2007年已經過去，這一年北京購房者感受最深的，無疑是眼睜睜地看著房價“一路快跑”，而去年政府以實際行動加大了保障性住房的土地供應量，又讓不少購房者看到了希望的曙光。

　　新年伊始，北京樓市能否在2008年擺脫“供不應求”“緊箍咒”，奧運效應之后北京房價會漲會跌，未來北京的房子是不是能像王石所說的性價比提升，保障性住房何時會開售等等，都成為購房者最想了解的話題。

　　本報就樓市關注度最高的供應量、房價、品質、保障房等進行預測，試圖展現今年樓市的可能面貌。

　　“預測1”

　　商品房價穩中略升

　　2008年房價走勢會如何？比較普遍的觀點是，今年北京商品房價格會呈穩中略升的態勢，房價增幅明顯降低，奧運后局部區域可能會出現回落。

　　房價漲幅將大大放緩

　　“2007年房價上漲太快，早已超出了正常的消費水平，2008年不可能再那么漲”， 北京中大恒基總經理趙晨明說，2007年開盤均價12290元/平米，同比2006年上漲了53.6%，漲幅驚人，已經超出了普通白領的購買力，加上保障性住房用地供應量不斷增加，造成了市場觀望情緒，這一情緒在2008年還會繼續延續。

　　“中央經濟工作會議上，明確了要實行從緊的貨幣政策，這對于房地產市場無疑是盆冷水”，明天第一城總經理陳云峰表示，金融調控是開發商最怕的，2007年末不少開發商采取打折促銷等方式，就是因為資金壓力。如果今年繼續緊縮信貸，開發商資金鏈會進一步縮緊，那么其風險會大大增加，從而房價漲幅也不可能再像去年那么大。他預測北京今年一季度房價會維持現有水平，從二季度開始上漲，但幅度不會超過5%，主流房價應該在17000元左右/平方米。

　　華高萊斯國際地產集團顧問(北京)有限公司副總經理公衍奎認為，對于房價走勢而言，金融層面的因素已經不亞于供需層面。隨著人民幣升值到一定程度，“熱錢”會流出去，國內資金流動性就會收縮，房價漲幅就會應聲而落，“2008年將很有可能是人民幣升值‘到位’的一年”，公衍奎說。

　　奧運后周邊區域可能小幅回落

　　趙晨明認為，現在一些區域奧運效應透支比較明顯，等到奧運過后，奧運場館周邊一些區域的房價可能會出現小幅回落，“在2008的奧運利好的刺激下，現在不少區域已經投資過熱而導致房價虛高了，奧運會之后，隨著不少投資者的投資轉移，奧運周邊區域的需求會有所減少，所以有可能會出現區域性的小幅回落”。持相似觀點的還有偉業顧問等。

　　此外，還有一些專家和業內人士，如獨立經濟學家謝國忠、天潤集團副總裁王哲、中坤集團董事長黃怒波等則認為，房價已經漲到一個危險時期，“拐點”已現，2008年奧運之后隨時會調整。

　　“預測2”

　　商品房供應量或縮減

　　土地供應明顯向新城傾斜

　　隨著2007年12月的一輪大規模放量，近年來土地供應計劃在2007年首度得以完成。北京市國土局辦公室相關負責人表示，目前北京2008年供地計劃正在緊鑼密鼓地制定之中，最早要等到2、3月份出臺。在專家和業內人士看來，2008年北京市土地供應會呈現兩個特點，一是新城土地供應量明顯增加，二是保障性住房用地仍將延續2007年供應旺盛的趨勢。

　　中國人民大學土地資源管理系教授嚴金明認為，重點建設11個新城成為未來幾年的發展方向，新城將有更多的建設用地推向土地招拍掛市場。明年重點發展的三個新城———順義、通州、亦莊的土地市場會比較受關注，這三個新城將有大量土地推出，土地交易市場會比較活躍。

