2007年已經(jīng)過去，這一年北京購房者感受最深的，無疑是眼睜睜地看著房價“一路快跑”，而去年政府以實際行動加大了保障性住房的土地供應(yīng)量，又讓不少購房者看到了希望的曙光。

　　新年伊始，北京樓市能否在2008年擺脫“供不應(yīng)求”“緊箍咒”，奧運(yùn)效應(yīng)之后北京房價會漲會跌，未來北京的房子是不是能像王石所說的性價比提升，保障性住房何時會開售等等，都成為購房者最想了解的話題。

　　本報就樓市關(guān)注度最高的供應(yīng)量、房價、品質(zhì)、保障房等進(jìn)行預(yù)測，試圖展現(xiàn)今年樓市的可能面貌。

　　“預(yù)測1”

　　商品房價穩(wěn)中略升

　　2008年房價走勢會如何？比較普遍的觀點是，今年北京商品房價格會呈穩(wěn)中略升的態(tài)勢，房價增幅明顯降低，奧運(yùn)后局部區(qū)域可能會出現(xiàn)回落。

　　房價漲幅將大大放緩

　　“2007年房價上漲太快，早已超出了正常的消費(fèi)水平，2008年不可能再那么漲”， 北京中大恒基總經(jīng)理趙晨明說，2007年開盤均價12290元/平米，同比2006年上漲了53.6%，漲幅驚人，已經(jīng)超出了普通白領(lǐng)的購買力，加上保障性住房用地供應(yīng)量不斷增加，造成了市場觀望情緒，這一情緒在2008年還會繼續(xù)延續(xù)。

　　“中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，明確了要實行從緊的貨幣政策，這對于房地產(chǎn)市場無疑是盆冷水”，明天第一城總經(jīng)理陳云峰表示，金融調(diào)控是開發(fā)商最怕的，2007年末不少開發(fā)商采取打折促銷等方式，就是因為資金壓力。如果今年繼續(xù)緊縮信貸，開發(fā)商資金鏈會進(jìn)一步縮緊，那么其風(fēng)險會大大增加，從而房價漲幅也不可能再像去年那么大。他預(yù)測北京今年一季度房價會維持現(xiàn)有水平，從二季度開始上漲，但幅度不會超過5%，主流房價應(yīng)該在17000元左右/平方米。

　　華高萊斯國際地產(chǎn)集團(tuán)顧問(北京)有限公司副總經(jīng)理公衍奎認(rèn)為，對于房價走勢而言，金融層面的因素已經(jīng)不亞于供需層面。隨著人民幣升值到一定程度，“熱錢”會流出去，國內(nèi)資金流動性就會收縮，房價漲幅就會應(yīng)聲而落，“2008年將很有可能是人民幣升值‘到位’的一年”，公衍奎說。

　　奧運(yùn)后周邊區(qū)域可能小幅回落

　　趙晨明認(rèn)為，現(xiàn)在一些區(qū)域奧運(yùn)效應(yīng)透支比較明顯，等到奧運(yùn)過后，奧運(yùn)場館周邊一些區(qū)域的房價可能會出現(xiàn)小幅回落，“在2008的奧運(yùn)利好的刺激下，現(xiàn)在不少區(qū)域已經(jīng)投資過熱而導(dǎo)致房價虛高了，奧運(yùn)會之后，隨著不少投資者的投資轉(zhuǎn)移，奧運(yùn)周邊區(qū)域的需求會有所減少，所以有可能會出現(xiàn)區(qū)域性的小幅回落”。持相似觀點的還有偉業(yè)顧問等。

　　此外，還有一些專家和業(yè)內(nèi)人士，如獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠、天潤集團(tuán)副總裁王哲、中坤集團(tuán)董事長黃怒波等則認(rèn)為，房價已經(jīng)漲到一個危險時期，“拐點”已現(xiàn)，2008年奧運(yùn)之后隨時會調(diào)整。

　　“預(yù)測2”

