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      2. 2007年12月05日 星期三
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        北京房產(chǎn)中介資金監(jiān)管比重不到一成 執(zhí)行陷僵局
        2007年12月05日 13:55 來(lái)源:中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)

          “我相信資金監(jiān)管新政實(shí)施后,會(huì)有一些不具備資金監(jiān)管資格的經(jīng)紀(jì)公司選擇資金擔(dān)保機(jī)構(gòu)進(jìn)行資金監(jiān)管。”早在6月中旬,北京開(kāi)太物業(yè)交易保證專業(yè)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理白鈞在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí),就曾對(duì)公司在二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)寄予厚望,這家有三大外資銀行背景的公司,相信憑借其實(shí)力,一定能在市場(chǎng)中占據(jù)相應(yīng)的份額。

          與白鈞持相同觀點(diǎn)的資金擔(dān)保機(jī)構(gòu)還有很多,可以為此提供佐證的是,在北京市建委公布的55家具備從事房產(chǎn)中介資金擔(dān)保業(yè)務(wù)資格的機(jī)構(gòu)中,資金擔(dān)保公司占到16家。

          記者了解到,自6月25日起,北京市正式實(shí)施資金監(jiān)管新政,一些看好二手房市場(chǎng)的資金擔(dān)保公司摩拳擦掌,希望能在這個(gè)新興行業(yè)中分一杯羹。然而4個(gè)月過(guò)去,已有資金擔(dān)保公司開(kāi)始選擇退出市場(chǎng),他們不僅沒(méi)能拿到想象中的利潤(rùn),而且部分公司也未能拿到房產(chǎn)中介的一單。

          在白鈞看來(lái),不是這些公司不愿意推廣,而是資金監(jiān)管業(yè)務(wù)并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)它降低交易風(fēng)險(xiǎn)、保障消費(fèi)者權(quán)益的最終目的。其中中宇匯通擔(dān)保有限公司已經(jīng)正式對(duì)外發(fā)布退市公示。

          “我們希望能把資金監(jiān)管真正地做起來(lái),從獨(dú)立的第三方角度保障買賣雙方的交易安全。”白鈞說(shuō),他希望中天置業(yè)的事情能讓有關(guān)部門反思,資金監(jiān)管的現(xiàn)狀能有所改觀。

          資金監(jiān)管比重不到一成

          “現(xiàn)在二手房交易中,通過(guò)經(jīng)紀(jì)公司走資金監(jiān)管的數(shù)量非常有限,大部分都是自行劃轉(zhuǎn)。”一位不愿意透露姓名的經(jīng)紀(jì)公司工作人員告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者,在試運(yùn)行階段,經(jīng)紀(jì)公司不清楚政策執(zhí)行的力度,大都盡量通過(guò)資金監(jiān)管成交,但在觀望一段時(shí)間后,發(fā)現(xiàn)資金監(jiān)管過(guò)戶時(shí)間太長(zhǎng),政府也并未提出強(qiáng)制性要求,在執(zhí)行上就有所松懈。

          記者對(duì)北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站上的資金監(jiān)管賬戶進(jìn)行統(tǒng)計(jì),截至2007年12月1日,55家具備資金監(jiān)管資格的機(jī)構(gòu)已完成資金監(jiān)管的交易量?jī)H為39套,正在進(jìn)行當(dāng)中的為164套。而同期二手房網(wǎng)上簽約的數(shù)量則高達(dá)14973套,遠(yuǎn)高于資金監(jiān)管的成交量。

          “從我們公司的交易情況來(lái)看,建委所屬網(wǎng)站上公布的資金監(jiān)管成交量就是真實(shí)的交易情況。”一家具有資金監(jiān)管資格機(jī)構(gòu)的工作人員說(shuō)。

          2006年北京市二手房市場(chǎng)的整體成交量76000套,月平均交易量6333套。依據(jù)去年同期交易水平,今年6月25日正式實(shí)施資金監(jiān)管新政至今的五個(gè)月里,二手房的成交量至少有31000套,而同期通過(guò)資金監(jiān)管賬戶成交和正在交易過(guò)程中的二手房?jī)H201套。

          由以上數(shù)據(jù)可以看出,無(wú)論是資金監(jiān)管還是網(wǎng)上簽約的二手房,占總成交量的比重都不大。“當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)傳聞,不通過(guò)網(wǎng)上簽約就不能過(guò)戶,所以大公司都將房源和交易情況在網(wǎng)上公示,但也有一些小公司不按規(guī)定操作。”經(jīng)紀(jì)公司的一位工作人員說(shuō)。

          “在資金監(jiān)管上,每個(gè)公司的操作程度都不一樣,有資金監(jiān)管資格的大公司要比無(wú)資金監(jiān)管資格的小公司成交比重大,沒(méi)有資格的小公司要想走資金監(jiān)管的話,還需要向其它公司支付一定的費(fèi)用。”一位只有兩家門店的經(jīng)紀(jì)公司老板私下告訴記者,他們公司的交易就都是通過(guò)私下劃轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)。