　　“預計2008年保障性住房和兩限房用地供應將比2007年有所增加，特別是兩限房用地供應不會少于200公頃”，中原地產華北區域總經理李文杰認為，政府將會進一步加大住房保障力度，優化住宅用地供應結構。

　　此外，還有業內人士預測，為了防止開發商大面積囤地，盡快形成有效的住房供應，2008年北京大面積地塊仍將減少，總面積在十幾公頃的小宗地塊將成為供應主體。

　　商品房放量可能會減少

　　北京市國土局副局長曾贊榮近日向媒體表示，北京市2007年可實現各類住宅供地1677公頃。按照2007年北京市竣工住宅項目的平均容積率1.36來計算，這些住宅用地可建設近2280萬平米的住宅。按照房地產開發1-2年周期來計算，理論上來說2008年、2009年北京市每年住宅供應量平均將在1140萬平米左右。而根據華高萊斯國際地產集團顧問(北京)有限公司的統計，2007年1-11月北京新開工面積為2138萬平米。

　　陳云峰認為，2008年住宅市場供應量會減少，“主要還是土地供應量相對不足造成的”。“在去年，支撐市場供應的很多都是協議出讓土地的項目，差不多占到了一半以上，現在這些協議出讓土地已經快要消化完畢，政府需要推出更多公開交易的土地，才能使住宅供應量與去年保持平衡”，公衍奎說，去年1-11月北京新開工面積為2138萬平米，而同期北京公開交易土地的可建設面積為1233萬平米，也就是說，形成供應量的項目很多都來自協議出讓土地。2008年，協議出讓土地已經快要消化完畢，如果要住宅市場實際供應量與去年保持平衡，政府需要在招拍掛市場推出比去年多得多的土地，“2008年北京土地供應的壓力會非常大”。

　　陳云峰說，商品房供應量會少，但是保障性住房供應量無疑會大大增加，這會使購買人群出現明顯分流。

　　“預測3”

　　兩萬多套保障房集中供應

　　第一批限價地今年形成實際供應

　　2007年北京市推出一批限價地，目前部分已經開工，2008年將會形成實際的供應量，北京市住房保障辦公室主任張家明表示，2008年保障性住房和兩限房總體建設規模將達到630萬平米，其中經濟適用房300萬平米。

　　去年，北京市推出了西三旗限價房地塊、豐臺區花鄉造甲村“鴻基花園二期”限價房地塊以及常營限價地塊等共8塊限價地，加上豐臺區東鐵匠營宋莊路的一塊經濟適用房用地，這9塊保障性住房用地可建設90平米以下小戶型住宅24000多套，這些房源將會在2008年形成實際供應。至于每個保障性項目的具體的開售時間，張家明表示還需要政府主管部門來決定，經濟適用房和廉租房都是定向供給，目前北京市110個保障性住房街道審核窗口已全部啟動，不定期舉行搖號選房活動，把保障性房源分配到經過審核的老百姓手上。

　　據張家明透露，春節前還將有一次搖號選房活動，具體項目不便公布。張家明還提醒市民，只要自己符合條件，應快速到戶口所在地的街道報名，申核通過后就有機會參與選房購房。

　　兩限房購買政策春節后有望出臺

　　近日廣州的限價房購買政策已經出臺，購買者必須同時符合四個條件：本市城鎮戶籍人口；本人在廣州市區沒有獨立套型住宅自有產權登記記錄；男性年滿25周歲，女性年滿23周歲；個人申購的，本人稅前年收入在10萬元以下，以夫妻聯名方式申購的，家庭稅前年收入在20萬元以下。

　　北京市住房保障辦主任張家明透露，目前正在制定的北京的限價房購買政策要遠遠嚴于廣州，跟購買經濟適用房的政策差不多，必須具備本市戶口，購買之前要登記，并經過當地街道審核和公示。同時，兩限房購買者優先考慮北京市中低收入家庭；解危排險、環境整治、文保危改、城中村整治、奧運工程及其配套設施等重點項目的本市被征地、拆遷區的住戶。

