目前是不是購房的最佳時機？對于市場上的報價應該如何甄別？怎樣才能探得底價？

　　最近一段時間，隨著京城二手房市場成交量的不斷攀升，這些問題成了購房者最感興趣和最希望獲得答案的話題。對此，接受記者采訪的專家認為，在目前總體大環(huán)境向好的情況下，樓市后市將趨于平穩(wěn)，價格風險較小，購買二手房時機相對成熟，但出手一定要謹慎，注意“價比三家”。

　　二手房成交回暖

　　記者從鏈家地產、我愛我家、千萬家等多個房產經紀公司獲悉，進入2009年后，京城二手房市場率先“破局”并迎來了一輪交易熱潮。

　　據(jù)鏈家地產市場研究部統(tǒng)計顯示，1月份，二手住宅成交量達到7358套，環(huán)比漲幅20%以上。

　　北京中原地產一位工作人員告訴記者：“2009年春節(jié)期間中高檔二手商品房買賣咨詢客戶量同比2008年春節(jié)期間上漲近兩倍、租賃咨詢客戶量上漲近一倍，樓市漸顯回暖征兆。”

　　北京千萬家房地產經紀有限公司總經理華國強分析認為，二手房成交上漲主要有兩方面原因。一方面，系列新政對二手房市場需求刺激明顯，隨著營業(yè)稅減免尤其是二套改善性住房需求房貸松綁、暫停限外令等讓京城樓市消費者的信心漸漸恢復，壓抑已久的剛性需求得以釋放，眾多有購房需求的消費者利用春節(jié)假期積極咨詢、看房，以期可以選購到合適的房產，其中也不乏懷著抄底心情入市的投資者。

　　另一方面，國家信貸稅費政策的不斷調整和消費者信心的增強，使部分投資性業(yè)主開始將前幾年購買的房產投放市場，主動調低其售價，使二手房價格更加接近買方的心理價位，這也是導致總體成交上漲的一個重要原因。

　　對于這一觀點，北京大學房地產研究所所長陳國強表示贊同。他說，從2008年下半年首次降低貸款利率開始，陸續(xù)出臺的一系列針對存量房交易稅費改革以及利率的大幅下調等政策，都在刺激樓市回暖。消費者的購房需求在經歷了將近一年的觀望后陸續(xù)開始釋放，這都促成了樓市成交量的大幅上漲。

　　購房時機相對成熟

　　盡管成交量較去年底有較大幅度的攀升，但記者采訪發(fā)現(xiàn)，部分購房者對目前是否應該出手購房仍猶豫不決。在一家IT公司從事銷售業(yè)務的崔先生就是其中一員，他無奈地說：“真不知道現(xiàn)在該不該出手購房，買了怕房價下跌，不買又怕錯過最佳時機，到底應該怎么辦呢？”

　　針對這些購房者的困惑，接受記者采訪的多數(shù)業(yè)內人士認為，目前的購房時機已經相對成熟，無論是自住購房者還是投資購房者可以考慮出手購房。鏈家地產副總經理祁世釗解釋說，首先，目前優(yōu)惠政策已經基本到位，未來很難有實際交易層面的優(yōu)惠，更多的調控政策會集中在政策深化執(zhí)行方面。與此同時，部分優(yōu)惠政策旨在短期內刺激觀望需求，例如營業(yè)稅新政執(zhí)行期限僅限于2009年。這對于寄希望于政策上會獲得更多優(yōu)惠的購房者來說，不如在政策優(yōu)惠期內加快入市更為實在。

　　其次，在經歷2007年房價的非理性上漲后，需求的承受能力已經更為緊繃，而2008年整體房地產市場環(huán)境已急轉直下，二手商品房價也經歷了一個從最初的買賣雙方拉鋸戰(zhàn)到交易周期變長再到議價空間有所加大直至最后房價逐步回調的漫長過程，但從當前房價持續(xù)穩(wěn)定以及市場成交量回暖明顯來看，當前二手房價已是房地產市場盤整一輪后更為理性的體現(xiàn)，未來二手房價再次回落的可能性要遠遠小于上漲的可能性，當前購房的價格風險要低得多。

　　鏈家地產市場研究部統(tǒng)計顯示，當前北京各典型區(qū)域二手商品房成交價格已持續(xù)四個月左右保持穩(wěn)定，相比2007年下半年峰值時期已普遍有1000元至2000元/平方米的價格回調。

　　北京我愛我家控股公司副總裁胡景暉也認為，在過去的幾年里，北京市房價上漲速度較快，但與深圳等南方房地產市場情況不同，北京多以自住置業(yè)為主，實際剛性需求支撐著樓市，不存在嚴重的炒房風險，因此房價屬于理性回歸。而樓市在調整中擠壓掉了房價虛高的泡沫，房價的適當下降必將改變消費者繼續(xù)觀望的念頭。

　　陳國強表示，房市如股市，能抄到底的人永遠是少數(shù)，大部分的購房人是在房價上升通道或下降通道過程中購房，因此，當出手時就出手，否則只能后悔。但是需要注意的是，并不是說所有的房子都適合在目前這個時機購買，還應該具體考察物業(yè)的類型、地理位置以及自身的承受能力。

　　探得房產底價有竅門

　　面對市場上同一區(qū)域并不相同的報價，購房人又應該如何甄別并盡力探得房產的底價呢？接受記者采訪的業(yè)內人士給出了具體建議。

　　祁世釗說，當前房地產市場區(qū)域差異化已經十分明顯，因此只有牢牢鎖定購買區(qū)域，了解區(qū)域房產屬性及主要的成交房產類型。例如一些新興區(qū)域以二手商品房為主，主力成交為90至120平方米的房產，這類型房產價格也就相對更為堅挺；而一些老城區(qū)以二手公房成交為主，主力成交為60至90平方米的房產，這類型房產價格下浮空間也就相對更小。房產針對的主要人群也應考慮，例如韓國人是望京區(qū)域購房主力，但由于金融危機韓國人撤離，造成了望京區(qū)域房價明顯回落；而重點學校周邊剛性需求強烈，房價則一直相對穩(wěn)定。因此，只有鎖定區(qū)域并加以了解，才能從大方向上把握基本的房產價格。

　　與此同時，多重比較是具體房源價格探底的主要手段。與區(qū)域新建商品房價格比較，一般二手房價格低出10%以上為合理區(qū)間；與區(qū)域同品質樓盤價格比較，一般房價差異不超過正負5%；即使同一樓盤的不同類型房源也需要進行詳細比較，然后再根據(jù)房源面積、朝向、樓層等具體差異上下浮動價格。

　　對于為何有時網上公布的價格會略低于市場上咨詢到的價格，華國強說，買家需注意的是對于個別交易網上當下公布的交易房價，并不適合當作參照點，因為出于考慮過戶價等綜合因素，消費者所看到的部分公示交易價往往是偏低的，并非真正的交易價。如果消費者要買房，不妨以買方和賣方的雙重身份到不同的經紀公司去探價，在幾個經紀公司進行比較后，將會獲得最新、最貼近底價的交易價格。