公積金貸款上限額度調(diào)高至80萬元———

　　11月6日，北京住房公積金管理委員會下發(fā)了《北京住房公積金管理委員會關(guān)于調(diào)整住房公積金管理政策的通知》，調(diào)整并確定了住房公積金貸款的最高額度標(biāo)準(zhǔn)，由原來的最高上限額度60萬調(diào)整至80萬元。同時(shí)，這個(gè)政策也對于購買政策性住房的借款申請人相對放寬了部分貸款原則。

　　央行每次調(diào)息都會適當(dāng)調(diào)整公積金貸款利率，公積金管理中心也在逐步放寬政策，那么，這些新出臺的利好政策都有哪些呢？記者就此采訪了“偉嘉安捷”的專家。

　　●新政之后，兩種住房公積金繳存人享受不同優(yōu)勢

　　我市老百姓目前繳存的住房公積金主要有兩種形式，一是市管公積金，一是國管公積金，剛剛出臺的新政策主要是針對市管公積金的，那么，現(xiàn)階段，兩種住房公積金的交存人都會享有什么樣的政策情況呢？

　　市管公積金：繳存額度以家庭為單位，貸款額度增多。

　　舉例說明：以家庭為單位，夫妻兩人，男方月收入3000元，公積金月繳存比例12%，個(gè)人住房公積金月繳存額度為360元。女方月收入2000元，公積金月繳存比例是10%，個(gè)人住房公積金月繳存額度為200元。現(xiàn)在他們購買了一套90平方米的二手房，總價(jià)99萬元，評估90萬元，在符合申請8成30年住房公積金貸款條件下，首付為18萬元，需要銀行貸款72萬元。

　　現(xiàn)在公積金利率調(diào)整后30年對應(yīng)的貸款月均還款額為51.2元，根據(jù)市公積金最高可貸款額度的公積金計(jì)算，男方最高貸款額度為[(360÷12%)-400]÷51.2＝50萬；女方最高貸款額度為[(200÷12%)-400]÷51.2＝25萬。公積貸款最高額度調(diào)整后，這夫妻二人使用公積金貸款最高可貸75萬，而他們需要銀行貸款72萬，并未超出這個(gè)值。以此來看，與未調(diào)整前的公積金上限額度60萬相比，借款人在貸款時(shí)能夠申請到的額度更多，緩解了他們的購房壓力。

　　國管公積金：貸款上限80萬，借款人降低組合貸使用頻率。

　　如借款人隸屬于國管，其最高可貸款額度的計(jì)算方式與市管公積金不同，國管公積金看借款人的收入證明，以家庭為單位，只要夫妻二人的收入證明能夠開到月還款額的2倍以上即能夠申請公積金貸款最高上限額度80萬。

　　由于國管公積金可以使用“組合貸”，所以對于不能滿足借款人貸款需求的那部分金額多數(shù)人會“求助”于商業(yè)貸款。這樣就會產(chǎn)生一個(gè)問題，如果借款人首套住房是公積金貸款，因自住需求需要再次置業(yè)，那么使用“組合貸”后再次置業(yè)的這套房產(chǎn)會被認(rèn)定為二套房，按照二套房貸政策執(zhí)行。而現(xiàn)在公積金對二套房貸的政策是，如借款人首套住房使用公積金貸款，只要還清房貸后再次置業(yè)使用公積金貸款仍然是首套住房。公積金貸款上限金額調(diào)整后，對于借款人來說可以降低使用“組合貸款”的頻率，更有益于他們貸款。

　　●購買政策性住房，貸款“準(zhǔn)入”條件放寬，保障低收入群體

　　“偉嘉安捷”的專家解釋說，作為帶有福利性色彩的住房公積金貸款，此番政策層面上又放寬了購買政策性住房的貸款“準(zhǔn)入”條件。換句話說，以前不論借款人購買什么樣的房屋，必須要滿足足額正常繳存住房公積金12個(gè)月(含)以上且申請貸款時(shí)處于繳存狀態(tài)才能貸款。現(xiàn)在，只要是借款人申請購買政策性住房包括經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房等，不再受繳存住房公積金12個(gè)月以上的限制，在已經(jīng)建立住房公積金賬戶且在繳存的狀態(tài)下，即便是開戶一個(gè)月也可以使用公積金貸款買房。從這一點(diǎn)來看，對于北京低收群體而言，在商業(yè)貸款政策不穩(wěn)、利率多變的金融市場環(huán)境下，完全可以通過住房公積金來解決貸款需求，將購房“夢想”變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。

　　●購買總價(jià)75-100萬元房產(chǎn)的消費(fèi)者受益最大

　　“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心的專家分析認(rèn)為，公積金貸款最高額度上調(diào)，使得公積金貸款的人群惠及面及受益程度加大，受惠最大的莫過于貸款額60萬以上80萬以下的購房者，即購買總價(jià)75-100萬元房產(chǎn)的消費(fèi)者受益最大。

　　比如：李先生購買了一套建筑面積90平方米以下總價(jià)100萬元房產(chǎn)，最高貸款額度為80萬元，李先生具有公積金貸款的條件，在貸款額度上調(diào)前，由于原公積金貸款最高額度為60萬元，因此，李先生只能選擇公積金貸款60萬元及商貸20萬元的組合貸款，貸款年限20年；而在最高額度上調(diào)后，李先生所貸款的80萬元，可全部選擇公積金貸款，目前公積金貸款利率為4.59%，而商貸的優(yōu)惠利率為6.12%，累次加息后，公積金貸款利率的優(yōu)勢無疑更加明顯。

　　目前公積金還款方式為自由還款法，但是為了方便對比參考，李先生在公積金貸款最高額度調(diào)整前后的月還款對比及支出利息對比均用等額本息還款法進(jìn)行計(jì)算：

    從表格中可以看出：公積金貸款額度調(diào)高以后，80萬元可全部使用公積金貸款，每月還款額比調(diào)整前的組合貸款少還171.71元，總償還利息可節(jié)省41209.35元。另外，辦理組合貸款比單純辦理公積金貸款手續(xù)更多、需時(shí)更長、手續(xù)費(fèi)更多，部分購房者甚至因?yàn)榻M合貸款太繁瑣轉(zhuǎn)而全部采用商貸，而此次公積金上浮最高額度后，部分購房者可直接選用公積金貸款，既省錢又省時(shí)省心。

　　●貸款額度上調(diào)可以減輕90平方米以上尤其是第二套房貸的壓力

　　“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心的專家還就此分析認(rèn)為，當(dāng)前貸款購買90平方米以上的住房，首付需提高到3成，公積金隨之跟進(jìn)，90㎡以上房產(chǎn)的房貸首付提至3成，；而購買第二套房首付比例40%，利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍(根據(jù)商業(yè)銀行執(zhí)行去年央行和銀監(jiān)會出臺的359號文的二套房貸政策)。這使得購房者的初期成本投入加大，此次公積金貸款最高額度上調(diào)后，用公積金貸款購房，可節(jié)省相對更多利息，從而避免了提高首付以及利息增加的雙重負(fù)擔(dān)。（徐曼）