隨著上海老齡化程度越來越高，住房“倒按揭”越來越引起社會各方的關(guān)注�！暗拱唇摇边@個“舶來品”在國人的頭腦中越來越清晰，它的實(shí)施漸行漸近……

　　“倒按揭”從后臺走向前臺

　　“倒按揭”又稱“反向住房抵押貸款”，即指房屋產(chǎn)權(quán)擁有者將房子抵押給銀行或保險公司等金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)綜合評估房產(chǎn)擁有者的年齡、生命期望值、房產(chǎn)現(xiàn)有價值和預(yù)計人去世時的房產(chǎn)價值等因素，然后每月支付房產(chǎn)擁有者一筆固定的資金。期間房產(chǎn)擁有者繼續(xù)獲得居住權(quán)，直至其去世。最后，金融機(jī)構(gòu)將其房產(chǎn)出售，所得房款用于抵消房產(chǎn)擁有者在抵押期間所得到的資金。有的國家還規(guī)定，若過后房產(chǎn)升值了，多余資金則歸還房產(chǎn)擁有者家屬。

　　“倒按揭”方式最早起源于荷蘭，至今已有20年余歷史。由于此種方式主要用于擁有房產(chǎn)的老人，又稱“以房養(yǎng)老”模式。隨著我國進(jìn)入老齡化時代，“以房養(yǎng)老”越來越成為社會一大熱點(diǎn)，不少金融機(jī)構(gòu)和開發(fā)商躍躍欲試。

　　2003年，國內(nèi)一家知名房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)率先提出實(shí)施“倒按揭”模式，呼吁盡早將國外的“以房養(yǎng)老”模式引入國內(nèi)。

　　2006年2月，上海綠地集團(tuán)在推銷“21世紀(jì)城孝賢坊”樓盤時推出一個被稱為“忠孝兩全”的“以房養(yǎng)老”模式，該模式從某角度說類似于住房“倒按揭”。

　　2006年3月，上海市人大代表在人代會上呼吁對老年人開展“以房養(yǎng)老”的嘗試，此舉引起上海市公積金管理中心的注意。該中心政策法規(guī)處表示，將同其他有關(guān)部門開展研究,爭取盡快制定一個初步構(gòu)想。

　　2007年10月，上述國內(nèi)知名房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)擬定一份“以房養(yǎng)老”的“倒按揭”方案，該方案很快就通過相關(guān)部門的審批。據(jù)了解，實(shí)施“倒按揭”的具體操作單位則是一家國內(nèi)的人壽保險公司。

　　2008年4月，上海市民政局和市老齡辦聯(lián)合召開一次關(guān)于如何開展“以房養(yǎng)老”的新聞發(fā)布會，表示上海已對“倒按揭”這一“不靠子女靠房子”的新型養(yǎng)老模式予以較大的關(guān)注，目前已經(jīng)進(jìn)入正式研究階段。該新聞發(fā)布會上披露如下信息：

　　我國80歲以上高齡人口正在以每年100萬的速度遞增，老齡化速度在世界上名列前茅。上海是國內(nèi)第一個步入老齡化的城市，老齡化比例超過13.4%,位居國內(nèi)之首。預(yù)計到2025年，這一比例將超過30%。

　　為“倒按揭”算一筆賬

　　不少專業(yè)人士認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”作為一項新興事物能大大提高老年人的現(xiàn)實(shí)生活水準(zhǔn)。如果在金融創(chuàng)新方面能有所作為的話，“倒按揭”完全可以在國內(nèi)迅速推廣。

　　一位保險公司人士說，國內(nèi)保險業(yè)通過短短15年時間，今天已發(fā)展到保險覆蓋生、老、病、死、殘等各個領(lǐng)域，唯一空白的就是“倒按揭”。目前國內(nèi)養(yǎng)老保障體系主要由三部分組成，即社保、商業(yè)保險和企業(yè)年金。其中社保只能保障市民平均生活水平，商業(yè)保險比較適合年輕人和生活較富裕的人，而企業(yè)年金只有少數(shù)企業(yè)才能享受。如果通過“倒按揭”方式將老年人擁有的資產(chǎn)通過配置變成其生活資源之一，則彌補(bǔ)了國內(nèi)保險體系的一大缺口。目前很多“空巢”老人生活水平低下，實(shí)施“倒按揭”一定程度上也能提升其生活水準(zhǔn)。

　　有人替一位63歲老人算了一筆賬：該老婦居住的房子目前市價為80萬元，按上海女性平均期望壽命82周歲的話，老人理論上預(yù)期壽命為19年。19年以后該住房和土地增值估計約40萬元，算去那時房屋折損30萬元，房價總價約90萬元。除去房價評估費(fèi)、稅費(fèi)等費(fèi)用，金融機(jī)構(gòu)可按照房價的70%支付老人一筆資金。按月度計算老人每月可獲生活費(fèi)約為2700元，加上自己低保金約350元(2008年8月后執(zhí)行)，老人每月可有3000多元現(xiàn)金可自行支配。盡管只是一個粗略算法，但老人的實(shí)際生活水平確實(shí)是提高了。