　　據透露，擬定好的北京兩限房政策要上報到市長辦公會，經政府領導審閱后，將于近期向社會公開征求意見。相關部門匯總意見后會進一步完善兩限房政策，初步預計該政策將在春節之后正式出臺。

　　“預測4”

　　多項新政促樓市迎來品質時代

　　低劣樓盤將被擠出市場

　　去年上半年，京城一個樓盤只要區位、交通、配套等諸多因素中有一個利好，該樓盤一開盤便往往出現眾人排隊購房、房源緊缺的狀況。一位不愿透露姓名的北城開發商坦言，樓價在結構性供求矛盾突出的背景下持續上漲，從長遠來說，北京樓市整體上處于一種品質缺位的狀態，長此以往，就連一些開發商自己都覺得這是不正常的，會增大樓市異動的趨勢，不利于樓市健康發展，給房地產開發帶來更大風險。

　　2007年最后幾個月，樓市風云突變，主管部門先后拋出多個調控手段：二套房貸首付比例上調、并以家庭為界定標準；央行在當年內第六次上調貸款利息；國家以及北京市先后出臺多個關于加強保障性住房建設的措施；物業稅計劃開征的小道消息更是層出不窮。種種因素使得北京樓市觀望氣氛漸濃，新盤成交量有所下降，一些上市地塊也出現流標現象。

　　“在此背景下，一些開發粗放、質量低劣的樓盤勢必要被擠出市場，像星河灣、御園、山水文園、泛海國際、龍湖別苑這樣從規劃設計、園林營造、施工質量、建筑材料、精裝修等各個方面拔尖的高品質樓盤將成為市場的寵兒。”成業行市場研究總監蔡軍分析認為，目前北京五環路內商品房均價為14000元/平米左右，在樓價飛漲的時期，有些品質不高的樓盤憑價格優勢可以大賣，但在保障性住房即將大放量的情況下，樓房品質勢必受到購房者更多關注。

　　緊湊戶型將成為市場主角

　　不僅是住房質量今年預期將有大幅度提升，在戶型變化上，很多業內人士預期2008年的北京樓市將迎來中小戶型等緊湊型戶型的放量高峰。蔡軍認為，近期出臺的很多政策與以往有所不同，這些政策其實是從消費層面抑制二套房需求，尤其是調控投資性購房，而此后可能出臺的物業稅政策，則是將調控對象對準房產持有環節，“一方面是樓市開發趨于集約化，一方面是大戶型將不再成為樓市供應主力。”

　　“對于開發商而言，質量永遠是其追求的目標，但此前在房價高漲的局面下，濫竽充數者也不在少數。”萬年長興房地產有限公司總經理黃璽慶則表示，“同時，按照此前出臺的關于90/70的政策要求，從開發周期看，今年上半年北京房地產應該出現中小戶型集中開盤的局面，并逐漸成為今年市場的主角。”

　　2008年，哪些區域將大放量，哪些區域持續走熱，哪些區域具有較好的性價比，而哪些區域又將趨于平靜？亞奧板塊、泛朝青板塊、燕郊、昌平和阜石路一帶也許會在今年有不俗的表現。

　　亞奧：奧運前夕房價可望再升

　　“入選理由” 去年熱得發燙今年走向何方

　　受益于奧運會的召開，匯集了眾多奧運場館的亞奧區域，去年熱得發燙。奧運結束后，原本服務于奧運比賽的相關設施將進入賽后日常運營階段，亞奧區域由目前體育文化核心區逐步發展轉型為與金融街、CBD分庭抗禮的國際商務區。目前區域集聚多個高檔項目，今年是否還能迎來新一波的發展？

　　即將召開的2008年奧運會給亞奧區域房價上升插上了火箭助推器，區域高價高檔項目云集，而開發商普遍預計年內區域產品價格還將提高。

　　區域內主力樓盤之一世茂奧臨花園的銷售價格已經達到了16800元/平米，在去年兩次開盤推出新樓棟后，價格也實現了由16800元/平米到最高30000元/平米的三級跳。奧運會召開前夕，周邊配套設施投入使用后，可能會進一步刺激市場導致價格上揚。