　　商品房供應(yīng)量或縮減

　　土地供應(yīng)明顯向新城傾斜

　　隨著2007年12月的一輪大規(guī)模放量，近年來土地供應(yīng)計劃在2007年首度得以完成。北京市國土局辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前北京2008年供地計劃正在緊鑼密鼓地制定之中，最早要等到2、3月份出臺。在專家和業(yè)內(nèi)人士看來，2008年北京市土地供應(yīng)會呈現(xiàn)兩個特點，一是新城土地供應(yīng)量明顯增加，二是保障性住房用地仍將延續(xù)2007年供應(yīng)旺盛的趨勢。

　　中國人民大學(xué)土地資源管理系教授嚴(yán)金明認(rèn)為，重點建設(shè)11個新城成為未來幾年的發(fā)展方向，新城將有更多的建設(shè)用地推向土地招拍掛市場。明年重點發(fā)展的三個新城———順義、通州、亦莊的土地市場會比較受關(guān)注，這三個新城將有大量土地推出，土地交易市場會比較活躍。

　　“預(yù)計2008年保障性住房和兩限房用地供應(yīng)將比2007年有所增加，特別是兩限房用地供應(yīng)不會少于200公頃”，中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，政府將會進(jìn)一步加大住房保障力度，優(yōu)化住宅用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

　　此外，還有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，為了防止開發(fā)商大面積囤地，盡快形成有效的住房供應(yīng)，2008年北京大面積地塊仍將減少，總面積在十幾公頃的小宗地塊將成為供應(yīng)主體。

　　商品房放量可能會減少

　　北京市國土局副局長曾贊榮近日向媒體表示，北京市2007年可實現(xiàn)各類住宅供地1677公頃。按照2007年北京市竣工住宅項目的平均容積率1.36來計算，這些住宅用地可建設(shè)近2280萬平米的住宅。按照房地產(chǎn)開發(fā)1-2年周期來計算，理論上來說2008年、2009年北京市每年住宅供應(yīng)量平均將在1140萬平米左右。而根據(jù)華高萊斯國際地產(chǎn)集團(tuán)顧問(北京)有限公司的統(tǒng)計，2007年1-11月北京新開工面積為2138萬平米。

　　陳云峰認(rèn)為，2008年住宅市場供應(yīng)量會減少，“主要還是土地供應(yīng)量相對不足造成的”�！霸谌ツ�，支撐市場供應(yīng)的很多都是協(xié)議出讓土地的項目，差不多占到了一半以上，現(xiàn)在這些協(xié)議出讓土地已經(jīng)快要消化完畢，政府需要推出更多公開交易的土地，才能使住宅供應(yīng)量與去年保持平衡”，公衍奎說，去年1-11月北京新開工面積為2138萬平米，而同期北京公開交易土地的可建設(shè)面積為1233萬平米，也就是說，形成供應(yīng)量的項目很多都來自協(xié)議出讓土地。2008年，協(xié)議出讓土地已經(jīng)快要消化完畢，如果要住宅市場實際供應(yīng)量與去年保持平衡，政府需要在招拍掛市場推出比去年多得多的土地，“2008年北京土地供應(yīng)的壓力會非常大”。

　　陳云峰說，商品房供應(yīng)量會少，但是保障性住房供應(yīng)量無疑會大大增加，這會使購買人群出現(xiàn)明顯分流。

　　“預(yù)測3”

　　兩萬多套保障房集中供應(yīng)

　　第一批限價地今年形成實際供應(yīng)

　　2007年北京市推出一批限價地，目前部分已經(jīng)開工，2008年將會形成實際的供應(yīng)量，北京市住房保障辦公室主任張家明表示，2008年保障性住房和兩限房總體建設(shè)規(guī)模將達(dá)到630萬平米，其中經(jīng)濟(jì)適用房300萬平米。

　　去年，北京市推出了西三旗限價房地塊、豐臺區(qū)花鄉(xiāng)造甲村“鴻基花園二期”限價房地塊以及常營限價地塊等共8塊限價地，加上豐臺區(qū)東鐵匠營宋莊路的一塊經(jīng)濟(jì)適用房用地，這9塊保障性住房用地可建設(shè)90平米以下小戶型住宅24000多套，這些房源將會在2008年形成實際供應(yīng)。至于每個保障性項目的具體的開售時間，張家明表示還需要政府主管部門來決定，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房都是定向供給，目前北京市110個保障性住房街道審核窗口已全部啟動，不定期舉行搖號選房活動，把保障性房源分配到經(jīng)過審核的老百姓手上。

