央行、銀監(jiān)會在“第二套房”界定標準上再拋“重磅炸彈”。央行、銀監(jiān)會有關方面負責人昨天表示，已利用貸款購買首套自住房并有貸款記錄，不論其貸款是否還清，再次向商業(yè)銀行申請購買第二套(含)以上住房貸款的，均按照第二套房貸政策執(zhí)行。
業(yè)內(nèi)人士擔心影響改善型購房者
上述標準無疑要比以“家庭”認定第二套房更具殺傷力。此前，幾乎所有商業(yè)銀行的房貸細則均認定“已結(jié)清銀行貸款的購房者，如再貸款購房，仍可享首套自住房待遇，利率可下浮”。房地產(chǎn)及銀行業(yè)人士認為，按照監(jiān)管層這樣的解讀標準執(zhí)行，那么相當數(shù)量的房地產(chǎn)需求將被打壓，首當其沖受到限制的，可能是那些改善型購房者，這部分人以都市白領群體為主。
央行、銀監(jiān)會前天下發(fā)《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》(簡稱452號文)，進一步細化了第二套房認定標準。央行、銀監(jiān)會有關負責人就“452號文”答記者問時曾表示，對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當?shù)仄骄剑俅蜗蛏虡I(yè)銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行。但是，這類借款人須還清前期貸款，還須提供當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門依據(jù)房屋登記信息系統(tǒng)出具的家庭住房總面積查詢結(jié)果。
當?shù)厝司》科骄揭越y(tǒng)計部門公布上年度數(shù)據(jù)為準。
除此之外，央行、銀監(jiān)會昨天強調(diào)，已利用貸款購買首套自住房并有貸款記錄，不論其貸款是否還清，再次向商業(yè)銀行申請購買第二套(含)以上住房貸款的，均按照第二套房貸政策執(zhí)行。該負責人表示，這樣規(guī)定既可抑制不合理的需求(包括以貸炒房)，又可滿足居民改善住房條件的合理需求。
央行、銀監(jiān)會于今年9月27日發(fā)布《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(即房貸新政)，明確規(guī)定：對已利用貸款購買住房又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，房貸利率在基準利率基礎上提高10%。
滬上某股份制銀行房貸部負責人表示，監(jiān)管層之所以這樣要求，顯然是為了打擊投資購房需求，而且，商業(yè)銀行房貸利率的定價以及貸款首付比不斷上浮，將成為必然趨勢。
賣房后貸款購房是否算“第二套”尚未明確
截至目前，滬上尚無商業(yè)銀行出臺最新的房貸細則，不過，按照監(jiān)管層最新的解讀精神，原來銀行出臺的房貸細則可能作廢。部分銀行房貸業(yè)務管理人士表示，此次央行、銀監(jiān)會的“補充通知”已經(jīng)相當明確，其實各家銀行只需轉(zhuǎn)發(fā)執(zhí)行“452號文”即可，沒必要再單獨出臺房貸細則。
不過，像把首套自住(曾貸過款)房先賣掉，然后貸款購房的，是否也將按第二套房貸政策執(zhí)行，這樣的疑問仍需進一步明確。部分銀行表示，商業(yè)銀行對于這種情況可能會區(qū)別對待，如果收緊信貸的話，一樣會視為“第二套房”。另外，按照原來的貸款政策，未納入第二套房審批的貸款(即已結(jié)清再貸款)，如果目前正處在貸款的辦理階段，銀行將如何處置呢？對此，滬上銀行的答復分兩類：以貸款審批時間為準，或以貸款放款為準。多數(shù)銀行認為，即便房貸合同已經(jīng)簽訂，但如果未放款，意味著貸款環(huán)節(jié)仍沒有全部完成，那么就有可能重新審批、定價。
對于監(jiān)管層此番解讀，有人士提出質(zhì)疑，認為那些本已身負貸款的購房者，再貸款購房進行投資，承擔雙份甚至更多的月供，才是銀行風險所在，政策調(diào)控的對象應該是這個群體。而已結(jié)清貸款的客戶，一般都有足夠的還款實力，銀行再貸款的風險不大，不該放棄這部分優(yōu)質(zhì)客戶。
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“452號文”主要內(nèi)容
●明確以借款人家庭為單位認定房貸次數(shù)。
●明確已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當?shù)仄骄剑俅蜗蛏虡I(yè)銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行，但須提供相關證明。
●明確對已利用住房公積金貸款購房的家庭，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款時，也應按照《補充通知》有關規(guī)定執(zhí)行。
●要求商業(yè)銀行應切實履行告知義務，要求借款人如實填寫相關信息，對于填報虛假信息、提供虛假證明的，所有商業(yè)銀行不得受理其貸款申請。對于出具虛假信息、提供虛假證明的并已被查實的單位，所有商業(yè)銀行不得再采信其證明。(記者李強)
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