從12月6日開(kāi)始，寧波市區(qū)個(gè)人住房公積金貸款最高限額由原來(lái)的40萬(wàn)元下調(diào)到25萬(wàn)元。此前，包括江蘇南京、浙江紹興、嘉興、湖州在內(nèi)的國(guó)內(nèi)不少城市已然先行收緊了公積金房貸。

　　記者了解到，受房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)高燒的影響，再加上證券市場(chǎng)的吸空效應(yīng)，許多地區(qū)住房公積金可供貸款資金緊缺的壓力日益顯現(xiàn)，以至于不得不收緊公積金房貸。作為樓市的調(diào)控手段之一，公積金限貸究竟會(huì)帶來(lái)怎樣的效應(yīng)？

　　各地紛紛收緊公積金房貸

　　作為近期全國(guó)房?jī)r(jià)“最瘋漲的城市”，浙江省寧波市從12月6日開(kāi)始收緊公積金貸款閘門，規(guī)定市區(qū)個(gè)人住房公積金貸款最高限額由原來(lái)的40萬(wàn)元下調(diào)到25萬(wàn)元，此舉在當(dāng)?shù)匾�發(fā)了軒然大波。

　　對(duì)于此次調(diào)整，寧波市住房公積金管理委員會(huì)的解釋是：受今年房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱影響，職工購(gòu)房大量增加，個(gè)人住房公積金貸款發(fā)放量隨之快速攀升，住房公積金可供貸款資金緊缺的壓力日益顯現(xiàn)，資金入不敷出態(tài)勢(shì)嚴(yán)重，如不及時(shí)采取措施，可能因資金短缺而被迫實(shí)行貸款輪候制。

　　記者了解到，最近一段時(shí)間以來(lái)，作為二線城市的寧波，商品房?jī)r(jià)格猶如脫韁野馬一路飆升。來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)表明，今年10月份寧波市商品房銷售價(jià)格同比上漲19.1%，漲幅位居全國(guó)70個(gè)大中城市之首，其二手房房?jī)r(jià)漲幅則位居全國(guó)第二。房?jī)r(jià)的高企，讓許多對(duì)樓市處于觀望狀態(tài)的人開(kāi)始動(dòng)搖，紛紛出手購(gòu)房。與樓市銷售的火爆局面相對(duì)應(yīng)，當(dāng)?shù)氐淖》抗�積金貸款增量迅速，資金短缺矛盾開(kāi)始顯露。

　　實(shí)際上，今年以來(lái)對(duì)公積金住房貸款進(jìn)行限制的并不只是寧波一地。早在寧波之前，江蘇省南京市、浙江省嘉興市、湖州市、舟山市以及浙江省直住房公積金管理中心等都已對(duì)公積金貸款制度進(jìn)行了調(diào)整。雖然具體的措施不同，但其政策指向卻是一致的，即收緊公積金貸款閘門。

　　“從8月下旬開(kāi)始，我們主要從以下幾方面對(duì)公積金貸款政策進(jìn)行了調(diào)整。首先規(guī)定住房公積金二次貸款申請(qǐng)時(shí)間應(yīng)在首次結(jié)清并正常繳納一年以上，同時(shí)暫停對(duì)余杭、蕭山、富陽(yáng)等區(qū)域的住房貸款申請(qǐng)，對(duì)房齡20年以上的二手房貸款也暫停受理，還有就是規(guī)定職工提取公積金還貸的，支取額度不超過(guò)當(dāng)期還本付息的一半。”浙江省直住房公積金管理中心一位負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　而浙江省的嘉興、湖州、舟山等地則通過(guò)對(duì)職工申請(qǐng)住房公積金貸款實(shí)行輪候制的方式對(duì)貸款進(jìn)行了限制。紹興、金華等地則和寧波一樣，下調(diào)了公積金的最高貸款額度。南京市從今年9月1日起，卡死了住房公積金的二次貸款申請(qǐng)，同時(shí)把還貸能力系數(shù)從0.3調(diào)到了0.2。

　　公積金“蓄水池”險(xiǎn)被抽空

　　記者了解到，進(jìn)入今年以來(lái)，不少地區(qū)之所以選擇收緊住房公積金貸款的閘門，原因是持續(xù)的增量貸款讓公積金面臨資金緊張局面。如不加以限制的話，公積金的“蓄水池”將面臨被抽空的風(fēng)險(xiǎn)。

　　以浙江省直住房公積金管理中心為例，該中心一名負(fù)責(zé)人告訴記者：“中心10家委托貸款銀行，有七家半年就完成或超過(guò)了全年的自報(bào)計(jì)劃，上半年公積金貸存比就已接近警戒值。如果不加以適當(dāng)調(diào)整限制的話，可能會(huì)造成入不敷出的資金緊張局面，影響正常貸取。”