　　據(jù)張家明透露，春節(jié)前還將有一次搖號選房活動，具體項目不便公布。張家明還提醒市民，只要自己符合條件，應(yīng)快速到戶口所在地的街道報名，申核通過后就有機(jī)會參與選房購房。

　　兩限房購買政策春節(jié)后有望出臺

　　近日廣州的限價房購買政策已經(jīng)出臺，購買者必須同時符合四個條件：本市城鎮(zhèn)戶籍人口；本人在廣州市區(qū)沒有獨(dú)立套型住宅自有產(chǎn)權(quán)登記記錄；男性年滿25周歲，女性年滿23周歲；個人申購的，本人稅前年收入在10萬元以下，以夫妻聯(lián)名方式申購的，家庭稅前年收入在20萬元以下。

　　北京市住房保障辦主任張家明透露，目前正在制定的北京的限價房購買政策要遠(yuǎn)遠(yuǎn)嚴(yán)于廣州，跟購買經(jīng)濟(jì)適用房的政策差不多，必須具備本市戶口，購買之前要登記，并經(jīng)過當(dāng)?shù)亟值缹徍撕凸�示。同時，兩限房購買者優(yōu)先考慮北京市中低收入家庭；解危排險、環(huán)境整治、文保危改、城中村整治、奧運(yùn)工程及其配套設(shè)施等重點項目的本市被征地、拆遷區(qū)的住戶。

　　據(jù)透露，擬定好的北京兩限房政策要上報到市長辦公會，經(jīng)政府領(lǐng)導(dǎo)審閱后，將于近期向社會公開征求意見。相關(guān)部門匯總意見后會進(jìn)一步完善兩限房政策，初步預(yù)計該政策將在春節(jié)之后正式出臺。

　　“預(yù)測4”

　　多項新政促樓市迎來品質(zhì)時代

　　低劣樓盤將被擠出市場

　　去年上半年，京城一個樓盤只要區(qū)位、交通、配套等諸多因素中有一個利好，該樓盤一開盤便往往出現(xiàn)眾人排隊購房、房源緊缺的狀況。一位不愿透露姓名的北城開發(fā)商坦言，樓價在結(jié)構(gòu)性供求矛盾突出的背景下持續(xù)上漲，從長遠(yuǎn)來說，北京樓市整體上處于一種品質(zhì)缺位的狀態(tài)，長此以往，就連一些開發(fā)商自己都覺得這是不正常的，會增大樓市異動的趨勢，不利于樓市健康發(fā)展，給房地產(chǎn)開發(fā)帶來更大風(fēng)險。

　　2007年最后幾個月，樓市風(fēng)云突變，主管部門先后拋出多個調(diào)控手段：二套房貸首付比例上調(diào)、并以家庭為界定標(biāo)準(zhǔn)；央行在當(dāng)年內(nèi)第六次上調(diào)貸款利息；國家以及北京市先后出臺多個關(guān)于加強(qiáng)保障性住房建設(shè)的措施；物業(yè)稅計劃開征的小道消息更是層出不窮。種種因素使得北京樓市觀望氣氛漸濃，新盤成交量有所下降，一些上市地塊也出現(xiàn)流標(biāo)現(xiàn)象。

　　“在此背景下，一些開發(fā)粗放、質(zhì)量低劣的樓盤勢必要被擠出市場，像星河灣、御園、山水文園、泛海國際、龍湖別苑這樣從規(guī)劃設(shè)計、園林營造、施工質(zhì)量、建筑材料、精裝修等各個方面拔尖的高品質(zhì)樓盤將成為市場的寵兒。”成業(yè)行市場研究總監(jiān)蔡軍分析認(rèn)為，目前北京五環(huán)路內(nèi)商品房均價為14000元/平米左右，在樓價飛漲的時期，有些品質(zhì)不高的樓盤憑價格優(yōu)勢可以大賣，但在保障性住房即將大放量的情況下，樓房品質(zhì)勢必受到購房者更多關(guān)注。

