近日,天津市消費者楊先生向本報記者反映,他找到某房地產(chǎn)中介公司要求代理出售他的房子時,中介公司的工作人員建議他簽訂兩份《天津市房產(chǎn)買賣中介合同》,其中一份合同故意壓低合同金額,并持這份合同到房地產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)。中介公司表示,這樣一來,高價買賣、低價報稅,賣房一方可以達到逃稅的目的。楊先生認為不妥,沒有采納中介公司的建議。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),在天津市,一些房地產(chǎn)中介公司向交易雙方建議的逃稅策略有多種,這些逃稅策略對交易雙方都存在一定的安全隱患。
●逃稅策略各種各樣
11月25日,記者以賣房人的身份來到位于天津市養(yǎng)魚池路的一家房地產(chǎn)中介公司,了解了相關(guān)情況后,一位劉姓工作人員告訴記者,在交易中“可以簽兩份合同,把一份合同做的價格低一些,用于辦理過戶手續(xù),這樣可以少繳一部分費用。”
記者又來到位于天津市獅子林大街的另一家房地產(chǎn)中介公司,一位王姓工作人員同樣向記者談到了簽訂兩份合同逃稅的問題。在了解到記者的住房購買尚不滿5年時,該人員向記者提供了另一種逃稅方式——交易不過戶、只公證。“先到公證處做一個公證,承諾房子已經(jīng)賣給對方,等房齡超過5年后再辦理過戶手續(xù),這樣營業(yè)稅就可以免了。”該工作人員說,“只要買賣雙方相互信任,這種方式完全可以。”
隨后,記者就此問題采訪了北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司的一位店長李先生,他向記者介紹了另一種逃稅策略,“以租代售也是一種常用的逃稅方法,對于接近5年房齡的房子,在雙方約定的情況下,可以先租給買方,待到5年房齡后,再以協(xié)商好的價格賣給買方,之前的租金可以沖抵買房款。這樣可以逃避大部分稅費。”
●逃稅策略暗藏隱患
采用房地產(chǎn)中介公司建議的逃稅策略,交易雙方確實能獲得不少實惠,但這些策略是否潛藏隱患呢?專門從事房地產(chǎn)糾紛案件代理的北京東方律師事務(wù)所律師劉桂林表示,“表面上可能會得到不少實惠,實際上這其中蘊藏著諸多風險。”
針對簽訂兩份合同逃稅的做法,劉桂林指出,這種做法對于買賣雙方都存在風險。對于賣方,如果過戶前買方只付部分房款,等過戶后堅持以申報的合同價為準,剩下的差價不予給付,此時賣方若想討回房款,就會發(fā)生經(jīng)濟糾紛。對于買方,如果未來買方將房屋再次出售,那么房價會以提交房產(chǎn)交易中心的合同標價為準,其再次出售的價格與真實價格差額加大,其繳納的個人所得稅也會增大。另外,訂立虛假合同逃稅是一種違法行為,一旦被發(fā)現(xiàn)將受到稅務(wù)部門處罰。
針對以租代售逃稅的做法,劉桂林說,《合同法》規(guī)定,惡意串通、損害國家、集體、第三者利益的合同屬無效合同。所以,如果租房期間雙方因為房價等因素發(fā)生分歧,一方的利益將受到侵害。
先公證后過戶的做法讓買方承擔風險。劉桂林說,即便進行了公證,在未辦理產(chǎn)權(quán)過戶前,房屋的產(chǎn)權(quán)仍屬賣方。在此期間,若賣方反悔或私自將房屋賣給第三方,房屋的產(chǎn)權(quán)就會發(fā)生變化。即使買方保管房產(chǎn)證,賣方仍可通過辦理遺失手續(xù)取得新的房產(chǎn)證。
12月3日,天津市房管局市場管理處辦公室胡主任接受記者采訪時表示,房產(chǎn)中介公司建議的逃稅策略存在很多隱患,二手房交易雙方應(yīng)當履行自己的納稅義務(wù)。她提醒交易雙方,在與中介機構(gòu)簽訂中介服務(wù)合同時一定要細讀合同或協(xié)議的各項條款,要特別注意委托服務(wù)的具體事項及服務(wù)標準、要求、服務(wù)費用的支付方式和支付時間、合同的履行期限、各方違約責任和解決爭議的方式等內(nèi)容。同時,交易雙方可以查看當?shù)厥痉逗贤谋镜膬?nèi)容作為參考,防止中介機構(gòu)簽訂不平等條款。(記者 萬曉東)