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        房價下跌真相不清:真降價還是商業秀?

        2008年01月07日 10:34 來源:經濟參考報 發表評論


            2007年12月20日,國家發展和改革委員會、國家統計局日發布的最新調查顯示,11月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.5%,漲幅比上月高1.0個百分點;環比上漲0.8%,漲幅比上月低0.8個百分點。 與數據相反的是,現在部分城市房價下降帶來的“房價出現拐點”論一浪高于一浪,房價是漲還是跌,撲朔迷離。 中新社發 馬健 攝


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          近期,福州、廈門等城市的一些房地產項目爭相打出“特價房”廣告,有的開發商不惜提供“免息墊付10%首付款”的優惠,甚至個別地段的樓盤自曝房價“下跌”的消息。然而現實中的房價依舊堅挺,這一連串的商業秀是否只為制造一波樓市降價的假象?

          “特價”“降價”的真面目

          福州樓市近日不斷推出“特價房”,記者隨機挑了一個特價樓盤查看究竟。從市中心乘坐公交車約半個小時,再步行約20分鐘,記者好不容易找到了這個特價樓盤。

          走進售樓部,記者看到只有一位看房的顧客。售樓小姐馬上圍上來熱情地向記者介紹,“特價房”出售有限定數量,每平方米6300元。如果交納五萬元的預訂金,售樓部可以提供“免息墊付10%首付款”的優惠。

          售樓小姐向記者推薦的七套“特價房”都是三層以下的房子,而且朝向背陰。售樓小姐在一旁催促說:“特價活動就只今天一天,也就剩下這七套了,這個樓盤的其他每套都是每平方米7000元以上賣出去的。”

          記者問那位正在看房的顧客是否會買。他苦笑著說,這個地段的商品房均價也就每平方米6350元左右,雖然一平方米便宜了50元,但都是銷售尾盤的房子,“以前,許多樓盤在掃尾銷售時,優惠力度都比這大”。

          他還告訴記者,這些天,他接連看了好幾家“特價房”樓盤,不是樓盤的位置遠離市中心,交通不方便,就是房子的本身條件不好。相反,一些在市中心新近開盤項目,房價還在上漲。

          在福州市中心華林路上有一處房地產項目前不久開盤,記者來到該項目售樓部詢問預售情況。售樓部經理拿著預售登記簿告訴記者,房子去年11月底就賣完了,開盤均價每平方米8000元左右,賣到最后幾套就漲到了一萬元以上。

          據了解,開發商近期推出的一些所謂“降價房”,房價明降暗漲。位于廈門市海滄的一個在售樓盤近日放出“每平方米降價400元”的消息,吸引了不少買家的注意。劉玉珍女士很早就開始關注這個樓盤,她說:“這個樓盤去年8月份開盤,均價每平方米8000元,國慶節后,均價被拉到每平方米8900元,11月份開始每平方米降價400元,但還是比開盤時漲了500元。”

          觀望者到底在觀望什么

          福州大學房地產研究所所長王阿忠認為,一連串“特價”“降價”現象,一方面反映了當前樓市低迷的現狀;另一方面又制造了房價下跌假象,總之是開發商“救市”的商業秀,說明近一段時期樓市已然呈現“虛熱”癥狀。

          在樓市“虛熱”的大背景下,房地產市場逐漸回歸理性,觀望氣氛日漸濃重。記者發現,觀望者的心態迥然不同。

          “房貸新政策”進一步明確“第二套房貸”以家庭為單位的政策,確實抑制了一部分人的購房計劃,但一些大型房產中介老板認為,目前存在大量有購房自住需求的客戶,“房貸新政策”對這批人來說,只能起到“緩兵”作用,“現在買房的人確實少了,看房的人多,但等銀行房貸一旦松動,看房的還是會立即辦手續的。”福州康居房產信息咨詢公司置業顧問潘劍說。

          持幣觀望的買家多種多樣。記者在探問“特價房”時遇到的那位顧客說,他現在住的是一套單位分的福利房,只有60多平方米,一家三口居住感覺有點擠了,一直想換個大一點的房子,這個問題遲早得解決,現在是觀望期。

          王阿忠說,從1998年實施房改政策至今已10年,當初享受福利分房的一部分人逐步進入住房更換期,改善居住條件的需求日漸強烈,加上青年婚姻高峰期來臨、城鎮化加速推進等原因,我國房地產市場需求熱的狀況近兩年來不斷加劇,也導致了房價不斷上漲。

          還有一些買家觀望只為等待炒房時機。魏剛就是廈門的一位職業小炒家,目前還有兩套“擱置在手頭”。魏剛說,房子出不了手,資金周轉相對比較緊張,加上房貸從緊、利息提高,追加投資房地產只能等待機會。

          調控政策仍需加大執行力度

          專家指出,當前房地產市場“量縮價漲”在許多城市蔓延,需警惕樓市“虛熱”背后的降價假象,可能引發新一輪的房價快速上漲。房價的上漲涉及面寬,調控政策仍需加大執行力度。

          業內人士認為,從過去兩個月的情形看,銀行房貸成為穩定房價的一項關鍵因素,樓市出現降價假象多少也與房貸政策有關聯。

          在房地產界有著近20年從業資歷的閩江學院經濟師林忠華認為,補充后的房貸新政策既保障了居民改善住房條件的合理需求,又在一定程度上遏制了投機炒房行為。該新政策在執行時,如果各方沒有嚴格把關,認真配合,仍有空子可鉆。

          林忠華說,房貸的一個重要環節是抵押物估值,對貸款人而言,估值結果比首付本身更為重要。銀行首付即使提高到50%,如果房屋的評估體系不嚴格,炒房者照樣可以從銀行貸到期望額度的資金。

          業內人士還擔心,房貸首付比例提高,對于二手房市場帶來的首付壓力要明顯大于一手商品房,這可能導致二手房市場的購房需求轉向一手商品房,進而進一步刺激房價上漲。

          福州市社科院經濟研究所研究員朱劍修說,近幾年,國家每出臺一項新的調控房價政策,都會出現一段時間的觀望,房價也有短暫波動,然后房價反復上漲。以房貸為例,其實早在8、9月份,全國各大銀行的放貸額已達80%至90%,年底自然無錢可貸,到了新的一年,新的房貸指標出來,市場是否反復,實難預料。(來建強)

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