　　緊湊戶型將成為市場主角

　　不僅是住房質(zhì)量今年預(yù)期將有大幅度提升，在戶型變化上，很多業(yè)內(nèi)人士預(yù)期2008年的北京樓市將迎來中小戶型等緊湊型戶型的放量高峰。蔡軍認(rèn)為，近期出臺的很多政策與以往有所不同，這些政策其實是從消費(fèi)層面抑制二套房需求，尤其是調(diào)控投資性購房，而此后可能出臺的物業(yè)稅政策，則是將調(diào)控對象對準(zhǔn)房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)，“一方面是樓市開發(fā)趨于集約化，一方面是大戶型將不再成為樓市供應(yīng)主力�！�

　　“對于開發(fā)商而言，質(zhì)量永遠(yuǎn)是其追求的目標(biāo)，但此前在房價高漲的局面下，濫竽充數(shù)者也不在少數(shù)。”萬年長興房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理黃璽慶則表示，“同時，按照此前出臺的關(guān)于90/70的政策要求，從開發(fā)周期看，今年上半年北京房地產(chǎn)應(yīng)該出現(xiàn)中小戶型集中開盤的局面，并逐漸成為今年市場的主角�！�

　　2008年，哪些區(qū)域?qū)⒋蠓帕�，哪些區(qū)域持續(xù)走熱，哪些區(qū)域具有較好的性價比，而哪些區(qū)域又將趨于平靜？亞奧板塊、泛朝青板塊、燕郊、昌平和阜石路一帶也許會在今年有不俗的表現(xiàn)。

　　亞奧：奧運(yùn)前夕房價可望再升

　　“入選理由” 去年熱得發(fā)燙今年走向何方

　　受益于奧運(yùn)會的召開，匯集了眾多奧運(yùn)場館的亞奧區(qū)域，去年熱得發(fā)燙。奧運(yùn)結(jié)束后，原本服務(wù)于奧運(yùn)比賽的相關(guān)設(shè)施將進(jìn)入賽后日常運(yùn)營階段，亞奧區(qū)域由目前體育文化核心區(qū)逐步發(fā)展轉(zhuǎn)型為與金融街、CBD分庭抗禮的國際商務(wù)區(qū)。目前區(qū)域集聚多個高檔項目，今年是否還能迎來新一波的發(fā)展？

　　即將召開的2008年奧運(yùn)會給亞奧區(qū)域房價上升插上了火箭助推器，區(qū)域高價高檔項目云集，而開發(fā)商普遍預(yù)計年內(nèi)區(qū)域產(chǎn)品價格還將提高。

　　區(qū)域內(nèi)主力樓盤之一世茂奧臨花園的銷售價格已經(jīng)達(dá)到了16800元/平米，在去年兩次開盤推出新樓棟后，價格也實現(xiàn)了由16800元/平米到最高30000元/平米的三級跳。奧運(yùn)會召開前夕，周邊配套設(shè)施投入使用后，可能會進(jìn)一步刺激市場導(dǎo)致價格上揚(yáng)。

　　同樣因為奧運(yùn)會的關(guān)系，區(qū)域內(nèi)部分已開發(fā)項目紛紛趕在奧運(yùn)會召開前的2007年放量，而待開發(fā)項目入市時間也因此有所推遲，今年區(qū)域?qū)⑷胧械募冃卤P數(shù)量較少，但新入市的住宅總量卻比較大。定位為精裝公寓產(chǎn)品的奧東18預(yù)計將于春節(jié)后入市，體量近75000平米，開盤均價預(yù)計將到20000元/平米。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)北四環(huán)東路項目暫時未確定案名，總體近18萬平米的住宅供應(yīng)，預(yù)計也將于今年3月入市。

　　而榮尊堡、世茂奧臨花園等部分區(qū)域知名項目今年陸續(xù)迎來收盤，其他老盤后期也將在今年內(nèi)進(jìn)入市場，國奧村總用地80公頃，總建筑面積50萬平方米，其中40萬平方米公寓將在奧運(yùn)賽事結(jié)束后全部入市，總計將提供2000套住宅，而總建筑面積達(dá)62萬平米的媒體村，也將在今年陸續(xù)推出后期。

