近日有媒體報(bào)道，中國(guó)赴美“看房團(tuán)”將于今年2月從北京出發(fā)，前往紐約、舊金山及洛杉磯等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，主要考察價(jià)值30萬至80萬美元左右的房源，并擇機(jī)出手。

　　據(jù)記者了解，去年年末就有一家美國(guó)地產(chǎn)中介World Land Partner公司在北京運(yùn)作市民轉(zhuǎn)戰(zhàn)美國(guó)樓市。去美國(guó)抄底買房，一時(shí)間沸沸揚(yáng)揚(yáng)。

　　赴美購房源于兩大目的

　　袁先生是一家知名外企的高管，家底豐厚的他希望能在低迷的金融環(huán)境中找到一條投資新途徑。在得知了World Land Partner公司海外購房的宣傳活動(dòng)后，袁先生和幾位朋友如期出席了該公司組織的宣講會(huì)。

　　在宣講會(huì)上記者注意到，80%以上的咨詢者都抱有和袁先生相似的想法：希望通過購買處于低谷的美國(guó)房產(chǎn)進(jìn)行投資。事實(shí)上，相對(duì)于北京市內(nèi)動(dòng)輒幾百萬元的商品房，很多標(biāo)價(jià)不足百萬元人民幣的美國(guó)別墅確實(shí)存在著不小的誘惑力。據(jù)該公司工作人員介紹，這些別墅多為按揭還款失敗而被迫由銀行收回的房產(chǎn)，而如今美國(guó)各家銀行資產(chǎn)流動(dòng)情況緊張，紛紛采用低價(jià)策略銷售存留房產(chǎn)。借此給了中國(guó)消費(fèi)者進(jìn)場(chǎng)抄底的機(jī)會(huì)。

　　除用于投資外，還有一部分市民欲購買美國(guó)房產(chǎn)用于自住。在宣講會(huì)中記者注意到，席間一位女士不停詢問有關(guān)美國(guó)移民政策的問題。據(jù)這位女士稱，身邊十多個(gè)家境殷實(shí)的朋友打算一同到美國(guó)養(yǎng)老，因此購房目標(biāo)定為風(fēng)景秀麗、設(shè)施完備的新型社區(qū)內(nèi)的獨(dú)棟別墅。

　　兩大類房源對(duì)應(yīng)不同需求

　　據(jù)調(diào)查，記者獲悉目前在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上出售的海外房源同樣分為二手房和期房?jī)纱箢悺５�具體操作和國(guó)內(nèi)相比有著不小的差別。

　　美國(guó)二手房主要來源于法拍房(法院拍賣房)，即銀行收回的還款失敗的房產(chǎn)。這些房產(chǎn)經(jīng)歷了前幾年熱火朝天的炒作，而后受到次貸危機(jī)的影響，身價(jià)暴跌至原價(jià)的幾十分之一。而商業(yè)銀行急于將這些房產(chǎn)出售套現(xiàn)，于是委托給諸如World Land Partner這樣的房地產(chǎn)中介尋求買家。而投資實(shí)力日漸顯露的中國(guó)市場(chǎng)成為了引資“新大陸”，不斷吸引著這些房屋中介前來淘金。

　　相比之下，美國(guó)房地產(chǎn)界所謂的“期房”與國(guó)內(nèi)的差別就更大了。不同于我國(guó)房屋70年的產(chǎn)權(quán)期限，美國(guó)的土地具有永久所有權(quán)。土地一經(jīng)購買，上至天空大氣，下至地下礦藏全部擁有。購買土地者享有所有權(quán)、使用權(quán)、交易權(quán)、抵押權(quán)、贈(zèng)送權(quán)、開發(fā)權(quán)等一系列權(quán)利。更具誘惑力的是，土地所有權(quán)與國(guó)籍身份分開管理，即外籍人員也可買賣土地，并且享受相關(guān)的法律保護(hù)。購買土地后，房主可由自己或委托中介公司完成新房的修建。