　　同樣因為奧運會的關系，區域內部分已開發項目紛紛趕在奧運會召開前的2007年放量，而待開發項目入市時間也因此有所推遲，今年區域將入市的純新盤數量較少，但新入市的住宅總量卻比較大。定位為精裝公寓產品的奧東18預計將于春節后入市，體量近75000平米，開盤均價預計將到20000元/平米。遠洋地產北四環東路項目暫時未確定案名，總體近18萬平米的住宅供應，預計也將于今年3月入市。

　　而榮尊堡、世茂奧臨花園等部分區域知名項目今年陸續迎來收盤，其他老盤后期也將在今年內進入市場，國奧村總用地80公頃，總建筑面積50萬平方米，其中40萬平方米公寓將在奧運賽事結束后全部入市，總計將提供2000套住宅，而總建筑面積達62萬平米的媒體村，也將在今年陸續推出后期。

　　新增放量大多以精裝公寓的產品形式入市也是該區域的一大特點。

　　開發商說

　　國奧村策劃經理胡向暉：目前在售的項目，公寓產品是亞奧區域的主要物業，在售項目占比達到53.3%，與此同時，由于土地開發幾近飽和，且奧運期間可能會受停工的影響，因此預計2008年前亞奧區域的放量不會大增。據不完全統計，區域內純新盤放量可能達到105萬平米。

　　區域放量　價格單位：元/平米

　　項目名 位置 放量 預計價格區間

　　奧東18 安苑東路18號 近300套 20000

　　遠洋地產 北四環東路73號 近17.8萬平米 未定

　　國奧村 北辰西路西 未定 26000

　　媒體村 北苑紅軍營南路 未定 13000

　　阜石路：20余項目提供萬余住宅

　　“入選理由” 新老項目齊放量主打低密度

　　阜石路板塊住宅銷售將在2008年進入一個集中放量期。總體來說，項目多，體量大，價格高，產品主打低密度。去年入市的10多個項目加上今年的純新盤，預計將成為2008年熱點住宅銷售板塊。

　　京西去年以來的住宅放量及熱銷樓盤，主要集中在石景山及石景山與豐臺、海淀交界的區域，即玉泉路板塊和阜石路沿線，前者的代表性樓盤有遠洋山水、萬科中糧·假日風景等，后者的代表性樓盤有茂華·璟都會、金隅山墅、燕西臺等，均于2007年開盤熱銷。

　　2008年阜石路將有數個新項目入市，加上老盤后期，預計將有20余個項目，提供10000套以上住宅。新項目如新興年代，總建筑面積7.4萬平米，鼎城總建筑面積約22萬平米，雍景四季近40萬平米，陽光星期八10萬平米以上、香溪度約11萬平米，總體量近百萬平米。而位于西四環和蓮石路的交叉口的新興年代已于12月5日開盤。

　　就住宅套數來看，新興年代共568套，鼎城住宅套數270戶，青年公寓套數454戶，雍景四季14棟住宅數千套，陽光星期八、香溪度也分別有數百套。除此之外，遠洋山水等多個老盤也將陸續推出后期，預計今年10余個新老項目可提供上萬套住宅。

　　價格方面，去年以來阜石路住宅產品均價已達15000元/平米以上，多個項目逼近兩萬。到2007年底，北京高價房陷入“有價無市”局面，此時入市的均價在15000元以上的項目普遍面臨銷售壓力，預計今年價格不會大漲，會保持穩定，個別項目可能小幅下調。

　　開發商說

　　雍景四季項目相關負責人：去年房價漲得這么快，我認為是暫時的，今年、明年，應該不會這樣了。作為一家地產公司長期發展的戰略，我們覺得最終贏得市場的還是產品，而不是靠漲價。雍景四季的開盤價格比周邊樓盤相對要低。

