在2008年上海最后一次房展——第24屆上海房交會上,一位看房者向工作人員提了一個的問題:“你能告訴我樓盤的地價是多少,你們的毛利率是多少嗎?”
這個問題意料之中的被拒絕回答。但其中折射出的消費者心態,卻令開發商頗為不安。當消費者越發理性,開始對房地產業的暴利刨根問底的時候,8年來各方齊力打造的高房價根基出現了松動跡象。事實上,在經濟下滑和理性消費的雙重影響下,上海樓市2007年供需兩旺的局面已然消失:供應依然充足,但需求卻快速縮水,這迫使上海樓市在2008年,不得不“瘸腿”走路。
逆轉的供求
“供求矛盾加劇”,這個詞在2007年頻頻出現,在2008年也常見到它的身影。只不過,同是一句話,二者含義卻大不相同。
2007年上海樓市的熱度令人窒息,反應在供求比上,中瑞市場研究的數據顯示全年供求比為0.67:1(約為1:1.49),而在一些月份,供求比甚至達到1:2以上。彼時,供不應求的緊張情緒彌漫市場,刺激了不少消費者搶購。但到了2008年,供求比的數據出現大逆轉,在三季度達到了1:0.7,在某些月份甚至達到1:0.3,供應遠大于需求。此時,人們討論的話題已經從“沒房賣”轉移到“難賣房”,觀望情緒空前。
在逆轉的供求關系背后,是上海樓市今年成交的極度低迷。2007年,上海商品住宅銷售面積達到3279萬平方米,不僅新盤熱賣,就連存量房都從1000萬平方米以上迅速消化至500萬平方米左右;而2008年,據業內人士透露,商品房的成交面積約為2000萬平方米,遠遠低于2007年,也跌破了業內人士心中2200萬平方米的底線。此外,在供應正常增加的背景下,存量房在2008年迅速回升至843萬平方米,預計明年將會再度突破千萬平方米大關。
造成這種逆轉的原因,業內觀點頗有分歧,但在按房價收入比測算的“泡沫論”上,不少業內人士還是達成一致。上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭告訴記者,按照此前房價收入比測算,上海房價應在2007年的基礎上下調15%左右,但今年以來,即使拿9月均價與去年12月相比,上海房價仍然上漲了13%。這意味著,在9月價格的基礎上,上海房價需要回調20%左右,才會趨于比較合理。而在三季度,雖然上海房價已經開始下調,但從幅度來看,整體仍有10%的跌幅空間。
上海證券房地產分析師沈莉則表示,如果按3.3%的租金收益率計算,上海房價的泡沫大約為30%。如果按房價收入比來算,上海房價的泡沫大約為22%。考慮到當前上海房價已小幅回落,在人均可支配收入、租金沒有大幅下降的前提下,測算得出的上海房價跌幅約在15%左右。
而某分析人士指出,上海供求比的大起大落,除了自身運行規律的影響外,投資客在其中也起到了非常重要的作用。在2007年,上海樓市充斥著投資客的身影,不僅出現了炒房團,而且還卷進了許多普通百姓。“這種感覺很像6124點的股市,熙熙攘攘,人來人往,但很多都是些懷揣夢想、想博一把的散戶。”這位分析人士稱。
事實上,在2007年年尾,充斥著“淘金者”的上海樓市已經出現疲態,供求比的逆轉也恰是在那時出現,導火索便是央行的房貸新政。“新政嚇退了投資客,市場很快就從熱變冷,這恰恰說明2007年的行情其實是不正常的。”該分析人士說。
而逆轉的供求正在逼迫樓市降價。國家發改委和統計局發布的全國70個大中城市房屋銷售價格指數顯示,11月份,上海房價比去年同期出現了0.8%的下降,這也是該指數自2005年產生以來,上海首次出現同比價格下跌。雖然跌幅不大,但“首跌”的字眼卻意味深長。
誰在猶豫?
缺了需求的上海樓市,猶如瘸了一條腿。但瘸腿前行的上海樓市心中卻有一個大大的問號:需求都去哪兒了?
