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        杭州樓盤(pán)定價(jià)藏玄機(jī) 購(gòu)房者究竟該怎么選房?

        2008年08月07日 13:45 來(lái)源:錢(qián)江晚報(bào) 發(fā)表評(píng)論

          記者近日前去杭州某熱銷(xiāo)樓盤(pán),發(fā)現(xiàn)該樓盤(pán)在定價(jià)上可謂是“五花八門(mén)”:四種戶(hù)型的同個(gè)樓層同幢樓,都有不同的定價(jià),其中,80多平方米的戶(hù)型因?yàn)槟媳笔欠裢L(fēng),竟然有2000多元/平方米的差價(jià)。

          “價(jià)格策略其實(shí)也是企業(yè)和消費(fèi)者之間的一場(chǎng)心理戰(zhàn)。如果消費(fèi)者買(mǎi)樓后,感到房子的價(jià)值大于定價(jià),那么樓盤(pán)就獲得了很大的成功;反之,消費(fèi)者肯定感到不滿(mǎn)意。”一位曾在知名樓盤(pán)任職、多次成功使用價(jià)格策略的職業(yè)經(jīng)理人如是說(shuō)。

          沒(méi)有賣(mài)不出去的房子,只有賣(mài)不出去的房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價(jià)策略,是整個(gè)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的重中之重,也是發(fā)展商不到開(kāi)盤(pán)最后一刻不肯輕易透露的“高度機(jī)密”。近段時(shí)間,由于樓市冷清,房子難賣(mài),新開(kāi)樓盤(pán)在定價(jià)上也頗費(fèi)腦筋,購(gòu)房者可留意開(kāi)發(fā)商的定價(jià)策略,以買(mǎi)到最合適自己的房子。

          大差距定價(jià),可找到高性?xún)r(jià)比房

          “均價(jià)”一向是人們判斷樓盤(pán)價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn),但近期市場(chǎng)形勢(shì)不好,均價(jià)已很難代表某個(gè)樓盤(pán)房源的實(shí)際售價(jià),不少樓盤(pán)都采用了拉開(kāi)價(jià)格距離的“差價(jià)”營(yíng)銷(xiāo)方式。

          如近期開(kāi)盤(pán)的南北·西岸,3幢公寓一幢位于河邊,景觀最好;一幢臨路,有點(diǎn)吵;還有一幢則處于中間。在定價(jià)上,沿河的東邊套售價(jià)達(dá)到1.8萬(wàn)~1.9萬(wàn)元/平方米,而臨路的那幢單價(jià)最低的房源為10990元。同樣都是公寓樓,價(jià)差達(dá)70%多,每平方米相差7000~8000元,總價(jià)相差數(shù)十萬(wàn)元。8月初開(kāi)盤(pán)的現(xiàn)代景苑,所推房源的單價(jià)差距也很大,不同房源的價(jià)格在1.5萬(wàn)~2.3萬(wàn)元/平方米之間,價(jià)差達(dá)8000元/平方米左右,幅度達(dá)50%。

          這樣拉大價(jià)差的定價(jià)策略,實(shí)際上是希望消費(fèi)群的面更廣一些。

          在這種“差價(jià)”定價(jià)上,記者發(fā)現(xiàn),購(gòu)房者還是可以找到一些高性?xún)r(jià)比的房子。假如開(kāi)發(fā)商注重在樓層上拉開(kāi)距離,那么在高層和小高層樓盤(pán)中,3~6層的房源如果在采光上沒(méi)有問(wèn)題,性?xún)r(jià)比還是比較高的。如城西某樓盤(pán),同幢樓4樓價(jià)格1.3萬(wàn)元/平方米,10樓價(jià)格就近1.6萬(wàn)元/平方米,100平方米相差近30萬(wàn)元。假如開(kāi)發(fā)商注重在東西邊套上拉開(kāi)距離,那么中間套的價(jià)格優(yōu)勢(shì)比較大。如某大盤(pán),同樓層,邊套要貴出1100元/平方米。假如開(kāi)發(fā)商注重景觀資源的差距,那么放棄花園、游池等景觀來(lái)?yè)Q取高性?xún)r(jià)比,也未嘗不可,畢竟都是同個(gè)小區(qū),這些設(shè)施可共享。

          記者提醒:

          價(jià)格差拉大帶來(lái)的直接效果就是拓寬樓盤(pán)的客戶(hù)層面,用某開(kāi)發(fā)商的話(huà)來(lái)說(shuō),就是“將各種層面的客戶(hù)都拉牢”。另外,由于部分單元用的是高定價(jià),也很容易形成價(jià)格參照體系,讓購(gòu)買(mǎi)高價(jià)單元的人獲得很大的心理滿(mǎn)足,而購(gòu)買(mǎi)了低價(jià)房源的人覺(jué)得自己買(mǎi)得很值。