          有知情人士透露,“從資金監(jiān)管新政執(zhí)行至今,工商銀行里的資金監(jiān)管賬戶中,沉淀資金總量最多時(shí)也只有數(shù)億元。”

          在北京市建委公布的資金監(jiān)管名單中,通過(guò)工商銀行成交的二手房套數(shù)在所有銀行中位居前列,占到總數(shù)的一半以上。“以北京市現(xiàn)在的房?jī)r(jià)水平計(jì)算,一套二手房的價(jià)格在100萬(wàn)元左右,現(xiàn)階段已經(jīng)通過(guò)資金監(jiān)管賬號(hào)成交201套房子的成交額能達(dá)到2億元,這與我了解到的情況是一致的。”上述人士稱。

          買賣雙方對(duì)資金監(jiān)管知之甚少

          但最應(yīng)當(dāng)享受資金監(jiān)管新政益處的買賣雙方卻并不了解資金監(jiān)管新政的具體內(nèi)容。

          張玉(化名)于2007年5月27日與某經(jīng)紀(jì)公司簽訂房屋代理合同(當(dāng)時(shí)北京市已經(jīng)開(kāi)始試運(yùn)行資金監(jiān)管),8月初與購(gòu)房人簽訂房屋買賣合同,并在朝陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理完過(guò)戶手續(xù)。

          “我的房子在朝陽(yáng)區(qū)華龍美樹(shù)小區(qū),房子總價(jià)30萬(wàn)元,買房人需要貸款,給了我9萬(wàn)元的首付款,一直到9月中旬等買房人拿到房產(chǎn)證,我才收到全部的房款。當(dāng)時(shí)經(jīng)紀(jì)公司說(shuō),他們公司可以替買房人墊付錢,但要他多交幾千元的服務(wù)費(fèi)。”張玉之所以賣掉房子就是因?yàn)橹庇缅X,但考慮到買房人的經(jīng)濟(jì)情況,張玉同意等待。

          “我在朝陽(yáng)區(qū)房屋交易中心辦理過(guò)戶時(shí),那里的工作人員告訴我,要30天才能回款給我,我以為這是資金監(jiān)管的要求。”一直到2007年10月,張玉無(wú)意中發(fā)現(xiàn)自己居然簽訂有《存量房交易估算資金自行劃轉(zhuǎn)聲明》時(shí),才知道自己并沒(méi)有通過(guò)資金監(jiān)管賬戶進(jìn)行交易,而花費(fèi)的時(shí)間卻與資金監(jiān)管并無(wú)兩樣。

          與張玉不同,閻成(化名)通過(guò)經(jīng)紀(jì)公司購(gòu)買一套位于豐臺(tái)區(qū)的房子,身為軍人他辦事非常謹(jǐn)慎,在熟讀二手房交易相關(guān)的文件后,決定一定要通過(guò)資金監(jiān)管交易。

          “當(dāng)時(shí)經(jīng)紀(jì)公司的人和我說(shuō),房主認(rèn)為資金監(jiān)管回款時(shí)間太慢,要自行劃轉(zhuǎn)。但我并沒(méi)有妥協(xié),堅(jiān)持不通過(guò)資金監(jiān)管交易就不買房子。”在閻成的堅(jiān)持下,最終經(jīng)紀(jì)公司告訴他賣房人同意資金監(jiān)管。

          由于此前的一些周折,在拿到房屋買賣合同后,閻成留了個(gè)心眼,他發(fā)現(xiàn)經(jīng)紀(jì)公司給自己的打款賬號(hào)與建委網(wǎng)站上公布的該公司資金監(jiān)管賬號(hào)不一致,而經(jīng)紀(jì)公司的工作人員卻稱這是資金監(jiān)管賬號(hào)的子賬號(hào)。

          “我算是一個(gè)相當(dāng)謹(jǐn)慎的人,在買房之前不僅看了許多文件,還咨詢專家,可即便如此,一些操作細(xì)節(jié)我還是沒(méi)有弄清楚。”閻成回憶起買房經(jīng)歷時(shí)感慨萬(wàn)千,他并不認(rèn)為買房人一定就會(huì)處在劣勢(shì)。“如果說(shuō)清楚自行劃轉(zhuǎn)的風(fēng)險(xiǎn),大部分賣房人也不愿意承擔(dān)資金被卷走的風(fēng)險(xiǎn),只要經(jīng)紀(jì)公司和大家說(shuō)清楚了,大部分人還是會(huì)同意資金監(jiān)管的。”

          中介機(jī)構(gòu)缺乏操作積極性

          “資金擔(dān)保機(jī)構(gòu)不參與二手房買賣,沒(méi)有客戶信息,通過(guò)資金監(jiān)管成交的二手房數(shù)量少也正常。”分析人士指出。

