“望京，157平方米＋40平方米露臺，140萬元，精裝。”看到這樣的房源廣告，不少消費者會認為，那露臺是買房時贈送的。不過，被這則廣告吸引并支付了定金的王女士發現，該房屋的實際情況與廣告不符。業內人士提醒消費者，買房時要以房產證登記面積為準，不要被廣告宣傳所迷惑。對于露臺、地下室等面積歸屬情況，一定要了解清楚再交定金、簽合同。

　　是陽臺還是露臺

　　王女士是在去年11月上旬，從北京市某媒體上看到某房屋中介公司發布的上述二手房房源廣告的，她頗為心動，聯系了這家房屋中介公司。中介公司告訴她，這套房子是復式結構，位于頂層，面積是157平方米，還有一個40平方米的露臺沒有算在內，如果算上露臺，房子的實際面積是197平方米。“望京周圍的房價當時已經達到1.2萬元／平方米了，因此覺得140萬元的價格很值。”中介公司帶著王女士看過房子以后，王女士對房子十分滿意，當即交付了5萬元定金。

　　但是，當王女士與房主及中介公司簽訂買賣合同時發現，該房屋房產證上標明的建筑面積為157平方米，戶型圖上顯示，有一個半封閉式陽臺(40平方米)。王女士咨詢有關人士后得知，按照國家有關規定，半封閉式陽臺是按照投影面積的一半計入房屋建筑面積的。也就是說，廣告中所稱的40平方米露臺，其實就是這個半封閉式陽臺，其面積的一半已被計入建筑面積。了解情況后，王女士要求中介公司退還定金或者降低房款。

　　中介公司的有關負責人告訴王女士，該公司發布的二手房房源廣告屬要約邀請，只是希望購房人前來訂立要約的意思表示，并非合同要約。有關二手房的面積，要以房產證上的面積為準，不能只看房源廣告的內容。王女士已經看過房子且繳納了定金，若現在不想要房子，定金不能退。

　　是要約還是要約邀請

　　1月21日，北京市憶通律師事務所律師秦兵接受記者采訪時說，對于房地產廣告的糾紛，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》有規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。上述糾紛中，王女士是看到房源廣告上的房價很有誘惑力，才打算購買這套房子的，房源廣告對王女士的購買行為產生決定性影響，因此應該算是要約。房屋中介公司違約，應該承擔違約責任。

　　另外，根據《廣告法》的規定，房屋中介宣傳贈送露臺，但是實際上并不是贈送，這已涉嫌構成欺騙和誤導消費者的虛假宣傳，應承擔相應的法律責任。這種情況下，中介公司要么撤銷合同退還定金，要么降低房價銷售。

　　露臺面積由整棟樓業主分攤

　　據記者了解，不管是新房還是二手房，開發商或房屋中介公司宣傳購房送露臺、陽臺、地下室等的情況并不少見，常因這些部位面積的歸屬問題引發糾紛。

　　據秦兵介紹，按照1982年原國家經濟委員會制定的《建筑面積計算規則》的規定，露臺是指供人室外活動的屋面或底層地面伸出室外的有維護無頂蓋的臺面，如果發生火災等危險時，露臺是供整樓的人逃生用的，其面積由整棟樓的業主分攤，并不計算在某個業主所購房屋的建筑面積之內。封閉式陽臺按投影面積的全部計入建筑面積，非封閉式陽臺、挑陽臺則按照投影面積的一半計入建筑面積。地下室、半地下室面積應該視情況而定，如果屬于某個業主所有，應該計算在建筑面積之內，如果屬于整棟樓的業主共用，其面積應該分攤。

　　秦兵提醒消費者，在對待房地產房源廣告時，要注意廣告與宣傳資料里所包含的內容與該商品房的質量、面積等真實性是否一致，對于露臺、地下室等面積歸屬情況，一定要了解清楚再繳定金、簽合同。(記者 何春雷)