投資提示

　　●深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒說(shuō)，“目前市場(chǎng)上出現(xiàn)的一些開發(fā)商打折促銷的行為，說(shuō)明開發(fā)商在不斷試探房?jī)r(jià)的底線，這樣有助于房?jī)r(jià)的理性回歸，而房?jī)r(jià)一旦回歸理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將更理性地發(fā)展。”

　　●深圳知名的房地產(chǎn)專家半求認(rèn)為，“包括深圳在內(nèi)的中國(guó)一線城市的一手房的統(tǒng)計(jì)房?jī)r(jià)比最高峰期下降35%是肯定的。”

　　2007的網(wǎng)絡(luò)年度漢字評(píng)選，“漲”字奪標(biāo)。在10月份以前，這個(gè)漲字對(duì)于房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)形容得恰如其分，不過(guò)，在10月份之后，大家聽得更多的一個(gè)字是“拐”。在一夜之間，房子從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)成買方市場(chǎng)，中介關(guān)門、業(yè)務(wù)員沿街拉客、拐點(diǎn)論盛行、打折還送裝修……種種跡象表明，在2007年末，房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)出現(xiàn)”已經(jīng)是不爭(zhēng)事實(shí)，而展望明年，房?jī)r(jià)最有可能的方向是“理性”，吹大的泡沫會(huì)破，但期望“崩盤”的心理同樣過(guò)于瘋狂。

　　壓垮房?jī)r(jià)的最后一根稻草

　　從2004年開始，國(guó)家已經(jīng)在為抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲出臺(tái)各種政策，“國(guó)八條”、“國(guó)六條”、“國(guó)15條”等等政策并非真正起到作用，相反房?jī)r(jià)在今年上半年如脫韁野馬快速上漲，以深圳為例，1月份新房成交均價(jià)為萬(wàn)元左右，到最高峰的8月份已經(jīng)接近2萬(wàn)元。

　　9月27日，央行出臺(tái)規(guī)定，第二套(含)以上住房的，首付40%，利率為同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，而且首付和利率應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅提高，借款人償還貸款的月支出不得高于月收入的50%。

　　深圳知名的房地產(chǎn)專家香地咨詢總經(jīng)理尹香武(半求)分析：第二套房產(chǎn)的首付提高100%、首付翻倍。同時(shí)貸款利率相當(dāng)于基礎(chǔ)利率的110%。這就意味著即使房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，對(duì)于投資客來(lái)說(shuō)，其自有資金的收益率則下降了150%以上。如果房?jī)r(jià)下跌，那么其損失也呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢(shì)。而且規(guī)定標(biāo)志著我國(guó)1998年推行的按揭政策、2000年以來(lái)實(shí)行的低首付、低利率都有了改變，房?jī)r(jià)原運(yùn)行條件的一夜消失，價(jià)格型投資客離場(chǎng)。

　　不過(guò)，關(guān)于“第二套房”的解釋，各銀行各有說(shuō)法，正當(dāng)大家還存有“上有政策下有對(duì)策”的疑慮時(shí)，12月5日，兩部門再次發(fā)布“補(bǔ)充通知”，明確“第二套房以家庭為單位”等相關(guān)事宜，半求分析，這項(xiàng)政策封死以人頭控制必然會(huì)導(dǎo)致的漏洞，以每戶3人計(jì)算，以戶為單位控制則可以避免每戶可能多出的2個(gè)以第一套標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)房的幾率。而借款人須提交真實(shí)的稅收等證明材料。必定大幅度縮小其貸款實(shí)力。

　　解釋出臺(tái)之日，滬深股市地產(chǎn)股大跌，有分析認(rèn)為，央行在扮演“鐵血錢掌柜”，放出“強(qiáng)烈的緊縮信號(hào)”。

　　觀望：從購(gòu)房者到開發(fā)商

　　那么，投資客的離場(chǎng)對(duì)深圳樓市的影響有多大呢？

　　深圳市社會(huì)科學(xué)院的深圳藍(lán)皮書《中國(guó)深圳發(fā)展報(bào)告(2007)》稱，深圳2006年置業(yè)者中有超過(guò)30%的人在取得產(chǎn)權(quán)證后半年內(nèi)轉(zhuǎn)手，這群人被市場(chǎng)視為“短期炒房客”。而根據(jù)深圳業(yè)內(nèi)人士的估計(jì)，2006年的市場(chǎng)有60%-70%的投機(jī)因素，局部樓盤甚至達(dá)到8、9成，另一個(gè)可參考的數(shù)據(jù)是，到2006年二手房交易面積746.76萬(wàn)平方米，超過(guò)當(dāng)年一手房的720.53萬(wàn)平方米，這從另一個(gè)方面佐證了炒樓風(fēng)之盛。當(dāng)9月份相關(guān)政策出臺(tái)之后，深圳樓市發(fā)生價(jià)跌量跌的拐點(diǎn)也就不難想像了。

