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        購房者資格審核霧里看花 廣州限價房遭遇"暗流"
        2007年12月24日 13:40 來源:中國經(jīng)營報 發(fā)表評論

          最近一想到買房的事,廣州國土資源工程學(xué)校的金老師(化名)就又喜又憂。

          離他的學(xué)校騎車不過半小時路程的萬科地產(chǎn)(000002)廣州東郊科學(xué)城限價房項目,很快就要上市了,學(xué)校工會已貼出通知,凡符合政府規(guī)定條件的教職員工都可以申請購買。

          按政府不久前的口徑,這些條件包括“過了晚婚年齡、首次置業(yè)、有廣州本地戶籍”。金老師今年也“奔三”了,正愁著買房子結(jié)婚,條件倒也一條不缺。

          但12月18日正式發(fā)布的《廣州市限價商品住宅銷售管理辦法(試行)》(以下簡稱《試行辦法》)中增加了一條:個人申購者本人稅前年收入須在10萬元以下。收入不錯的金老師,正好卡在這個門檻上。

          他決定不管那么多,先登記了再說。“這么好的機會肯定要抓住,收入這東西,稅務(wù)局都查不清,政府還能卡得住嗎?”他說。

          購房者:資格審核 霧里看花

          金老師早就看中這個科學(xué)城的限價房樓盤了,雖說距市區(qū)稍微遠了些,但房子質(zhì)量不錯,園林配套一樣不少,聽說將來附近還要通地鐵,總售價才不過在45萬元到57萬元之間——要知道如今廣州市區(qū)買一套房子,動輒就要花上百萬元了。

          盡管擔心自己的真實收入水平可能影響購房大計,他還是不時自我安慰一下。據(jù)他說,不少在城中村里有好幾套出租屋的老廣州人,也打算排隊申請限價房。“人家每月光收租金多的就好幾萬元,我不比他們更需要限價房嗎?”他反問道。

          按上述《試行辦法》規(guī)定,申請購買限價房者的收入等情況須“如實自行申報”,卻沒有明確設(shè)定收入審核程序。金老師“鋌而走險”,正是看到了其中的“漏洞”。

          廣州國土房管局新聞發(fā)言人黃文波稱,為避免申請人不如實申報收入,政府將嚴格執(zhí)行“購前公示、事后處罰”的措施。如公示期間未能發(fā)現(xiàn)申請人虛報、瞞報收入情況,購房后一經(jīng)舉報或發(fā)現(xiàn),將收回房屋,并永久取消購買限價房資格。

          一位參與制定《試行辦法》的人士向記者表示,政府如此嚴厲實屬無奈。“國內(nèi)與收入查核相關(guān)的各種配套制度尚不完善,如果完全由國土部門事前審查購買資格,費時耗力且難以準確,不利于正常銷售推進。”他說。

          在采訪中記者又發(fā)現(xiàn),一些已經(jīng)買房的年輕人有意將名下物業(yè)轉(zhuǎn)到家里的長輩名下,自己再去申請。對此,廣州最大的中介代理商合富輝煌(0733.HK)首席分析師黎文江表示,申購條件規(guī)定“本人在廣州市區(qū)沒有獨立套型住宅自有產(chǎn)權(quán)登記記錄”,此前購置房產(chǎn)政府部門都會記錄在案,即使物業(yè)過戶了,還是買不了限價房。

          開發(fā)商:進度難控 勢成“雞肋”

          2006年9月,廣州在國內(nèi)率先拍賣限價地,被視為“吃螃蟹”之舉,但當時由于起拍價較高,“限價”又被指實 為“抬價”。起初開發(fā)商對于這些限價項目興趣極高,保利、萬科等爭相競奪。根據(jù)合同規(guī)定,廣州最早的限價房項目應(yīng)該在今年10月面市,由于銷售方法遲遲未確定,一直難以推出。

          與市民千方百計申購的熱情相比,開發(fā)商對限價房的態(tài)度卻日漸冷卻。“不管什么銷售方法,我們希望能把房子盡快賣出去。”一位不愿具名的限價房開發(fā)商人士對記者說。他們開始擔心政府與申購者之間“貓捉老鼠”的游戲,會落入“隱瞞——審核——懲罰”的泥潭,最終讓樓盤銷售受挫,得不償失。

          廣州市政府有關(guān)部門曾公開表態(tài),限價房開發(fā)是“長久政策,靈活措施”,換言之,銷售方法可能隨時有變。國土房管局新聞發(fā)言人黃文波也對記者表示,限價房銷售對象不是一成不變的,在優(yōu)先解決本市戶籍人口需要之后,也會將常住人口納入供應(yīng)范圍,從申購者職業(yè)上說,教師、公務(wù)員甚至進城務(wù)工的農(nóng)民工等等,都在政府考慮之列。