　　美國(guó)買房操作流程并不復(fù)雜

　　在我國(guó)，由于相關(guān)的房屋買賣法律不完善，被黑中介、不法開發(fā)商利用“一房多賣”的手段騙取高額房款的案件屢見不鮮。由此不少的消費(fèi)者向記者表示，擔(dān)心由于對(duì)美國(guó)法律的生疏讓不法分子鉆了空子。對(duì)此，記者采訪到了多年從事地產(chǎn)案件咨詢工作的北京市長(zhǎng)安律師事務(wù)所閆勝利律師。

　　“單從買賣流程上講，在美國(guó)買房要比在中國(guó)買房安全得多。這很大程度上來源于美國(guó)地產(chǎn)實(shí)行的土地100%所有權(quán)制度。”

　　閆律師告訴記者，國(guó)內(nèi)之所以會(huì)頻繁出現(xiàn)“一房多賣”現(xiàn)象，根本在于房屋的所有權(quán)與使用權(quán)是相分離的，“黑中介、不法開發(fā)商利用這一特點(diǎn)，手握房屋所有權(quán)，而將使用權(quán)分別賣給不同購房人，以賺取暴利。”

　　在美國(guó)購房這種風(fēng)險(xiǎn)基本不存在。“房屋的所有權(quán)是獨(dú)一無二的，取得了美國(guó)土地的所有權(quán)，就等于把土地上的一切權(quán)利據(jù)為己有，無論是開發(fā)商，還是房屋中介，都不可能擁有同一片土地的第二份所有權(quán)。”

　　此外，過戶機(jī)構(gòu)與雙方律師的審批機(jī)制也確保了赴美買房的安全性。“美國(guó)的房屋中介和律師除了要定期經(jīng)過政府審批，還要繳納10%左右的傭金費(fèi)用作為保證金，管理十分嚴(yán)格。規(guī)范的行業(yè)要求和職業(yè)素質(zhì)使得中介和律師不太可能冒險(xiǎn)欺騙消費(fèi)者。”

　　閆律師告訴記者，在美國(guó)簽署購房合同時(shí)相當(dāng)正式，會(huì)有雙方律師、過戶公司甚至政府有關(guān)部門人員一同出席。“看房、議價(jià)的工作已經(jīng)在前期完成，購買方簽署合同后，即可拿到土地所有權(quán)。簡(jiǎn)單透明的程序也保證了交易不會(huì)節(jié)外生枝。”

　　房租回報(bào)率約8%

　　買賣流程安全可行，購房者關(guān)心的下個(gè)問題就是投資回報(bào)率了。

　　據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士張先生透露，如果購房者選擇的房產(chǎn)位置比較好，光每年租金就可達(dá)到購房?jī)r(jià)格的8%左右，這在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)是不可能的。

　　以張先生經(jīng)手的一處紐約郊區(qū)別墅為例，該房源為法拍房，銀行以20萬美元的低廉價(jià)格出售，過戶時(shí)支付的總費(fèi)用(包括過戶機(jī)構(gòu)收取費(fèi)用，律師費(fèi)以及中介費(fèi)用等)為房產(chǎn)的9%，每年物業(yè)稅費(fèi)合計(jì)2%至3%，算下來購房者花費(fèi)總額為17.6萬美元，按7人民幣比1美元的匯率計(jì)算，中國(guó)消費(fèi)者實(shí)際支付為124萬元。

　　張先生告訴記者，如果買下房子后用于出租，收益是很可觀的。“按照次貸危機(jī)發(fā)生后的美國(guó)租賃市場(chǎng)行情來看，這種別墅年租金收益在1.6萬美元左右，也就是購房?jī)r(jià)格的8%左右，很劃算的。”

