問題：

　　最近幾個月，由于房價反彈，賣家返價(臨時漲價)的現(xiàn)象驟然增多，更有甚者，意向書簽訂后竟然三次毀約。根據(jù)某中介表述，他們接觸到的返價套數(shù)大約占總量的20%。那么，碰到這種情況應(yīng)該如何處理呢？

　　律師解答：

　　事實上，返價對于買賣雙方而言都存在著相應(yīng)的風(fēng)險。具體而言，要區(qū)分不同的情況：

　　一是只訂立了認購書、訂購書或預(yù)訂書等意向性合同的，一方違約應(yīng)依照《最高人民法院商品房買賣糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定處理。而這里又要分兩種情況：

　　1.出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理即違約人(出賣人)返價的應(yīng)雙倍返還定金。

　　2.因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

　　二是已訂立了正式房屋買賣合同的，房屋買方可以要求賣方繼續(xù)履行合同，或要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，只要房屋產(chǎn)權(quán)沒有過戶，買方就可以采取法律手段要求獲得房屋的產(chǎn)權(quán)。

　　此處需要說明的是：認購書、訂購書或預(yù)訂書等意向性合同也可能就是法律上的房屋買賣合同。根據(jù)《最高人民法院商品房買賣糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條的規(guī)定：商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認定為商品房買賣合同。《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定：商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。

　　商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：

　　(一)當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；

　　(二)商品房基本狀況；

　　(三)商品房的銷售方式；

　　(四)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；

　　(五)交付使用條件及日期；

　　(六)裝飾、設(shè)備標準承諾；

　　(七)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；

　　(八)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；

　　(九)面積差異的處理方式；

　　(十)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；

　　(十一)解決爭議的方法；

　　(十二)違約責(zé)任；

　　(十三)雙方約定的其他事項。

　　(涂成洲，廣東金唐律師事務(wù)所合伙人，中國社會科學(xué)院法學(xué)研究所教授)