高的影響,另一方面,交通越來越便利,基礎設施建設日趨完善,都是提高農村房價的重要原因。加之,十年前選擇到城市近郊農村買農家院的多為明星、大款作休閑、度假用,而今更多老百姓選擇農家院作為第一住房,需求的增加使農家院火了一把。
●商家不斷出新,買家眼花繚亂
面對良好的商機,商家用盡了心思吸引消費者。除了承諾良好的物業服務,方便的基礎設施之外,通州一處靠近高爾夫球場的農家院,面積1畝的農家院每年租金1萬元,十年起租。與此同時,購房者即成為高爾夫球會員,一次性租滿30年,可享受全國部分旅游城市別墅的定期免費居住。開出這樣的優惠條件,想必許多消費者都會動心。
由于我國《土地管理法》第六十三條規定:農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。農村宅基地屬集體所有,村民對宅基地只有使用權,農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護,即不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。因此,購買到的房屋實則為小產權房,即城里人在鄉下買房時,拿到的村里或是鄉里的產權。小產權房實際上沒有真正的產權,沒有國家發的土地使用證和預售許可證,房管部門也不會給購房合同備案。顯然,在現行政策下,“小產權房”無疑屬非法之列。
這樣一來,商家只有更優惠、誘惑的條件才能吸引更多的消費者。順義和懷柔的一些農家院還以種植多年的果樹、蔬菜大棚等,作為購買農家院的贈品。同時,有些商家也利用蔬菜大棚鉆政策的空子。
●蓋房子也有新花樣
順義的農家院廣告中寫明附贈蔬菜大棚,整個院子有560平方米左右,房屋建筑面積達260平方米,19.8萬元擁有25年的使用權。但是,房屋建造卻緊貼大棚,幾乎進到大棚內部。負責人沒有明確說明這樣做的原因,只說土地開發是以荒地改造的名義進行的。其實這些房屋并非建造在宅基地上,實為非法建筑,只能依附于大棚。
●謹慎思考冷靜購買
許多農家院的建設用地都并非宅基地。如上文提到懷柔農家院,即為旅游建筑用地。負責人解釋說,是旅游活動中需要一定的建筑,因此建起了房屋。同時,絕大部分的農家院都拿不到國家產權,這些房屋即使可以拿到產權也都是小產權房。實質上,這樣的房屋做居住用是不合法的。一旦遇到拆遷、征地,損失都要自己承擔。
面對越來越多的優惠、誘惑,消費者在購買、租賃時更要擁有清晰的頭腦。不能盲目追“熱”,要注意所購置的房屋是否符合國家相關政策和法律規定。在租賃問題上,商家承諾租期足夠長,不會影響使用,通常都在30到50年之間。而根據我國《合同法》第二百一十四條規定:“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的,超過部分無效。”消費者在簽署合同時一定要看清租期,切莫認為租期越長越好。
許多人購買房屋后想要對房子進行改造,這也是不可以的。即使擁有房屋的合法使用權,翻建房屋也是不受法律保護的。筆者建議,在選擇到周邊農村居住生活之前,應事先查詢相關法律法規,必要時,咨詢業內人士及法律工作者。(李響)