　　海外購房遠(yuǎn)非十全十美

　　經(jīng)歷過大起大落的中國(guó)投資者用自己的血肉代價(jià)學(xué)會(huì)一個(gè)道理：沒有天上掉餡餅的好事。看似安全性高、收益又好的海外購房行為必然會(huì)牽引著某些風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)過調(diào)查，記者總結(jié)出海外購房中需要國(guó)內(nèi)投資者特別關(guān)注的三個(gè)方面。

　　一、購房需一次性付全款

　　據(jù)World Land Partner公司柏建介紹，次貸危機(jī)之后，無論是購買土地還是二手房，在美國(guó)均要求一次性交付全款。這樣的規(guī)定無形中阻止了中國(guó)市民“用房租抵貸款”的美夢(mèng)。

　　目前市場(chǎng)上最便宜的房產(chǎn)加上各項(xiàng)費(fèi)用也要50萬元人民幣，就算如今在北京有很多人具備這樣的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但要進(jìn)行純粹的投資，而且還是把錢花在大洋彼岸的另一頭，就需要投資者著實(shí)考慮一番了。

　　“眾所周知美國(guó)的經(jīng)濟(jì)遭受到很大的沖擊，房地產(chǎn)行業(yè)的損失更是首當(dāng)其沖，可以預(yù)計(jì)到它的復(fù)蘇將是一個(gè)漫長(zhǎng)的階段，如果中國(guó)投資者要進(jìn)入美國(guó)地產(chǎn)行業(yè)，就必須作好打持久仗的準(zhǔn)備。”北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)說。

　　此外，陳國(guó)強(qiáng)告訴記者，美國(guó)房產(chǎn)高額的物業(yè)稅費(fèi)也是值得特別考慮的。100萬左右的房產(chǎn)每年物業(yè)費(fèi)高達(dá)2萬元以上，比中國(guó)高出了近十倍。

　　二、并不利于投資移民

　　針對(duì)不少消費(fèi)者準(zhǔn)備將當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)作為移民籌碼的打算，記者詢問了一家擅長(zhǎng)處理美國(guó)移民事宜的咨詢公司。該公司的業(yè)務(wù)人員告訴記者，美國(guó)的房產(chǎn)管理與移民機(jī)制是相分離的。外籍人士可以在美國(guó)投資買房，但卻不能借此要求加入美國(guó)國(guó)籍。

　　“在美國(guó)確實(shí)存在投資移民的方式，要求至少拿出50萬美元進(jìn)行特定項(xiàng)目的投資，而這個(gè)項(xiàng)目是由美國(guó)政府選擇的，不包括在當(dāng)?shù)刭I房。”

　　三、要選擇有投資價(jià)值的房產(chǎn)

　　任何種類的投資都有成功與失敗的案例。海外購房同樣如此。陳國(guó)強(qiáng)告訴記者，美國(guó)買房購地需要注意三個(gè)因素：

　　首先判斷時(shí)機(jī)是否恰當(dāng)。目前美國(guó)樓市的大泡沫破裂促使當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)正處于低谷，但經(jīng)濟(jì)不確定性還很大，美國(guó)樓市是不是已經(jīng)迎來了最低點(diǎn)，還未嘗可知。

　　其次，根據(jù)自身需求選擇房產(chǎn)位置。美國(guó)買房究竟是為了投資還是自住，是購房者需要解決的一個(gè)重要問題。如果用于投資，建議選擇較為成熟的城市，比如紐約、底特律等；如果用于休閑自住，不妨購買風(fēng)景宜人、適宜居住的新型城市，比如美國(guó)南岸的一些地區(qū)。此外，選擇社區(qū)也很重要，就如同在北京，不同的區(qū)域吸引著不同的人群。美國(guó)也是一樣的，大學(xué)附近房屋一定比同類型的其他地方租金要高；所在位置交通便利的房子就容易租出去等等。關(guān)鍵還是要購房者自己到當(dāng)?shù)厝ジ惺埽�深程度地了解房源的房屋狀況、地理位置、周邊環(huán)境等情況。(通訊員 朱惠寧)