　　新增放量大多以精裝公寓的產(chǎn)品形式入市也是該區(qū)域的一大特點。

　　開發(fā)商說

　　國奧村策劃經(jīng)理胡向暉：目前在售的項目，公寓產(chǎn)品是亞奧區(qū)域的主要物業(yè)，在售項目占比達(dá)到53.3%，與此同時，由于土地開發(fā)幾近飽和，且奧運(yùn)期間可能會受停工的影響，因此預(yù)計2008年前亞奧區(qū)域的放量不會大增。據(jù)不完全統(tǒng)計，區(qū)域內(nèi)純新盤放量可能達(dá)到105萬平米。

　　區(qū)域放量　價格單位：元/平米

　　項目名 位置 放量 預(yù)計價格區(qū)間

　　奧東18 安苑東路18號 近300套 20000

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn) 北四環(huán)東路73號 近17.8萬平米 未定

　　國奧村 北辰西路西 未定 26000

　　媒體村 北苑紅軍營南路 未定 13000

　　阜石路：20余項目提供萬余住宅

　　“入選理由” 新老項目齊放量主打低密度

　　阜石路板塊住宅銷售將在2008年進(jìn)入一個集中放量期。總體來說，項目多，體量大，價格高，產(chǎn)品主打低密度。去年入市的10多個項目加上今年的純新盤，預(yù)計將成為2008年熱點住宅銷售板塊。

　　京西去年以來的住宅放量及熱銷樓盤，主要集中在石景山及石景山與豐臺、海淀交界的區(qū)域，即玉泉路板塊和阜石路沿線，前者的代表性樓盤有遠(yuǎn)洋山水、萬科中糧·假日風(fēng)景等，后者的代表性樓盤有茂華·璟都會、金隅山墅、燕西臺等，均于2007年開盤熱銷。

　　2008年阜石路將有數(shù)個新項目入市，加上老盤后期，預(yù)計將有20余個項目，提供10000套以上住宅。新項目如新興年代，總建筑面積7.4萬平米，鼎城總建筑面積約22萬平米，雍景四季近40萬平米，陽光星期八10萬平米以上、香溪度約11萬平米，總體量近百萬平米。而位于西四環(huán)和蓮石路的交叉口的新興年代已于12月5日開盤。

　　就住宅套數(shù)來看，新興年代共568套，鼎城住宅套數(shù)270戶，青年公寓套數(shù)454戶，雍景四季14棟住宅數(shù)千套，陽光星期八、香溪度也分別有數(shù)百套。除此之外，遠(yuǎn)洋山水等多個老盤也將陸續(xù)推出后期，預(yù)計今年10余個新老項目可提供上萬套住宅。

　　價格方面，去年以來阜石路住宅產(chǎn)品均價已達(dá)15000元/平米以上，多個項目逼近兩萬。到2007年底，北京高價房陷入“有價無市”局面，此時入市的均價在15000元以上的項目普遍面臨銷售壓力，預(yù)計今年價格不會大漲，會保持穩(wěn)定，個別項目可能小幅下調(diào)。

　　開發(fā)商說

　　雍景四季項目相關(guān)負(fù)責(zé)人：去年房價漲得這么快，我認(rèn)為是暫時的，今年、明年，應(yīng)該不會這樣了。作為一家地產(chǎn)公司長期發(fā)展的戰(zhàn)略，我們覺得最終贏得市場的還是產(chǎn)品，而不是靠漲價。雍景四季的開盤價格比周邊樓盤相對要低。

　　區(qū)域放量　價格單位：元/平米

　　項目名稱 位置 預(yù)計放量 預(yù)計價格區(qū)間

　　雍景四季 西五環(huán)外田村路 40萬平米 11000-12000

　　香溪度 旱河路以西 11萬平米 13000-15000

　　新興年代 太平路36號院 約7萬平米 16000-17000

　　陽光星期八 玉泉路 約10萬平米 15000-16000

　　昌平：預(yù)計推盤200萬平米以上

　　“入選理由” 新老項目放量規(guī)模預(yù)計超200萬平米

　　無論是普通住宅還是別墅市場，該區(qū)域預(yù)計至少有20個項目推盤，放量規(guī)模超過200萬平米。一些在售樓盤將陸續(xù)推出后期產(chǎn)品，去年成交的多個地塊預(yù)計今年晚些時候也將推盤。