          北京市中介行業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站上的公開(kāi)信息顯示,截至2007年12月1日,通過(guò)資金擔(dān)保機(jī)構(gòu)成交和正在處理過(guò)程中的二手房交易數(shù)量為4套,通過(guò)經(jīng)紀(jì)公司的為199套。

          “經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)并非不愿意說(shuō)服客戶通過(guò)資金監(jiān)管交易,如果政府強(qiáng)制執(zhí)行我們肯定要遵照?qǐng)?zhí)行。”某經(jīng)紀(jì)公司的中層管理人員告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者,現(xiàn)在北京市場(chǎng)二手房交易很活躍,有實(shí)力的經(jīng)紀(jì)公司不需要占用大量的客戶資金,之所以不愿意說(shuō)服客戶走資金監(jiān)管,是因?yàn)橘Y金監(jiān)管的交易時(shí)間太長(zhǎng)。

          “比如說(shuō)朝陽(yáng)區(qū)從過(guò)戶到發(fā)房本,整個(gè)流程操作下來(lái)至少要一個(gè)月的時(shí)間。”他說(shuō)。

          但另一位業(yè)內(nèi)人士卻持不同觀點(diǎn),他認(rèn)為經(jīng)紀(jì)公司缺乏積極性還與公司從資金監(jiān)管中得不到好處有關(guān),“經(jīng)紀(jì)公司開(kāi)店的支出很大,運(yùn)營(yíng)成本非常高,如果僅憑自有資金,要想實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張根本不可能,特別是對(duì)還在暗箱操作‘現(xiàn)金收購(gòu)’房屋業(yè)務(wù)的公司,資金監(jiān)管凍結(jié)了客戶的錢,經(jīng)紀(jì)公司將失去押房的經(jīng)濟(jì)來(lái)源。”

          據(jù)透露,在實(shí)踐操作過(guò)程中,經(jīng)紀(jì)公司往往會(huì)以賣房人不同意為由,說(shuō)服買房人放棄資金監(jiān)管。部分經(jīng)紀(jì)公司會(huì)通過(guò)公證處,買下房子但不過(guò)戶,再賣給買房人,買房人無(wú)奈之下只能接受自行劃轉(zhuǎn)的交易方式。

          資金監(jiān)管為何留有余地?

          盡管政府三令五申,資金監(jiān)管的執(zhí)行情況卻不容樂(lè)觀,有人認(rèn)為在政策制定初期就存在一些漏洞。

          記者了解到,北京市執(zhí)行的資金監(jiān)管政策中規(guī)定二手房交易有兩種方式,一種是使用資金監(jiān)管專用賬戶,另一種則可由買賣雙方自行交易。

          “考慮到北京地區(qū)的特殊情況,在現(xiàn)階段讓一些經(jīng)紀(jì)公司參與資金監(jiān)管,是符合過(guò)渡階段特點(diǎn)的。”早在資金監(jiān)管政策實(shí)施之初,相關(guān)主管部門的負(fù)責(zé)人在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)就表示,北京之所以執(zhí)行兩種資金劃轉(zhuǎn)方式,并讓經(jīng)紀(jì)公司在銀行開(kāi)設(shè)資金監(jiān)管賬戶,是在考察其它地區(qū)資金監(jiān)管模式后,結(jié)合北京當(dāng)?shù)靥卣髯龀龅臎Q定。

          而在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái),正是這兩種執(zhí)行方式留下的余地,讓資金監(jiān)管新政最終落入執(zhí)行難的困境中。

          “也許政府主管部門之所以出臺(tái)互為補(bǔ)充的兩種方式,是為了讓行業(yè)能夠有時(shí)間適應(yīng)新政,但客觀上卻導(dǎo)致資金監(jiān)管新政執(zhí)行不力。”白鈞在參與新政制定的討論中,就明確表示對(duì)執(zhí)行兩種操作方式的擔(dān)憂,他認(rèn)為大部分經(jīng)紀(jì)公司可能會(huì)選擇自行劃轉(zhuǎn)。

          “在其它國(guó)家或地區(qū),政府鼓勵(lì)資金監(jiān)管,如果通過(guò)資金監(jiān)管進(jìn)行交易就能享受一些優(yōu)惠,而北京不是這樣的,如果通過(guò)資金監(jiān)管,交易雙方就必須等待更長(zhǎng)的劃款時(shí)間。”他說(shuō),要想推廣資金監(jiān)管,一方面要加強(qiáng)資金監(jiān)管的執(zhí)行力度,另一方面也要為執(zhí)行資金監(jiān)管的交易雙方提供便捷的服務(wù)。

          “資金監(jiān)管有利于防范交易風(fēng)險(xiǎn),保障資金安全。在二手房市場(chǎng)發(fā)展的初級(jí)階段,尤其需要樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),必須完善資金監(jiān)管的交易細(xì)節(jié),縮短政策執(zhí)行的過(guò)渡時(shí)間,避免資金監(jiān)管政策長(zhǎng)時(shí)間流于形式。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心林家彬副部長(zhǎng)對(duì)記者表示。(張一鳴)

        編輯:王菲】
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