由于深圳人口密度較高,年輕人眾多,決定了小戶型市場需求量巨大,小戶型成為租賃市場中的主流。2007年小戶型租金水平同比上漲7.2%,前10個月小戶型平均租金為34.1元/平方米·月。
深圳世華地產市場研究中心近日發布的一份市場分析顯示,2007年前10個月,我市租賃市場小戶型租賃面積總體呈上漲趨勢。2007年小戶型租金水平同比上漲7.2%,前10個月小戶型平均租金為34.1元/平方米·月。
世華地產分析,深圳是一個流動人口較多的城市,大量流動人口帶來龐大租賃需求,故深圳二手住宅租賃市場一直非;钴S。由于深圳人口密度較高,年輕人眾多,決定了小戶型市場需求量巨大,小戶型成為租賃市場中的主流。按面積計算,近三年的租賃成交,占3級市場成交的比重都在30%以上,2007年因買賣成交火爆,銷售比例明顯上升,但從絕對值上來看,租賃面積也有大幅增加。
從各區租金水平上來看,關內的地理優勢明顯,其小戶型租金比關外高,其中福田、羅湖、南山分列前三位。小戶型總價較低,租金水平高,特別是福田、羅湖、南山等區,小戶型物業成為一種高回報的投資品,因而投資購買較多。據世華地產調查,2007年用于投資用途的小戶型購買,約占成交比例的七成。
世華地產市場研究中心分析認為,我市小戶型租賃市場成交將會更加活躍,租金也仍將繼續上漲。
分析指出,年底隨著尋找工作的畢業生的到來,加上換房人群的增多,這段時間一直以來都是傳統的租賃活躍時期。此外,今年三級市場出現了新的情況,近期受到調控政策的影響,三級市場觀望氣氛濃重,預計觀望至少會持續到2008年初,在這種情況下,許多業主在交易不成的情況下選擇放租物業,持幣待購的客戶也不急于購房而選擇租房觀望,兩個趨勢都會使租賃成交量上升。
深圳小戶型物業量有限,租賃需求增加,小戶型租金也就會繼續上漲。此外深圳房價較高,對于一些投資型客戶而言,每個月還貸資金壓力較大,而目前市場成交低迷,在物業不能及時脫手的情況下,他們選擇上漲租金以減少資金壓力,這樣可能將整體租金水平拉高。
片區分析
福田小戶型供不應求
小戶型物業的租客多為在福田及相鄰區域上班的白領,由于土地資源有限,福田小戶型物業存在著供不應求的局面,福田區的小戶型租賃市場也十分活躍。2007年福田區小戶型各月租賃面積大多在4萬平方米以上,且有逐漸上升趨勢。
福田區地理位置優越,交通便利,其租金水平相對高于其他區域。2007年10月,福田區小戶型平均租金為46.1元/平方米·月,遠遠高于深圳平均全市水平。不過,租金回報率約為4%,回報率不高,主要原因是買賣成交價較高。
羅湖租賃物業分兩大塊
羅湖區活躍的小戶型租賃物業明顯分成兩大塊:東門商圈區域和口岸商圈區域。這一劃分很大程度上說明小戶型物業客群的種類:一部分客群是羅湖區上班、做生意人士,另一部分為香港人。
今年羅湖小戶型物業租賃面積呈上升趨勢,10月約為5.35萬平方米,由于租賃市場較為成熟,10月小戶型租金為44.3元/平米·月,比上半年略有增加。羅湖片區今年10月二手住宅買賣成交均價為9498元/平方米,租金回報率為5.5%,完全能夠以租養房。
南山房價高租不抵供
隨著城市西移,南山區的住宅租賃市場十分活躍,成交量位居深圳六大區首位,比例超過25%。南山區小戶型租賃面積也有所上升,2007年10月租賃面積為6.77萬平方米,比年初上漲約50%。租金水平隨整體房地產市場的變化產生過波動,在房價最高的6月,租金也漲至高點,隨后有所下降。
南山區10月二手住宅買賣成交均價13101元/平方米,租金為39.0元/平方米·月,租金回報率為3.5%。南山房價較高,租不抵供,房租只是減少月供壓力的途徑之一。南山小戶型物業租賃客群以在南山及相鄰區域工作者為主,也包括一些外籍人士。
寶安龍崗關口物業需求多
寶安與龍崗兩區小戶型物業發展有著相似之處,以前兩區都是以大戶型為主,后來因相關政策的實施、小戶型需求的增多,小戶型物業也逐漸增多。隨著小戶型物業的供給與需求增多,租賃市場也活躍起來。2007年10月兩區租賃面積都比4月上漲40%左右。
寶安、龍崗兩區土地資源豐富,小戶型物業多,租賃市場總體上來說供需矛盾不突出,故租金水平沒有太大變化。兩區在關口附近的小戶型物業需求較多,他們主要是針對關內的工作階層,放租容易且租金水平較高。
2007年10月,寶安、龍崗租金回報率分別為4.5%、3.7%。