現象

　　近20個樓盤促銷打折多是南方進京開發商

　　“沒錯，現在買我們的別墅，確實送寶馬，但是這是合生和珠江對客戶的一個感恩反饋，并不是誰買房都能送寶馬的。”昨天傍晚，記者就網友熱議的“珠江奧古斯塔城邦買房送寶馬”一事，向該項目宣傳策劃有關負責人趙津求證時，趙津肯定地回答了記者。

　　近日，繼富力桃園推出“買房送奧迪(可直接沖抵房款)”活動后，“珠江奧古斯塔城邦買房送寶馬”的活動再次吸引了購房人的眼球。亦莊珠江奧古斯塔城邦售樓處，漆光閃亮的“MINICooper”寶馬已登場。趙津告訴記者，“符合條件的買房人，可以要車，也可以直接沖抵58萬元的房款。”按照他的解釋，“買房送寶馬”是珠江、合生對老客戶的一個答謝，并不是“促銷活動”，購房人只有符合三個條件才可以享受“買房送寶馬”活動：其一，必須是購買奧古斯塔城邦的別墅產品；其二，必須是老客戶或者老客戶介紹的；其三，購房人必須是進駐亦莊開發區世界500強企業中的員工。

　　另一個深圳進京的開發商金地集團的促銷活動也引起了購房人的關注。記者在金地格林小鎮6銷售現場了解到，“雙節”、“歲末賀禮”促銷，金地格林小鎮6推出了8套“送裝修款”的特惠房，有兩居、三居和復式，兩居贈送的“裝修款”大約4萬元，三居的是7萬元，而面積達到240平方米的復式則送20萬元的裝修款。“如果是老客戶介紹來的，雙方還都能獲贈2年的物業費。”介紹完“特惠房”，銷售人員還特意向記者強調了這點。

　　據不完全統計，從去年年底至今，類似珠江、金地這樣，推出或大或小、或多或少的“回饋”或者“特惠房”，或贈送家電，或贈送物業費，或贈送可直接沖抵房款的“車或裝修”的等等贈送活動的樓盤近20個，幅度最大、最有吸引力的以廣州、深圳、上海來的開發商富力地產、珠江地產、合生地產、金地地產、世貿地產為代表。

　　原因

　　“一房難求”成為過去“房子賣不動”變現實

　　“這些活動都是為了促銷，給那些在猶豫、拿不定主意現在買不買的購房人一點推力———沒有辦法，觀望確實出現，必須借促銷推動銷售速度。”對記者“今年‘賀歲送禮’緣何這樣重”的問題，上述樓盤中只有一家開發商承認是因為觀望的出現而不得不做促銷。而包括珠江、合生、富力等在內的多家樓盤，都不承認是促銷，強調“是年底回饋客戶”或者是“年底活動”等。

　　國美第一城總經理陳云峰對此認為，長期看，樓市的前景應該是值得樂觀的，短期看，開發商確實正在經歷著一場非常大的市場震蕩，“一房難求”的局面已經一去不返。

　　“從去年6月到11月，北京樓市任何一個項目，幾乎平均每個月的均價都要上調1000元，但就最近一段時間來看，樓市確實正在面臨一個低潮期，一線的經理人感受最為明顯。”陳總經理說，“不管今后樓市大勢如何，但就眼下而言，‘一房難求’的局面已經看不見了。造成這種局面的原因，我們認為從緊的金融政策確實發揮了很大影響。”在他看來，包括“第二套房”細則在內的嚴厲信貸政策的出臺也是市場變化的重要原因———“首付提高10%，一般能夠消滅30%的市場需求，單此一項就能大大減緩我們的銷售進度以及資金回流速度。因此，開發商目前確實在經歷著很嚴峻的資金鏈壓力。”

　　觀點

　　眼下出現的房子賣不動現象是階段性的還是一個新趨勢的開始？同樣，開發商的促銷是階段性的還是趨勢？調查中，目前市場人士對此持有兩種態度。一部分人認為，2008年北京樓市將延續這種銷售減慢的態勢，出現“供應變少，銷售變慢，交易量也變慢，房價走穩”的態勢；一部分人則認為，“眼下的房子賣不動現象到三四月份就將得到終結，全國兩會結束后，樓市會重現活躍景象。”

　　持前種觀點的人認為，眼下有的開發商搞促銷，主要是房子賣不動、銷售回款慢，打亂了資金安排，尤其是對那些在全國各地都不斷有新項目在開盤的規模化開發房地產企業。不愿意透露姓名的幾位開發商負責人向記者交底：“所有的這些都是由國土部39號令引起的。”據他們介紹，“國土部39號令規定，上市交易土地必須交清所有的土地出讓金才可以辦理土地證，而現在銀行已經不給開發商提供開發貸款去交土地出讓金了。這就意味著，規模化發展、不斷拿地的開發商必須把現金流都首先保證土地出讓金的繳納，只有這樣，才能辦理施工證、預售證，才能快速開盤，銷售形成回款。項目越多，對這個循環的速度要求也越高，這就是為什么這輪促銷中，南方的一些房地產企業尤其是上市房地產企業促銷力度比較大的原因。”他們認為，“這個土地政策不會改變，因此，今后越來越多的開發商會面臨資金鏈問題，在融資不是很通暢的現狀下，唯一比較靠譜的解決方法便是，調整利潤預期，加快銷售速度。”

　　而持后一種觀點的人顯然不這么認為。他們中的多位人士首先強調，“促銷的樓盤是少數，剛公布的2007年12月的房價環比上漲了12%可以說明這點。”其次，他們認為，這輪觀望的源頭是深圳、廣州樓市的調整，“因為全國各地房價已經多年未出現深圳樓市這樣的調整狀態，所以深圳樓市這次的調整對北京購房人的影響很大。再加上第二套房貸細則的出臺等等宏觀調控政策的出臺，購房人出現觀望是情理之中的，但大于供給的需求仍然存在，并沒有因為觀望而消失。”他們認為，這種狀態會在兩會后結束，因為全國兩會期間，2008年的房地產政策走向會得到明確，屆時，新一輪購房熱潮會來臨，“畢竟在土地供應以及金融信貸政策縮緊的前提下，北京樓盤供應越來越小于需求，這已經是一個不爭的事實。”（余美英）