　　實(shí)施“倒按揭”并非一帆風(fēng)順

　　盡管“倒按揭”日漸深入人心，其優(yōu)點(diǎn)也是十分明顯的。但是，若要真正實(shí)行并非易事，至少目前人們還存在不小的爭議。

　　爭議一：社會反應(yīng)不一

　　目前不少老年人對“倒按揭”還不甚了解，更談不上“以身試法”。市公積金管理中心近日透露，2007年前曾經(jīng)開展過一次“以房養(yǎng)老”的試點(diǎn)調(diào)查。當(dāng)時連續(xù)向許多老人寫信征詢意見，結(jié)果不足10個老人回了信，而愿意報名者更是寥寥無幾。據(jù)傳，市公積金管理中心不久在幾個報名老人中選出一戶進(jìn)行試點(diǎn)，以后的情況不得而知。

　　作為當(dāng)今時勢下的老年人有著不少疑慮和擔(dān)心，其中不乏對此種模式不了解，也有的擔(dān)心同子女產(chǎn)生不必要的糾葛。更有的表示把房子抵押掉還要好好算計一下，不少人抱有“千算萬算算不過專業(yè)金融機(jī)構(gòu)”、最終可能吃虧的思想。正因?yàn)樯鐣�對此反�?yīng)冷淡，致使有關(guān)部門和機(jī)構(gòu)遲遲下不了推出實(shí)施方案的決心。

　　　　爭議二：子女無法接受

　　眼下國內(nèi)人士認(rèn)為，此舉有悖于傳統(tǒng)的倫理親情道德觀念。一位社會學(xué)教授說，歐美人家庭視“倒按揭”為正�，F(xiàn)象，但中國不行。這里的父母對子女的愛是無止境的，造成下一輩要求上一輩越來越多的單向支持。不少老年人或許會想，一旦房產(chǎn)抵押掉了，那么家庭的親情也有可能被“抵押”掉了。一方面老年人在感情上無法接受，另一方面子女們更無法接受。因?yàn)�，許多年輕人買不起房子，期望通過繼承父母的房產(chǎn)權(quán)獲得房子�！暗拱唇摇北厝粍儕Z子女的這一房產(chǎn)繼承權(quán)利，可能更加深獨(dú)生子女背景下“空巢”老人的困境，最終遭受損害的還是老年人自己。

　　爭議三：存在多種風(fēng)險

　　一位銀行業(yè)人士說，作為金融機(jī)構(gòu)一般不太愿意推出“倒按揭”項目，其中隱藏諸多風(fēng)險。

　　正常的房地產(chǎn)按揭是銀行用存在風(fēng)險的房產(chǎn)(價值隨市場發(fā)生變化)換來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而“倒按揭”則是銀行用穩(wěn)定的現(xiàn)金流換取風(fēng)險較大的房產(chǎn)。而且操作“倒按揭”手續(xù)十分復(fù)雜，其中涉及到房地產(chǎn)評估、利率的不穩(wěn)定、人的壽命預(yù)期、房價波動造成抵押資產(chǎn)的變化、國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢變動等許多難題。一旦出現(xiàn)不穩(wěn)定狀況就有可能發(fā)生違約現(xiàn)象，到時金融機(jī)構(gòu)很難收場。

　　金融機(jī)構(gòu)還有一大心理障礙，即目前國內(nèi)的土地使用權(quán)體制。我國目前住宅土地使用權(quán)期限70年，如果購房者花二三十年時間還清房貸，等到退休后再申請“倒按揭”，那金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)所擁有的年限權(quán)益已所剩無幾。另外，一旦房子需要拆遷，那“倒按揭”豈非成為無本之木了嗎？如果對上述政策和變化沒有明確規(guī)定，金融機(jī)構(gòu)會有積極性嗎？

　　“倒按揭”技術(shù)方面同樣面臨一些“瓶頸”制約：“倒按揭”目前實(shí)行的是“聯(lián)體保險”，必須同時計算夫妻兩人的預(yù)期壽命。對于這種不可靠的“預(yù)測”，其技術(shù)難度之大可想而知。

　　該銀行人士認(rèn)為，歐美國家之所以流行“倒按揭”，這同那里實(shí)行高額的遺產(chǎn)稅有很大關(guān)系，這可以使老人在“以房養(yǎng)老”還是“留下房子”兩者之間較容易地作出選擇。以美國為例，子女要繼承包括房產(chǎn)在內(nèi)的遺產(chǎn)須繳納60-80%的遺產(chǎn)稅，這就使許多老年人從經(jīng)濟(jì)角度選擇將房產(chǎn)“倒按揭”，子女對此也少有異議。因此，目前國內(nèi)還缺少實(shí)施“倒按揭”的生存土壤。(葛頌茂)