　　根據(jù)昌平一些老盤的推盤計劃，昌平不少別墅項目將于今年3、4月間集中推盤。其中已經(jīng)明確的是：號稱100棟的別墅大盤———珠江壹千棟初定于4月份推出項目二期約113棟獨(dú)棟別墅，5月底該項目將推出三期約114棟，8月底推出四期約87棟。據(jù)保利地產(chǎn)有關(guān)人士介紹，保利壟上三期目前正在進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作，預(yù)計可提供200多套獨(dú)棟別墅的產(chǎn)品。

　　事實上，奧北尤其是昌平別墅年內(nèi)的市場供應(yīng)量將遠(yuǎn)不止這些。中海瓦爾登湖、東方普羅旺斯等當(dāng)?shù)囟鄠�在售項目都有較多的后備土地，這些項目今年還將陸續(xù)推盤，形成更為集中的新一輪別墅產(chǎn)品供應(yīng)。

　　普宅方面，昌平今年也將加大供應(yīng)量。據(jù)悉，目前，昌平在售的普通住宅項目有東亞上北中心、新龍城等，這些項目今年還會推出新樓。另外，2007年昌平共成交招拍掛上市土地6塊，以住宅為主，總建筑面積142萬平米，這些土地基本上會在今年至明年入市。

　　“純新盤加上2007年老盤后續(xù)二期開發(fā)，預(yù)計2008年昌平區(qū)放量將在200萬平米以上�！背蓸I(yè)行市場研究總監(jiān)蔡軍分析認(rèn)為，高端的別墅項目將漲至2.5萬-3萬元/平米；熱點區(qū)域的普通住宅可能漲到1.5萬元/平米。

　　開發(fā)商說

　　珠江壹千棟副總經(jīng)理吳波：去年昌平房地產(chǎn)市場不溫不火。今年昌平別墅將迎來新的放量高峰，同時，昌平區(qū)域靠近奧運(yùn)舉辦場所，估計房價受奧運(yùn)等因素影響也將會有所上漲。

　　區(qū)域放量　價格單位：元/平米

　　項目名稱 位置 預(yù)計放量 預(yù)計價格區(qū)間

　　珠江壹千棟 北七家鎮(zhèn) 314棟別墅 2.5萬-3萬

　　保利壟上 小湯山 200多套 價格未定

　　灣流匯 北六環(huán) 100多套 1.6萬-1.8萬

　　東亞上北中心 回龍觀 2000多套 1.1萬

　　泛朝青板塊：放量漸少但需求不減

　　“入選理由” 今年仍將延續(xù)去年的熱度

　　如果問北京哪個區(qū)域價格高但還是賣得好，朝青—朝陽公園東板塊無疑是典型代表。2008年，這一區(qū)域的住宅銷售放量不會像2007年那么多，主要以老項目后期為主，價格極可能會繼續(xù)上升。朝陽路快速公交和地鐵6號線的興建，CCTV、BTV的集體搬遷以及日益完善的周邊配套，都將使該區(qū)域的需求愈加旺盛。

　　朝青板塊近幾年升溫迅速，3年前均價才7000多元/平米的該區(qū)域，現(xiàn)在在售均價已經(jīng)全面突破15000元/平米，而2007年朝青板塊仍然是北京銷售最熱的區(qū)域。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于受朝陽路快速公交和地鐵6號線開工的利好影響，該區(qū)域的需求還會更加旺盛，不過就放量來看，2008年明顯不如去年，價格還會呈上浮趨勢。

　　據(jù)了解，該區(qū)域目前在售的項目有均價20500元/平米的潤楓水尚，均價19000元/平米的華業(yè)玫瑰郡，均價19000元/平米的合生橄欖季、均價18000元/平米的金隅鳳麟洲、均價25000元/平米的泛海國際，還有均價36000元/平米的星河灣。這些項目的后期放量也將形成2008年該區(qū)域的主要供應(yīng)量。比如泛海國際即將推出一期的最后三棟樓，大約有300多套房，后期近60萬平米住宅的大部分也有望在2008年推出。天鵝灣將在2008年推出7萬平米，潤楓水尚、華業(yè)玫瑰郡都會在2008年有比較多的放量。