　　相對(duì)于價(jià)格，成交量的變化更為明顯和直觀，1月份的全市為80.26萬(wàn)平方米，而到了往年市場(chǎng)成交較為活躍的9、10月份，銷售面積分別為31.1萬(wàn)平方米、15.36萬(wàn)平方米，是今年成交量最低的兩個(gè)月份。而11月新盤日成交55套，再創(chuàng)新低，最近的一個(gè)星期，全市新房成交每天60套，市場(chǎng)觀望因素依然濃厚。

　　而觀望的恐怕不止是購(gòu)房者，本月17日，寶安3宗居住用地遭遇流拍，之前本月6日，龍崗區(qū)兩宗居住用地也未成交。而流拍、底價(jià)成交、低價(jià)成交的事情在廣州、上海、廈門、南京等許多城市相繼出現(xiàn)，這與前幾個(gè)月各地紛紛出現(xiàn)“地王”的情景形成鮮明對(duì)比。

　　一位業(yè)內(nèi)人士表示，這說(shuō)明開發(fā)商也在觀望，說(shuō)明他們對(duì)后市感到悲觀，從另一個(gè)角度上講，低地價(jià)也有利于房?jī)r(jià)的下跌。

　　買還是不買，這是個(gè)問(wèn)題

　　回答這個(gè)問(wèn)題首先要回答，房?jī)r(jià)還會(huì)不會(huì)降？

　　似乎目前的所有跡象都表明樓市會(huì)下跌，這包括：從政府方面中，貨幣從緊政策，第二套房貸款規(guī)定，抑制炒樓和屯地稅收政策，不斷推向市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)適用房等等，從市場(chǎng)方面，不見起色的成交量，新樓盤逐漸松動(dòng)的價(jià)格，越來(lái)越大的打折力度，越送越豪華的裝修，越來(lái)越多的中介關(guān)門等等，而從供求關(guān)系上看，今年全市的批售面積比銷售面積將超過(guò)100萬(wàn)平方米，這其中還沒有計(jì)入市場(chǎng)因炒房而實(shí)際空置的數(shù)量。另一個(gè)值得關(guān)注的是，我市6006套保障性住房租售公告將于25日對(duì)外公布。據(jù)副市長(zhǎng)呂銳鋒介紹，明年全市計(jì)劃建設(shè)保障性住房45820套，建筑面積236.92萬(wàn)平方米。

　　房?jī)r(jià)會(huì)跌多少？

　　有人預(yù)測(cè)跌20%，也有30%，也有40%。置業(yè)國(guó)際董事總經(jīng)理羅志聰認(rèn)為，均價(jià)或?qū)⒄{(diào)整至1.2萬(wàn)元—1.3萬(wàn)元／平方米左右，這是對(duì)今年8月份以前深圳樓價(jià)的一路狂漲，嚴(yán)重透支的理性修復(fù)。

　　招商地產(chǎn)營(yíng)銷中心副總經(jīng)理嚴(yán)士平說(shuō)，根據(jù)市房地產(chǎn)研究中心2006年深圳意向購(gòu)房客戶家庭收入1萬(wàn)份問(wèn)卷調(diào)查表明，意向購(gòu)房客戶家庭年收入11萬(wàn)—15萬(wàn)占22%，7萬(wàn)—10萬(wàn)占32%，16萬(wàn)—20萬(wàn)占11%，按照國(guó)際上通用的標(biāo)準(zhǔn)，房?jī)r(jià)與年均收入之比應(yīng)在5倍左右，而中國(guó)由于父母支持子女購(gòu)房等因素，這個(gè)比例應(yīng)在10倍比較合理，也就是說(shuō)，100萬(wàn)元到120萬(wàn)元的房子是比較合適的。

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒說(shuō)，“目前市場(chǎng)上出現(xiàn)的一些開發(fā)商打折促銷的行為，說(shuō)明開發(fā)商在不斷試探房?jī)r(jià)的底線，這樣有助于房?jī)r(jià)的理性回歸，而房?jī)r(jià)一旦回歸理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將更理性地發(fā)展。”

　　而隨著銷售量的下降，最近深圳租金卻在猛增，最高的區(qū)域增幅達(dá)三成，這一方面表明觀望者眾，另一方面也說(shuō)明，租客隨時(shí)有可能在認(rèn)為價(jià)格合適時(shí)出手。