在第24屆上海房交會上,記者注意到來自江蘇的張先生。盡管衣服普通,其貌不揚,但其在金地集團的展臺上爆出的言語還是令人一驚。張先生向工作人員宣稱,自己手上有一批人要團購,希望得到一個合適的價格。“你的開價太離譜了,我希望得到一個真實的價格。”張先生說。
在工作人員用蔑視的眼光拒絕他后,張先生顯得很激動:“你知道這個樓盤的拿地價是多少嗎?你知道你們的利潤率是多少嗎?你們憑什么賣這么高的價格?如果你不能做主,請讓你們經理來接待。”當得到這位工作人員“我就是負責人”的答復后,張先生冷冷地離開了金地的展臺。而隨后記者從該工作人員的名片上留意到,原來其是中原地產的員工。
“這種中介除了忽悠,還能干嗎。其實大家心里都有譜,拿個20%的利潤就可以了,何必維持個高價讓自己難堪。你別看今天他不降,到了明年,他該降還得降。你看看今天的房展,有多少人來?不靠我們,他們還能靠誰?”在另一個展臺,張先生向記者表示。
張先生的話代表了很多投資客的心態。這意味著,仰賴投資客支撐高價的上海樓市,正在失去他們的“歡心”。而近期媒體熱炒的溫州炒房團重現上海,最終被證明不過是開發商的一廂情愿:投資客的確在關注上海,但卻遠未到重出江湖的時刻。對此,愛玩房產投資的趙先生頗為不屑地表示:“專業投資客都是聰明人,沒有利益,誰會做嫁衣?”
而與張先生不同,在上海某著名地產集團供職的小錢面對開發商的“橄欖枝”猶豫不決。小錢所在的地產集團由于資金困難,銀行又不肯房貸,于是準備重啟“舊招”:由公司員工以零首付的方式買入公司房產,然后向銀行提出按揭申請,由公司代為還貸,從而達到曲線貸款的目的。在小錢看來,不用付首付就能投資一套房產自然是“天上掉餡餅”的好事,但是其中蘊涵的風險也令他頗為躊躇。“萬一經濟下滑厲害,房價跌了,或者公司最后沒法替我們還貸款,那我豈不是要承擔巨額的負債?”小錢的猶豫,則代表了許多樓市“小散”的心聲。
而如果剔除張先生和小錢等大小投資客,我們又會發現許多這樣的“剛性需求”:有新近被裁員而中止購房計劃的小秦,有為公司前景擔憂而不再關注樓市的曉敏,有意改善居住條件卻突然遭受減薪而度日如年的阿平……有實力的和沒有實力的“剛需”們,正被經濟下滑的趨勢攪得心亂如麻,對經濟危機的恐慌讓他們眼中的樓市前景“一片黯淡”。用某位基金經理的話來說,就是“肯定是漲不了了,那又何必去關心呢?只管等下跌就是了”。
“現在看來,高價格只不過是當前上海樓市成交低迷的原因之一,現在最困擾市場的,是經濟下滑導致預期都在看空,這就類似于股市,大家預期都要跌,那市場就很難好起來。”針對這些現象,楊紅旭指出。而沈莉則表示,由于人們對未來收入的預期向下,上海樓市可能會呈現陰跌狀態。
破局有待時日
面對當前上海樓市的困局,上海市政府出臺了“十四條”救市新政,通過減免稅費和提高公積金貸款額度等方式,意圖重燃消費者對樓市的信心。政府的態度鼓舞了開發商的信心,也讓很多業內人士看到了樓市未來回暖的希望。
楊紅旭認為,上海樓市目前正處成交量大幅萎縮,實質性降價剛剛開始,預期將持續到明年第一季度。至于第四個階段:價格止跌回暖,成交量快速上升,很難預測何時會到來,這跟宏觀經濟的變化有關;如果稍稍考慮到世博因素,則2010年的可能性較大。
而一些業內人士在接受采訪時謹慎地表示,從目前中央和地方政府的態度來看,如果持續性出現刺激房地產政策,上海樓市有可能會在明年下半年回暖。在他們看來,上海樓市和其他城市的樓市不同,地方政府在土地供應上控制較好,而且無論是投資客還是自住客都有較大的潛力需求,只要政府能夠提振消費者信心,上海樓市的反彈會“一觸即發”。
這種對上海發展前景的信心也在部分開發商中表露無遺。某地產企業董事長日前在年會上稱,上海明年的經濟發展依然看好,而江浙等地受經濟沖擊而停產或關閉的民營企業中,不少都在將資金流入上海,這些資金將會成為上海樓市前進的動力。“政府、銀行、開發商、持有房產者和欲購房者,都不希望房價下跌,房價還會跌下去嗎?”該董事長說。 (記者 李良)
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