當初到底是出于什么動機,孫某非常爽快地訂下了整層寫字樓?盡管事后雙方對此都諱莫如深,但是,他的身份——“公務員”,法院判決書里關于糾紛起因的用詞——“沒有購買協議內房產的經濟實力”,似乎都印證了上虞當地人語氣肯定的猜測:“就是想炒一把嘍。”
事情最終是在法院解決的,孫某付了近16萬元的違約金。
50萬元訂下了整層寫字樓
這棟寫字樓位于上虞城北新區, 確實有一定升值潛力。所以,在前年11月,孫某向該寫字樓的房產商訂購了整一層樓,面積達1200平方米。雙方簽訂了《預訂房屋協議》,協議約定預訂價格為每平方米4000元,總價為480萬左右。當天,孫某一筆付出了50萬元訂金。
雙方約定,其余款項在房屋開始預售時簽訂正式購房合同后付清。違約金為10%。
去年3月,這棟寫字樓取得了預售證并開始預售,但是孫某卻遲遲沒來付余款。
打官司就是為了10%違約金
房產商起訴了孫某,訴訟請求就是拿到這10%的違約金,48萬元。
法院認為,《預訂房屋協議》簽訂的時機是“商品房買賣成立前的前契約階段”,其合同性質是預約合同,真實有效。而孫某此后的行為導致主合同不能簽訂,“已構成預約合同的違約”。
考慮到孫某的違約并沒有造成房產商房產積壓的損害,因此,法院參照同期銀行貸款利息,判決孫某承擔違約責任15.7萬元,合同解除,50萬訂金還給孫某。
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用數據來看炒房的風險
孫某當初的“大手筆”使得這個案子在當地人口中傳播率比較高,實際上,頭腦一熱也想炒一把的人不在少數。大家的如意算盤都是只需前期付個首期,最多付上幾個月的按揭,等到把房子轉賣出去就能大筆回收。實際情況到底怎樣?我們請浙聯律師事務所的主任律師戴和平為讀者算了算。
1.炒房的實際成本是多少?
房子在買入時,契稅大約為總房價的3%,然后房子在轉手賣出時,要交6%的營業稅,加上保險費,算起來差不多占了總房價的13%。其他部分,還要包括轉賣過程中的收益要交20%的個人所得稅,自己首付或者按揭的錢在房屋轉賣掉之前的利息。
戴律師說,由此算來,樓盤要在短期內升值20%,炒房者才有利潤可言。
所以,結論是在目前的樓市形式下,炒房不再是一個有穩定利潤空間的投資方式了。
2.炒寫字樓更危險
寫字樓首付比例為50%,而且貸款年限為10年,資金占用量巨大。
同時,寫字樓出手更難,開公司的人會更多地考慮資金的周轉靈便,因此,選擇租用比選擇購買的人多得多。
所以,盡管寫字樓能有比住宅更高的租金,但是巨大的首付資金占用和每月的高額利息擺在面前,炒寫字樓顯然風險更大。(孫奇杰 肖菁)
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