　　中國(guó)房地產(chǎn)界“獨(dú)立思考者”顧海波認(rèn)為，2008中國(guó)樓市主旋律是“穩(wěn)中微降”，他認(rèn)為：“2008年住房供求趨于平衡且供會(huì)略大于求，住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)將日趨合理，宏觀調(diào)控的政策效應(yīng)在積累，會(huì)嚴(yán)格控制拆遷規(guī)模，而最重要的是看中央政府的調(diào)控決心，要看地方政府的執(zhí)行力度。”

　　2007關(guān)鍵詞

　　漲：中國(guó)今年網(wǎng)絡(luò)年度漢字，在樓市最高的時(shí)候，一天一價(jià)，漲字后面可以加上“瘋狂”來(lái)形容。

　　房奴：在漫畫中，房奴一般總是被畫成蝸牛。

　　房流感：始于今年10月份，從深圳開始，在珠三角和上海等地蔓延，蔣飛被稱為第一重癥患者。

　　天價(jià)樓盤：指上海湯臣一品，不過(guò)最近被杭州一樓盤所取代。

　　調(diào)控：從2004年以來(lái)不絕于耳，直到今年年末才好像有效果。

　　多米諾骨牌：指房地產(chǎn)中介不斷關(guān)門結(jié)業(yè)，從深圳蔣飛的中天置業(yè)開始，接著是長(zhǎng)河。

　　負(fù)資產(chǎn)：在拐點(diǎn)論之后不斷有人提起，不過(guò)，應(yīng)該相信的是，如果負(fù)資產(chǎn)大量出現(xiàn)，更多的人會(huì)比現(xiàn)在更買不起房子。

　　拐點(diǎn)論目前占上風(fēng)

　　日前，大家公認(rèn)的地產(chǎn)帶頭大哥萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石在廣州的一個(gè)公開場(chǎng)合坦承“樓市拐點(diǎn)確實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)了”，當(dāng)然，他之后在博客中作了修正，表示這個(gè)拐點(diǎn)僅限于珠三角，也就是說(shuō)“部分拐點(diǎn)”。然而，另一大腕北京華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)幾天后在另一個(gè)公開場(chǎng)合則表示：“房?jī)r(jià)下跌只是暫時(shí)的、局部的，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房?jī)r(jià)不會(huì)跌，目前從緊的貨幣政策不一定會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)。”

　　當(dāng)這個(gè)問(wèn)題問(wèn)到潘石屹時(shí)，他寫了一篇長(zhǎng)長(zhǎng)的博客，大概意思是局部地區(qū)會(huì)出現(xiàn)過(guò)熱，國(guó)家調(diào)控一下就沒事了。觀點(diǎn)介于“局部拐點(diǎn)”和“沒有拐點(diǎn)”之間。不過(guò)他對(duì)于深圳市場(chǎng)有這樣一個(gè)判斷：“今年初深圳房?jī)r(jià)迅速上漲，一度超過(guò)香港相鄰地區(qū)的房?jī)r(jià)，這一定是有問(wèn)題的。另外深圳的城市有它的特殊性，是‘一夜城’。主要是以外來(lái)移民為主，是一夜間建起來(lái)的城市，這里人們的收入水平不是呈金字塔結(jié)構(gòu)，而是矩陣型結(jié)構(gòu)，生活在這里的人不是窮人就是富人，典型的二元分離，在一般城市，如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)一些下降會(huì)有收入低一層的人接著購(gòu)買，但深圳不同，要不搶著買，要不就干脆沒人買，所以才會(huì)出現(xiàn)成交量萎縮70%的現(xiàn)象。”而網(wǎng)上的言論似乎已經(jīng)有一邊倒之勢(shì)，另一個(gè)來(lái)自于深圳的房地產(chǎn)著名博主牛刀已經(jīng)開始大論“崩潰”命題。

　　相對(duì)于各方的言論，購(gòu)房者更看重于萬(wàn)科最近在廣州的低價(jià)策略，12月9日廣州老城荔灣區(qū)的萬(wàn)科金色康苑開盤，每平方米比附近房子便宜4000多元。同期出售的白云區(qū)的萬(wàn)科云山和花都區(qū)的萬(wàn)科天景花園，加上稍早時(shí)西郊金沙洲四季花城及金域藍(lán)灣，廣州萬(wàn)科旗下共有5個(gè)項(xiàng)目實(shí)際售價(jià)與市場(chǎng)預(yù)期相比普遍下調(diào)15%至20%，甚至低于同一樓盤前期產(chǎn)品的價(jià)格。其金沙洲四季花城新推精裝修組團(tuán)單位每平方米僅7000元的均價(jià)，居然不到片區(qū)內(nèi)另一家開發(fā)商同類產(chǎn)品的一半。

　　有人以“開發(fā)商開始手忙腳亂”來(lái)形容萬(wàn)科的這一行動(dòng)，而這似乎是對(duì)“拐點(diǎn)論”的最有力證據(jù)。（記者林彥龍)