          但俗話(huà)說(shuō),一分價(jià)錢(qián)一分貨。比如樓層差,比如南北不通風(fēng),比如靠近馬路,這些,購(gòu)房者在下單時(shí)都要權(quán)衡利弊,考慮清楚。

          打折、送車(chē)位,劃不劃算看總賬

          近期的樓市,打折送禮之風(fēng)越來(lái)越盛。

          城東某樓盤(pán)近日有房源推出,開(kāi)發(fā)商推出幾重禮,送家電,送家具,送家庭旅游,令人眼花繚亂。城東另一樓盤(pán),推出了買(mǎi)房送車(chē)位的促銷(xiāo)措施。140平方米以上的大戶(hù)型送一個(gè)車(chē)位,190平方米以上的復(fù)式戶(hù)型送兩個(gè)車(chē)位。

          今年七八兩月,杭州樓市出現(xiàn)反季節(jié)開(kāi)盤(pán)熱潮。從8月份新開(kāi)的兩個(gè)樓盤(pán)看,折扣力度相比7月份新開(kāi)樓盤(pán)有所加大。如橋西板塊的南北·西岸,一次性付款9.6折,按揭9.7折,開(kāi)盤(pán)當(dāng)日憑優(yōu)惠卡購(gòu)房?jī)?yōu)惠2萬(wàn)元。現(xiàn)代景苑,一次性付款9.6折,按揭9.8折。開(kāi)發(fā)商打折名頭越來(lái)越多,什么開(kāi)盤(pán)當(dāng)日優(yōu)惠、老客戶(hù)再打折,折上加折,七七八八的折扣加起來(lái),有些新開(kāi)樓盤(pán)實(shí)際成交價(jià)格已低于9.5折。

          “最近的市場(chǎng),樓盤(pán)如果在品牌、品質(zhì)、配套上都沒(méi)特色,價(jià)格上又不特別便宜,購(gòu)房者可能就不會(huì)買(mǎi)賬。”某業(yè)內(nèi)人士稱(chēng),要打破近期觀望市態(tài),一定要有打動(dòng)購(gòu)房者的促銷(xiāo)措施。

          實(shí)際上,對(duì)送禮、打折的促銷(xiāo),購(gòu)房者自己可以算筆賬。如送車(chē)位,按照城東某樓盤(pán)的地段,一個(gè)車(chē)位12萬(wàn)元左右,送一個(gè)車(chē)位相當(dāng)于四五個(gè)點(diǎn)的折扣,這樣的促銷(xiāo)措施還是蠻有吸引力的。

          記者提醒:

          折扣很容易給購(gòu)房者帶來(lái)心理滿(mǎn)足感,認(rèn)為撿了一個(gè)大便宜。但買(mǎi)房也不能光看折扣,折扣大的樓盤(pán)未必就真便宜,還要綜合比較樓盤(pán)的品牌、品質(zhì)、地段等因素,只有綜合性?xún)r(jià)比高的樓盤(pán)才是值得下單的樓盤(pán)。

          另外,一些開(kāi)發(fā)商會(huì)將難賣(mài)的房源給予較多的折扣,看似便宜,實(shí)際可能并不便宜。

          精裝改毛坯,實(shí)不實(shí)惠看品質(zhì)

          近期,城西某樓盤(pán)新推了一批房源。該樓盤(pán)這次新推的毛坯房售價(jià)為1.4萬(wàn)元/平方米,而之前該樓盤(pán)推出的一批精裝修房源,同樣面積的戶(hù)型,同是小高層,售價(jià)達(dá)1.8萬(wàn)~1.9萬(wàn)元/平方米。

          雖開(kāi)發(fā)商稱(chēng),價(jià)格調(diào)低是因?yàn)榫b修改毛坯的緣故,但去看過(guò)該樓盤(pán)樣板房的業(yè)主普遍有這種感覺(jué):首批精裝修房的標(biāo)準(zhǔn)達(dá)不到4000~5000元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)。該樓盤(pán)實(shí)際上是在變相降價(jià)。

          這樣的例子并不只一個(gè)。近段時(shí)間,杭州一些原先做精裝修定位的樓盤(pán)由于周邊新開(kāi)樓盤(pán)低價(jià)入市,原先的定價(jià)顯得沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力,而直接降價(jià)對(duì)外又有“賣(mài)不動(dòng)降價(jià)”之嫌疑,于是,不如改做毛坯房以達(dá)到降價(jià)的目的。

          記者提醒:

          這種變相降價(jià)行為不符合一般樓盤(pán)低開(kāi)高走的常規(guī)推盤(pán)策略。從一些采用這種策略推盤(pán)的樓盤(pán)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)看,變相降價(jià)也并沒(méi)有帶來(lái)立竿見(jiàn)影的銷(xiāo)售佳績(jī)。對(duì)前期購(gòu)房者而言,信心自然受到了打擊;對(duì)后來(lái)的購(gòu)房者而言,關(guān)鍵還是要看該樓盤(pán)到底值不值這個(gè)價(jià)。(記者 張卉卉)

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