　　與老盤后期相比，該區(qū)域純新盤較少。即將開盤的公園1872是招商地產(chǎn)打造的新項目，目前售樓處已見端倪，主打高檔住宅概念。據(jù)了解，公園1872住宅面積約26萬平方米，商業(yè)辦公約4萬平方米，開盤均價尚未確定，但有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測每平方米均價不會低于2萬元，有可能達(dá)到2.5萬元。

　　開發(fā)商說

　　天鵝灣銷售副總監(jiān)鄭子賓：天鵝灣2008年的放量將會有所萎縮，預(yù)計減少4成到5成，同區(qū)域的其他項目的放量也不會超過去年。在放量較少的前提下，區(qū)域在逐步成熟，且市場的需求量仍在上漲。所以，我預(yù)測今年該區(qū)域內(nèi)房價仍會出現(xiàn)穩(wěn)定的上浮。

　　區(qū)域放量　價格單位：元/平米

　　項目名 位置 放量 預(yù)計價格區(qū)間

　　天鵝灣 朝陽北路 約7萬平米 20000元左右

　　潤楓水尚 朝陽北路 數(shù)百套 20500元

　　合生橄欖季四期 朝陽北路107號 300套 19000元以上

　　公園1872 紅領(lǐng)巾公園 30萬平米 25000左右

　　燕郊：今年仍是低成本置業(yè)首選

　　“入選理由” 供應(yīng)量和價格優(yōu)勢依然明顯

　　目前北京的整體房價雖然沒有繼續(xù)快漲，但依然維持了高位，不少人還會因為承受不起高房價而選擇到燕郊置業(yè)。在東部的供應(yīng)結(jié)構(gòu)中，燕郊的放量優(yōu)勢在2008年依然明顯。

　　京東去年以來的住宅放量及熱銷樓盤，主要集中在朝青、百子灣及燕郊區(qū)域，燕郊的代表性樓盤有上上城、納丹堡、美林灣、東方夏威夷、潮白人家、城美·維多利亞、金玉源、華泰·憶江南、風(fēng)尚國際公寓、歐逸麗庭等。2008年，燕郊將有數(shù)個新項目入市，加上老盤后期，預(yù)計將有近10個項目提供2萬套左右的住宅。

　　即將于2008年入市的項目有：新銳時代預(yù)計2008年1月5日開盤，準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，戶型面積在65-130平米之間，開盤價5300-5600元/平米；天洋城預(yù)計2008年1月開盤，項目共32萬平米，約為3500戶，2009年6月入�。粴W逸麗庭最后兩棟預(yù)計2008年開盤；西堤島預(yù)計2008年3月開盤，5棟公寓類住宅樓，共584套。

　　一些已入市的項目2008年仍有較大的供應(yīng)量，如風(fēng)尚國際公寓C號樓已于2007年12月1日開盤，提供39平米至60平米的一居、61平米至90平米的兩居、98平米的三居及大戶型復(fù)式，均價5000元/平米；馥香谷在2007年12月底傳出開盤消息，預(yù)計2008年7月或8月入住，均價4000元/平米；潮白人家6號和7號樓于去年年底開盤，總共有400多套房源，開盤均價6400元/平米。

　　2007年底，北京高價房陷入“有價無市”局面，燕郊6000元以上的項目普遍面臨銷售壓力，預(yù)計今年價格不會大漲，有兩個項目的銷售員在接受記者電話咨詢時，報出的平均價格有200元左右的小幅下調(diào)。

　　開發(fā)商說

　　上上城總經(jīng)理曲靖：燕郊區(qū)域今年仍將保持較大的價格優(yōu)勢，同時，產(chǎn)品質(zhì)量也在穩(wěn)步提升，認(rèn)可度在快速提高。

　　區(qū)域放量　價格單位：元/平米

　　項目名稱 位置 放量 預(yù)計價格區(qū)間

　　新銳時代 匯福路東 共600戶 5300-5600

　　西堤島 京哈路北28號 66000平米 價格待定

　　天洋城 迎賓路 32萬平米 3900

　　歐逸麗庭 順路西側(cè) 50522.39平米 5900

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