　　區域放量　價格單位：元/平米

　　項目名稱 位置 預計放量 預計價格區間

　　雍景四季 西五環外田村路 40萬平米 11000-12000

　　香溪度 旱河路以西 11萬平米 13000-15000

　　新興年代 太平路36號院 約7萬平米 16000-17000

　　陽光星期八 玉泉路 約10萬平米 15000-16000

　　昌平：預計推盤200萬平米以上

　　“入選理由” 新老項目放量規模預計超200萬平米

　　無論是普通住宅還是別墅市場，該區域預計至少有20個項目推盤，放量規模超過200萬平米。一些在售樓盤將陸續推出后期產品，去年成交的多個地塊預計今年晚些時候也將推盤。

　　根據昌平一些老盤的推盤計劃，昌平不少別墅項目將于今年3、4月間集中推盤。其中已經明確的是：號稱100棟的別墅大盤———珠江壹千棟初定于4月份推出項目二期約113棟獨棟別墅，5月底該項目將推出三期約114棟，8月底推出四期約87棟。據保利地產有關人士介紹，保利壟上三期目前正在進行前期準備工作，預計可提供200多套獨棟別墅的產品。

　　事實上，奧北尤其是昌平別墅年內的市場供應量將遠不止這些。中海瓦爾登湖、東方普羅旺斯等當地多個在售項目都有較多的后備土地，這些項目今年還將陸續推盤，形成更為集中的新一輪別墅產品供應。

　　普宅方面，昌平今年也將加大供應量。據悉，目前，昌平在售的普通住宅項目有東亞上北中心、新龍城等，這些項目今年還會推出新樓。另外，2007年昌平共成交招拍掛上市土地6塊，以住宅為主，總建筑面積142萬平米，這些土地基本上會在今年至明年入市。

　　“純新盤加上2007年老盤后續二期開發，預計2008年昌平區放量將在200萬平米以上。”成業行市場研究總監蔡軍分析認為，高端的別墅項目將漲至2.5萬-3萬元/平米；熱點區域的普通住宅可能漲到1.5萬元/平米。

　　開發商說

　　珠江壹千棟副總經理吳波：去年昌平房地產市場不溫不火。今年昌平別墅將迎來新的放量高峰，同時，昌平區域靠近奧運舉辦場所，估計房價受奧運等因素影響也將會有所上漲。

　　區域放量　價格單位：元/平米

　　項目名稱 位置 預計放量 預計價格區間

　　珠江壹千棟 北七家鎮 314棟別墅 2.5萬-3萬

　　保利壟上 小湯山 200多套 價格未定

　　灣流匯 北六環 100多套 1.6萬-1.8萬

　　東亞上北中心 回龍觀 2000多套 1.1萬

　　泛朝青板塊：放量漸少但需求不減

　　“入選理由” 今年仍將延續去年的熱度

　　如果問北京哪個區域價格高但還是賣得好，朝青—朝陽公園東板塊無疑是典型代表。2008年，這一區域的住宅銷售放量不會像2007年那么多，主要以老項目后期為主，價格極可能會繼續上升。朝陽路快速公交和地鐵6號線的興建，CCTV、BTV的集體搬遷以及日益完善的周邊配套，都將使該區域的需求愈加旺盛。

　　朝青板塊近幾年升溫迅速，3年前均價才7000多元/平米的該區域，現在在售均價已經全面突破15000元/平米，而2007年朝青板塊仍然是北京銷售最熱的區域。業內人士認為，由于受朝陽路快速公交和地鐵6號線開工的利好影響，該區域的需求還會更加旺盛，不過就放量來看，2008年明顯不如去年，價格還會呈上浮趨勢。