          “本來公司積極參與開發(fā)限價房,部分原因就是覺得即使利潤率不高,但開發(fā)周期短,在政府支持下銷售速度應(yīng)該會非常快。”一位限價房項目負責人說,“公司希望通過這些短平快的項目,加快周轉(zhuǎn)合理盈利。”

          可政府的“靈活措施”, 無疑讓希望規(guī)則相對穩(wěn)定的開發(fā)商頭疼。以廣州第一個限價房樓盤保利地產(chǎn)(600048)開發(fā)的西子灣為例,早在今年“十一”前后,該樓盤就可以上市發(fā)售了,但政府的限價房銷售管理辦法遲遲未能出臺,導(dǎo)致開盤時間一再押后。而目前按政府要求,該盤現(xiàn)場銷售名義上以開發(fā)商為主,房管部門將派工作人員現(xiàn)場辦公,對申請購房者進行預(yù)登記并審核其資格,待審核結(jié)果反饋給開發(fā)商后,再通過公開搖珠方式,確定購房先后順序。

          “開發(fā)商并沒有能力審核申請人的條件,只能由政府部門來做。”日前接受記者查詢時,保利西子灣一位負責人多少有些無奈地表示。但他不肯更多評論政府的有關(guān)政策。

          政府:高開低走 騎虎難下

          起初不少中小開發(fā)商對限價房興趣甚濃,普通商品房日漸高昂的地價讓他們倍感吃力,而限價房利潤率不高,銷售卻有保證,無疑也是一條新路子。但政府明文規(guī)定“凡限價房項目,開發(fā)建設(shè)單位不得進行土地和在建工程的抵押”,沒有了銀行貸款支持,他們只有望洋興嘆。

          政府這樣做,本意是希望讓更多有實力的大開發(fā)商參與開發(fā)限價房,同時也不愿看到折價出讓的限價地,到頭來又成了開發(fā)商的融資工具。可惜“水至清則無魚”,讓大小開發(fā)商都意興闌珊。

          也許正因為如此,廣州新一輪限價地拍賣由熱轉(zhuǎn)冷,到了難以為繼的地步。11月底,廣州推出兩幅位于市郊番禺、花都的限價地,拍賣現(xiàn)場居然無人舉牌。后來其中一幅由一家不太知名的開發(fā)商從網(wǎng)上報價投得,據(jù)悉這家來自外地的開發(fā)商對限價房項目本身興趣并不高,只是有意借此進入廣州市場。另一地塊則由剛剛赴港上市急于增加土地儲備的奧園集團(3883.HK)以低價投得。

          此前已拿下限價地塊的一些開發(fā)商,則對前景持保留態(tài)度。一位上市房企老總私下表示:“如果可以的話,甚至考慮放棄已拿到手的限價房項目。”

          自去年8月起,廣州市政府率先出面吃限價房“螃蟹”,先后出讓共14幅限價地,是全國出讓規(guī)模最大的城市之一。但廣州“十一五”規(guī)劃中承諾2006年、2007年兩年共出讓340多萬平方米限價房用地,如今實際完成進度只及原承諾的一半左右。

          政府煞費苦心推出的限價房,最終能否滿足真正有需要的家庭,“走鋼絲”式的限價房開發(fā)及銷售政策,又如何平衡各方利益,讓這種嘗試得以長久實施,而不僅僅是曇花一現(xiàn),草草收場呢?

          心存僥幸的金老師沒有想得那么遠,只希望自己能順利“搖”到一套房子,也許五年期滿后轉(zhuǎn)手就能大賺一筆。(龍飛)

          相關(guān) 成都“限價房”樣本

          成都也是國內(nèi)較早發(fā)售限價房的大城市,多由國資背景企業(yè)開發(fā),第一批限價房今年3月份便已推出。近期政府在戶口和收入等方面放寬了申購條件,部分海歸人才只要在事業(yè)單位工作滿3年后也可申購,但反應(yīng)未如預(yù)期熱烈,12月初推出的四個限價房項目共計7600多套房源中,經(jīng)過三次搖號后仍有1400多套房源剩余。

          在當?shù)卮蠖鄶?shù)市民看來,限價房有些可望不可及。一方面部分限價房每平方米4000元以上,對真正的中低收入階層來說,仍然負擔不起;另一方面,擔心申購程序不公平,到頭來白費力氣,也成為影響人們熱情的重要因素之一。張明

        編輯:王菲】
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