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        購房指南:二手房交易須注意十大問題

        2008年11月20日 16:03 來源:解放日報 發表評論

          房屋手續是否齊全。房產證是證明房主對房屋享有所有權的唯一憑證,沒有房產證的房屋交易,對買受人來說有得不到房屋的風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣,即使現在沒有將來辦理取得后,房主還可以抵押和轉賣。所以,最好選擇有房產證的房屋進行交易。

          房屋產權是否明晰。有些房屋有多個共有人,如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的。對此,買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產,買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下,一般是無效的。

          交易房屋是否在租。有些二手房在轉讓時,存在物上負擔,即被別人租賃。如果買受人只看房產證,只注重過戶手續,而不注意是否存在租賃時,買受人有可能得到一個不能及時入住或使用的房產。因為我國法律認可“買賣不破租賃”,也就是說,房屋買賣合同不能對抗在此之前成立的租賃合同。這一點容易被很多買受人及中介公司忽視。

          土地情況是否清晰。二手房買受人應注意土地的使用性質,看是劃撥型還是出讓型。劃撥型的土地一般是無償使用,政府可無償收回;出讓型是房主已繳納了土地出讓金,買受人對房屋享有較完整的權利。還應注意土地的使用年限,如果一個房屋的土地使用權只有40年,房主已使用十來年,對于買受人來說,如按同地段土地使用權為70年的商品房的價格購買,衡量起來就有點不劃算。

          市政規劃是否影響。有些房主出售二手房是因為已了解該房屋未來5到10年附近要建高層住宅,可能影響采光、價格等因素。作為買受人,在購買前應全面了解詳細情況。

          福利型房屋是否合法。房改房、安居房、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房,在轉讓時有一定限制,且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的規定,買受人購買時,要避免買賣合同與國家法律沖突。

          購買單位住房時要注意是否侵權。一般單位的房屋有成本價的職工住房,還有標準價的職工住房,兩者土地性質均為劃撥,轉讓時應繳納土地使用費。對于標準價的住房,一般單位享有部分產權,職工在轉讓時,單位享有優先購買權。買受人如果沒有注意這些,可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。

          物管費用是否拖欠。有些房主在轉讓房屋時,其物業管理費、電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠,且數目不小。買受人不知情購買了此房屋,有可能要全部承擔所有費用。

          中介公司是否違規。有些房產中介公司違規提供中介服務,如在二手房貸款時,為買受人提供零首付服務,即買受人所支付的全部購房款可從銀行“騙貸”出來。買受人以為自己占了便宜,豈不知如果被銀行發現,所有責任有可能都要自己承擔。

          合同約定是否明確。二手房買賣合同雖然不像商品房買賣合同那么全面,但對于一些細節問題還應約定清楚。如合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決和簽訂日期等均應全面考慮。(21世紀不動產上海銳豐房地產供稿)

        編輯:高雪松】
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