　　據了解，該區域目前在售的項目有均價20500元/平米的潤楓水尚，均價19000元/平米的華業玫瑰郡，均價19000元/平米的合生橄欖季、均價18000元/平米的金隅鳳麟洲、均價25000元/平米的泛海國際，還有均價36000元/平米的星河灣。這些項目的后期放量也將形成2008年該區域的主要供應量。比如泛海國際即將推出一期的最后三棟樓，大約有300多套房，后期近60萬平米住宅的大部分也有望在2008年推出。天鵝灣將在2008年推出7萬平米，潤楓水尚、華業玫瑰郡都會在2008年有比較多的放量。

　　與老盤后期相比，該區域純新盤較少。即將開盤的公園1872是招商地產打造的新項目，目前售樓處已見端倪，主打高檔住宅概念。據了解，公園1872住宅面積約26萬平方米，商業辦公約4萬平方米，開盤均價尚未確定，但有業內人士預測每平方米均價不會低于2萬元，有可能達到2.5萬元。

　　開發商說

　　天鵝灣銷售副總監鄭子賓：天鵝灣2008年的放量將會有所萎縮，預計減少4成到5成，同區域的其他項目的放量也不會超過去年。在放量較少的前提下，區域在逐步成熟，且市場的需求量仍在上漲。所以，我預測今年該區域內房價仍會出現穩定的上浮。

　　區域放量　價格單位：元/平米

　　項目名 位置 放量 預計價格區間

　　天鵝灣 朝陽北路 約7萬平米 20000元左右

　　潤楓水尚 朝陽北路 數百套 20500元

　　合生橄欖季四期 朝陽北路107號 300套 19000元以上

　　公園1872 紅領巾公園 30萬平米 25000左右

　　燕郊：今年仍是低成本置業首選

　　“入選理由” 供應量和價格優勢依然明顯

　　目前北京的整體房價雖然沒有繼續快漲，但依然維持了高位，不少人還會因為承受不起高房價而選擇到燕郊置業。在東部的供應結構中，燕郊的放量優勢在2008年依然明顯。

　　京東去年以來的住宅放量及熱銷樓盤，主要集中在朝青、百子灣及燕郊區域，燕郊的代表性樓盤有上上城、納丹堡、美林灣、東方夏威夷、潮白人家、城美·維多利亞、金玉源、華泰·憶江南、風尚國際公寓、歐逸麗庭等。2008年，燕郊將有數個新項目入市，加上老盤后期，預計將有近10個項目提供2萬套左右的住宅。

　　即將于2008年入市的項目有：新銳時代預計2008年1月5日開盤，準現房銷售，戶型面積在65-130平米之間，開盤價5300-5600元/平米；天洋城預計2008年1月開盤，項目共32萬平米，約為3500戶，2009年6月入住；歐逸麗庭最后兩棟預計2008年開盤；西堤島預計2008年3月開盤，5棟公寓類住宅樓，共584套。

　　一些已入市的項目2008年仍有較大的供應量，如風尚國際公寓C號樓已于2007年12月1日開盤，提供39平米至60平米的一居、61平米至90平米的兩居、98平米的三居及大戶型復式，均價5000元/平米；馥香谷在2007年12月底傳出開盤消息，預計2008年7月或8月入住，均價4000元/平米；潮白人家6號和7號樓于去年年底開盤，總共有400多套房源，開盤均價6400元/平米。

　　2007年底，北京高價房陷入“有價無市”局面，燕郊6000元以上的項目普遍面臨銷售壓力，預計今年價格不會大漲，有兩個項目的銷售員在接受記者電話咨詢時，報出的平均價格有200元左右的小幅下調。

　　開發商說

　　上上城總經理曲靖：燕郊區域今年仍將保持較大的價格優勢，同時，產品質量也在穩步提升，認可度在快速提高。

　　區域放量　價格單位：元/平米

　　項目名稱 位置 放量 預計價格區間

　　新銳時代 匯福路東 共600戶 5300-5600

　　西堤島 京哈路北28號 66000平米 價格待定

　　天洋城 迎賓路 32萬平米 3900

　　歐逸麗庭 順路西側 50522.39平米 5900

　　（谷欣 張曉玲 許子凌 張學冬 李宛霖 張家齊 楊娟娟 吳海花）