　　寧波的情況也差不多，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1月至10月該市住房公積金歸集14.15億元，收回貸款5.33億元，提取住房公積金9.28億元，發(fā)放個(gè)人住房公積金貸款13.54億元，發(fā)生資金逆差3.34億元，特別是7月至10月資金逆差高達(dá)2.08億元，當(dāng)年公積金存貸款比例高達(dá)95.72%，已超過(guò)央行規(guī)定的80%的風(fēng)險(xiǎn)底線和浙江省規(guī)定的75%的風(fēng)險(xiǎn)線。

　　“公積金的貸存比在80%左右是最佳狀態(tài)，低于這個(gè)數(shù)字是公積金沒(méi)有發(fā)揮最大作用，高于這個(gè)數(shù)字則存在資金壓力。”浙江省直住房公積金管理中心公積金管理科科長(zhǎng)程愛(ài)華說(shuō)，很多地方前些年的貸存比甚至都在70%以下。

　　那么是哪些因素導(dǎo)致住房公積金突然間變得吃香起來(lái)，以至出現(xiàn)“入不敷出”的窘境呢？

　　“很重要的原因是流動(dòng)性泛濫，宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)偏快局面。央行連續(xù)多次上調(diào)了存貸款準(zhǔn)備金利率，銀行也相應(yīng)收緊貸款。以往被認(rèn)為是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的商業(yè)房貸受到了限制，迫使許多人買房貸款時(shí)轉(zhuǎn)向使用公積金，從而使得公積金貸款增量巨大。”杭州市一家商業(yè)銀行的工作人員告訴記者。

　　另一方面，連續(xù)加息使得公積金貸款的成本優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步顯現(xiàn)，因此不少購(gòu)房者認(rèn)為使用公積金貸款更加合算。

　　更加值得關(guān)注的是，股市的持續(xù)走紅使得一部分人開(kāi)始提取公積金投入股市，從而加速了公積金的“失水”效應(yīng)。在浙江省某省直機(jī)關(guān)工作的小葉參加工作才三年，今年6月份，在朋友的勸說(shuō)下小葉將公積金賬戶中的錢都取出來(lái)買了股票。“想想蠻瘋狂的，但是一時(shí)半會(huì)兒也買不起房子，這筆錢與其讓它閑著還不如拿到股市中去搏一搏。”小葉說(shuō)。

　　限制“買房”還是“炒房”

　　我國(guó)的住房公積金制度，是為配合城鎮(zhèn)住房制度改革而設(shè)置的一種社會(huì)福利，其目的是為了實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。隨著國(guó)內(nèi)商品房?jī)r(jià)格的畸形上漲，住房公積金成為不少中低收入家庭實(shí)現(xiàn)“自有住房”心愿的有力保障。

　　據(jù)了解，由于公積金貸款手續(xù)相應(yīng)比商業(yè)貸款更復(fù)雜，耗時(shí)較長(zhǎng)，回款速度慢，部分房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商甚至一度不愿接受公積金貸款，以至公積金得不到充分合理的利用。這與今年以來(lái)各地公積金頻現(xiàn)“水庫(kù)缺水”現(xiàn)象形成鮮明對(duì)照。

　　記者注意到，各地對(duì)公積金貸款政策進(jìn)行的調(diào)整，無(wú)一例外地在市民中引發(fā)了高度關(guān)注。不少人擔(dān)心，限制貸款額度或者實(shí)行輪候制等會(huì)不會(huì)耽誤自己的買房計(jì)劃，尤其是中低收入家庭。

　　徐利鋒本想在今年利用女朋友的住房公積金貸款，在偏遠(yuǎn)的杭州市余杭區(qū)買個(gè)小套作為婚房，然而從8月份浙江省直住房公積金管理中心對(duì)貸款政策進(jìn)行修改后，徐利鋒的買房計(jì)劃泡湯了。“新規(guī)定在余杭區(qū)買房子暫時(shí)不能用公積金貸款，市區(qū)的房?jī)r(jià)太高買不起，只有把婚期再往后拖一拖。”徐利鋒說(shuō)。

　　不過(guò)從市場(chǎng)的整體反應(yīng)來(lái)看，公積金限貸并未給樓市帶來(lái)太大沖擊。杭州、南京的一些房產(chǎn)中介普遍認(rèn)為，公積金貸款政策的調(diào)整肯定給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了影響，但并不太大。有中介公司的工作人員告訴記者：“政策微調(diào)雖然打亂了部分人的買房計(jì)劃，但從最近樓市的成交量和成交價(jià)來(lái)看，影響并不明顯。”

　　當(dāng)然，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，公積金貸款政策的調(diào)整也能對(duì)投資性購(gòu)房、家庭多套購(gòu)房和超前購(gòu)房消費(fèi)產(chǎn)生抑制，從而促進(jìn)樓市的供需平衡。記者注意到，各地的公積金貸款政策調(diào)整措施公布后，不少網(wǎng)民都對(duì)其給予了支持。

　　“除了能緩解資金壓力外，收緊公積金貸款也是預(yù)防樓市過(guò)快過(guò)熱發(fā)展的一種手段。”浙江省直住房公積金管理中心主任陶文榮認(rèn)為，尤其是限制“二次貸”等措施，對(duì)炒房能起到較好的抑制作用。(張道生)