高位買樓的深圳炒樓者現(xiàn)在所面臨的,已經(jīng)不僅僅是資產(chǎn)的賬面損失,需要每個月真金白銀支付給銀行的按揭款,成為他們無法回避的現(xiàn)實問題。
中原地產(chǎn)剛剛公布的數(shù)據(jù)顯示,深圳4月份房價再度回落12%,跌破12000元/平方米。一手房價持續(xù)下跌讓越來越多炒樓者手中的房子資不抵債,即使賣掉房子也不足以償還銀行貸款的案例越來越多。
雖然深圳部分銀行第一季度的統(tǒng)計并未顯示出個人住房貸款的不良率有所增加,但種種跡象顯示,二季度的形勢將不容樂觀。
資不抵債炒樓者面臨兩難
經(jīng)過深圳一位中介人士的介紹,記者得以了解到李先生所面臨的困境。這個激進型投資者,在去年高峰時期接連購買了幾套房,從而讓自己每個月的按揭供樓款高達5萬元。戲劇性的是,他目前每個月的工資僅5000元,是供樓款的十分之一。
上述中介人士稱,對于這種投資者來說,斷供是被迫作出的選擇。據(jù)介紹,在堅持了兩三個月供樓后,李先生被迫選擇斷供。因為隨著房價的下跌,即使賣掉房子也不足以償還銀行貸款,斷供是絕路一條。
事實上,對于炒樓者而言,斷供是一個比較艱難的決定,這意味著個人在銀行信用體系中被記入黑名單,將來希望東山再起的機會幾乎為零。
去年曾經(jīng)在深圳一個社區(qū)購買房子的另外一名購房者跟記者算了一筆賬:她當時購買房子時單價為14000元/平方米,如果按照100平方米計算,總房價140萬,七成貸款額為98萬。但現(xiàn)在該盤一手價格已經(jīng)下調(diào)到8000元/平方米,100平方的房子即使賣掉也只能賣80萬元,連銀行貸款都無法支付。
這位女士所焦慮的不僅是資產(chǎn)在賬面上的縮水,而是現(xiàn)在每個月需要面對的供樓款。如果以現(xiàn)價買房,只需供2000元/月,但去年高價買房的代價卻是月供4000元。巨大的差距讓這位普通購房者在未來的很多年內(nèi),都將無法擺脫嚴重虧損的心理陰影。
在深圳,面臨供樓款困擾者不在少數(shù)。有業(yè)內(nèi)人士稱,深圳炒樓群體里面不乏超級大戶,這些人很早就開始涉足樓盤投資,也從早期的操作中賺取了豐厚的利潤,這中間有部分香港人。他們敢于大面積投資,少則幾十套房,多則上百套房。供樓款上,多的每個月需給銀行兩三百萬,少的也有幾十萬。有炒樓者曾經(jīng)透露,他所了解的最大規(guī)模的投資者,一個人手中持有100多套房,每個月需付按揭款高達300萬元。
眼下,開發(fā)商在一手市場上的降價已經(jīng)給這批炒樓者造成很大的壓力,二手貴過一手的現(xiàn)象在深圳比比皆是。記者從部分中介了解到,有業(yè)主開始低價甩賣求得脫身,但也有業(yè)主積極放租緩解供款壓力。
深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理李智耀稱:“現(xiàn)在面臨供樓壓力的客戶比例不算太高,但卻呈現(xiàn)增加趨勢。特別是價格下跌幅度較大的盤,即使賣掉房子,也不足以償還貸款,這種客戶的壓力比較大。”
據(jù)他了解,有人低價甩賣房子或者干脆斷供,但也有炒樓者想盡辦法勉強支撐,例如每三個月還一次款。根據(jù)銀行的現(xiàn)行標準,只有連續(xù)三個月不還款者,才被認定為斷供。
不良個貸浮出水面
日前,上海市銀監(jiān)部門公布的信息顯示,第一季度上海個人住房貸款不良率有所上升,但在深圳,幾乎沒有銀行向外界公布這一數(shù)據(jù)。在銀行之間,這被視作高度機密。
有接近銀行的人士稱,深圳發(fā)展銀行第一季度的個貸不良率不到1%,還屬于比較低的水平。但這位人士并不看好第二季度。在他看來,從去年第三季度開始降溫的深圳樓市,讓很多投資者手中的房子賣不出去或者不愿賣出,這些投資者至少會堅持一段時間。另外,斷供也要在三個月之后才體現(xiàn)在賬面上,因此,第二季度將是非常關(guān)鍵的時期。
據(jù)了解,深圳發(fā)展銀行個貸業(yè)務方面開始較為激進的銀行,曾經(jīng)在全國最早嘗試循環(huán)貸業(yè)務。而以農(nóng)業(yè)銀行為代表的國有銀行,則在去年的個貸中相對保守,但是去年的個貸業(yè)務量也有大幅度的增長。
深圳人民銀行的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,截至2005年12月末,深圳個貸余額為1421.3億元;2006年12月末的個貸余額為1719.7億元,增幅為21%,但在2007年底,該數(shù)字已經(jīng)接近2300億元。2007年的貸款主要發(fā)生在上半年,僅至2007年5月末,深圳個貸余額為2130.9億元,比2006年12月末增長411.2億元,增幅為23.9%。
另有研究顯示,深圳個貸增長與房價呈現(xiàn)正比例增長,其高峰均發(fā)生在4~7月。去年7月份,深圳的個貸增長額達到歷史最高值201.9億元之后,才開始逐步減少,直到11月下滑到60億元左右。
中原地產(chǎn)的研究報告也估算:按七成貸款額計算,2007年4~7月的銀行商品住宅房貸按揭款占全年商品住宅房貸按揭總額的51%,涉及金額555.46億元人民幣。
中原地產(chǎn)新近的房價統(tǒng)計顯示,目前深圳的房價已經(jīng)回落到去年5月之前的水平。這意味著去年5月之后買房者多數(shù)面臨虧損,而由此發(fā)生的貸款,也徘徊在安全線的邊緣。
有銀行人士透露,目前各分行都開始陸續(xù)暴露出斷供的現(xiàn)象,即使去年放貸中比較保守的分行,也會有幾宗貸款斷供。
深圳某國有銀行的分行行長對第二季度的住房貸款不良率表示擔憂。他說目前還看不到大面積斷供的跡象,但未來幾個月的形勢不容樂觀。一旦大面積斷供,銀行將大面積拍賣,那么二手樓市將遭受更大的壓力。
在多處中介代理行,記者發(fā)現(xiàn)很多炒樓者在積極自救,一些知名樓盤旁邊的中介,二手放盤價一般都比一手房低10%左右,盡管這些二手房當初的購買價格遠高于現(xiàn)在的一手價。畢竟,斷供絕對只是最后的選擇,能賣一套房,就能爭取更多與銀行和市場周旋的時間。(張艷紅)
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